Immobilier : comment rembourser son crédit avec des loyers ?

Les loyers et la rentabilité

Lorsque vous démarrez un projet d’investissement, l’objectif est en général de louer l’appartement pour percevoir des loyers. Et que ce soit en France ou ailleurs, les loyers varient en fonction des types d’appartements, des surfaces et des villes dans lesquelles se situe le bien.

Mais de façon générale, la somme annuelle des loyers perçus correspond à un pourcentage du prix d’achat. Ce pourcentage définit ce qu’on appelle la rentabilité brute d’un investissement immobilier.

Ainsi nous définissons la rentabilité brute avec cette formule : (somme des loyers annuels) / (prix d’achat) x 100.

Mentionnons que le rendement brut évolue en fonction du risque et de la demande locative puisqu’il dépend des loyers perçus. En moyenne, il peut varier de 3% pour un investissement peu risqué et aller jusqu’à 7% dans le cas d’un risque locatif plus élevé.

Mais alors quel type d’appartement acheter pour que vos loyers « payent » vos mensualités ?

Affiner le montage financier pour pouvoir rembourser le crédit avec les loyers

L’investissement locatif est souvent financé avec un apport personnel et un emprunt. En général cela s’applique particulièrement au cas des non-résidents. De nombreux établissements bancaires demanderont un un apport minimum de 20 % jusqu’à 30 % du projet d’investissement auprès de leur clientèle expatriée.

Vous apportez l’apport et la banque complète avec la somme nécéssaire à l’acquisition. Vous devez ensuite rembourser l’emprunt sous forme de mensualités, en général constantes. C’est le cas pour un emprunt amortissable à taux fixe. Ces mensualités récurrentes comprennent à la fois les intérêts et le remboursement du montant que la banque vous a prêté. Attention il ne faudra pas oublier de compter aussi l’assurance emprunteur dans votre projet.

Et bien entendu, dans un montage financier, plus l’apport personnel est important, plus l’emprunt nécessaire est faible et donc plus les mensualités sont également faibles. Quel est alors le lien entre les loyers et l’emprunt ?

Le montage équilibré pour rembourser son crédit avec les loyers

Réaliser un montage financier permettant à un investissement de s’autofinancer signifie que loyers sont égaux aux mensualités du prêt. Dans ce cas de figure vous n’aurez rien à rajouter ou, dit autrement, vous n’aurez pas à fournir un effort d’épargne supplémentaire.

Mais comment arriver à cet équilibre ?

Tout dépend de votre apport personnel. Plus votre apport est élevé, plus vos mensualités sont faibles et donc plus le montant de vos loyers se rapprochera de celui de vos mensualités.

Ça paraît simple.

Mais quel est le bon apport pour atteindre ce montage équilibré ?

Les loyers et donc les rentabilités étant différents d’une ville à l’autre, l’apport nécessaire à un montage équilibré dépendra donc de l’endroit où vous investissez.

Le calcul est un peu complexe, mais pour vous donner un ordre de grandeur, sachez qu’à Paris par exemple, votre apport devra généralement représenter 50% du prix de l’appartement que vous comptez acquérir.

Tandis que dans une autre ville comme Lyon, il faudra considérer un apport moins important, de l’ordre de 30% du prix de l’appartement.

Ainsi, vouloir un investissement qui s’autofinance dépend donc essentiellement de ces deux points:

1. La rentabilité.
2. Ce que votre apport représente par rapport à votre budget. Il est donc important de bien préparer son projet, et en particulier sa structuration financière.

Vous avez un projet immobilier ? Contactez-nous pour en discuter, nous étudierons le montage le plus adapté à votre situation.