Investissement immobilier expatrié : où et comment investir en 2026 ?

L’investissement immobilier locatif expatrié permet aux Français vivant à l’étranger d’acheter un bien en France pour le louer et générer des revenus à distance. Près de 3 millions de Français résident hors du territoire, selon le ministère de l’Europe et des Affaires étrangères, et beaucoup continuent d’investir en France. Si le principe est accessible, trois freins reviennent souvent : le financement depuis l’étranger, la fiscalité des non-résidents et la gestion locative à distance. Ce guide 2026 vous explique comment structurer un projet solide et rentable depuis l’étranger.

Investir en France en tant qu’expatrié : est-ce vraiment possible ?

L’investissement immobilier expatrié correspond à l’achat d’un bien en France par un non-résident fiscal. Aucun statut de résidence n’empêche d’investir sur le territoire français. Un expatrié conserve donc pleinement ses droits de propriété, au même titre qu’un résident.

En pratique, la différence se situe surtout au niveau du financement et de la fiscalité. Les banques demandent généralement plus de garanties aux non-résidents : revenus stables à l’étranger, apport plus élevé et dossier mieux structuré. Côté fiscalité, les revenus locatifs restent imposés en France, même pour les expatriés, selon les règles précisées par l’administration.

Malgré ces contraintes, le marché immobilier français reste attractif pour les expatriés. D’après les données des Notaires de France, l’immobilier conserve une forte stabilité sur le long terme, notamment dans les grandes villes où la demande locative reste soutenue.

Les principales idées reçues sont souvent les mêmes :

• Il n’est pas nécessaire d’avoir un revenu en France pour investir

• La distance n’empêche pas l’obtention d’un crédit immobilier

• Les non-résidents peuvent financer un projet sous conditions bancaires

• La fiscalité est encadrée et reste prévisible pour les expatriés

• Un investissement peut être géré entièrement à distance avec les bons partenaires

Chez MyExpat, nous accompagnons régulièrement des expatriés installés hors France. Récemment, un client basé à Dubaï a pu financer un T2 à Lyon grâce à un montage bancaire non-résident structuré, avec une gestion intégrale du projet à distance jusqu’à la mise en location.

Quels types d'investissements choisir pour un expatrié ?

Avec la bonne méthode, investir depuis l’étranger devient un projet cadré, sécurisé et réellement performant.

La location meublée LMNP régime réel : le choix optimal pour 2026

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) au régime réel est la stratégie la plus utilisée par les expatriés investisseurs. Son principal avantage : l'amortissement comptable du bien (sur 20 à 30 ans) et du mobilier (sur 5 à 10 ans) réduit la base imposable des revenus au titre des BIC, souvent jusqu'à zéro.

Concrètement, un appartement acheté 200 000 € à Lyon peut générer 12 000 € de revenus des loyers annuels tout en présentant un résultat fiscal nul ou déficitaire grâce aux amortissements et aux charges déductibles (intérêts d'emprunt, frais de gestion, taxe foncière, assurance PNO).

Point de vigilance 2026 : 

La loi de finances 2025 (art. 84, applicable aux cessions depuis le 15 février 2025) a instauré la réintégration des amortissements dans la plus-value de cession LMNP. Conséquence : la plus-value imposable à la revente est désormais calculée sur la valeur nette comptable du bien (prix d'achat moins amortissements cumulés). 

Pour les expatriés qui envisagent de revendre à terme, cela augmente mécaniquement la plus-value taxable. Des exonérations partielles existent toutefois (résidences étudiantes, EHPAD, seniors).

Le régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50% sur les revenus) reste pertinent pour les patrimoines modestes ou les charges réelles inférieures à 50%.

La location nue et le dispositif Jeanbrun 2026

La location nue offre une stabilité locative supérieure (baux de 3 ans), un turn-over limité et la possibilité d'imputer le déficit foncier sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Depuis le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun (art. 47, loi n° 2026-103 du 19 février 2026) permet aux bailleurs de logements collectifs loués nus d'amortir comptablement leur bien, sur le modèle du LMNP expatrié. 

Le taux d'amortissement annuel varie de 3 à 5,5% sur une base égale à 80% du prix d'acquisition net de frais et travaux. Conditions : logement neuf RE2020 (DPE A, B ou C) ou ancien avec travaux lourds représentant au moins 30% du prix d'achat, engagement de location de 9 ans minimum, loyers plafonnés.

Pour un expatrié souhaitant investir dans le neuf sans contraintes de gestion intensive, Jeanbrun représente une opportunité inédite : il combine la stabilité de la location nue et l'efficacité des amortissements, jusqu'ici réservée à la location meublée.

La nue-propriété : investir sans gestion locative

L'investissement en nue-propriété consiste à acheter un bien immobilier avec une décote de 30 à 40% sur sa valeur en pleine propriété. L'usufruit est confié à un bailleur institutionnel pour une durée généralement comprise entre 12 et 20 ans : c'est lui qui loue le bien, encaisse les loyers et supporte les charges.

L'expatrié acquéreur n'a aucune gestion à assurer pendant toute la durée du démembrement, aucun revenu foncier à déclarer, et bénéficie d'une reconstitution automatique de la pleine propriété à l'échéance, sans frais supplémentaires. La nue-propriété est idéale pour les expatriés sur le long terme qui veulent investir dans l'immobilier français sans aucune contrainte opérationnelle.

La SCPI : l'immobilier locatif sans bien physique

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) permet d'investir dans l'immobilier locatif à partir de quelques milliers d'euros, sans acquisition directe d'un bien. La gestion est entièrement déléguée à une société de gestion agréée. Le rendement moyen des SCPI de rendement tourne autour de 4 à 5% par an.

Pour les expatriés qui débutent ou qui souhaitent diversifier leurs placements, la SCPI est une alternative simple à la pierre physique. Elle génère des revenus fonciers réguliers et peut être financée à crédit.

Attention toutefois : les revenus de SCPI sont considérés comme des revenus fonciers en France, soumis à l'IR et aux prélèvements sociaux au titre du non-résident.

Comment financer son projet immobilier depuis l'étranger ?

Financer un projet immobilier depuis l’étranger n’obéit pas aux mêmes règles que pour un résident en France, et c’est souvent là que les premiers blocages apparaissent. 

La réalité du financement non-résident en France

Obtenir un crédit immobilier en tant qu'expatrié non-résident est possible, mais plus exigeant que pour un résident. Les banques françaises analysent systématiquement :

• Le pays d'accueil : les pays de l'EEE, les États-Unis, le Canada et l'Australie sont considérés comme stables. Les pays à forte instabilité politique ou à risque de change élevé sont rédhibitoires pour la plupart des établissements.

• Le type de contrat de travail : un détaché sous contrat français est favorablement accueilli. Un salarié d'une entreprise française sous contrat local est généralement finançable. Un salarié d'une entreprise étrangère sous contrat local (CDI local) est accepté dans quelques établissements spécialisés. Un travailleur indépendant à l'étranger rencontre les plus grandes difficultés.

Apport, taux d'endettement et garanties spécifiques

Les exigences des banques sont renforcées pour les non-résidents :

• Apport personnel : entre 20% et 30% du prix du bien (contre 10% pour un résident)

• Taux d'endettement : limité à 35% des revenus nets, calculé sur les revenus français et étrangers

• Garantie : les non-résidents ne peuvent pas bénéficier des organismes de caution classiques (Crédit Logement). Ils doivent recourir à une hypothèque ou une IPPD (Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers), plus coûteuses.

• Taux d'intérêt : légèrement supérieur à celui accordé aux résidents, en raison du risque d'éloignement perçu par la banque.

Solutions pour maximiser ses chances d'obtenir un prêt

Quatre leviers permettent d'améliorer significativement son dossier :

• Faire appel à un courtier spécialisé non-résidents : seuls quelques courtiers maîtrisent les établissements bancaires qui financent les expatriés. myexpat.fr travaille avec des partenaires courtiers disposant d'un réseau dédié.
• Passer par une banque étrangère avec filiale française : certaines banques présentes dans le pays d'accueil et en France facilitent le financement transfrontalier.
• Structurer l'investissement en SCI : sous certaines conditions, la Société Civile Immobilière permet d'impliquer un co-associé résident en France et d'accéder à des conditions de financement plus favorables.
• Co-emprunter avec un résident français : famille ou associé en France, le co-emprunteur résident rassure la banque et améliore souvent les conditions d'octroi.

La fiscalité de l'expatrié investisseur en France en 2026

En 2026, la fiscalité applicable aux non-résidents reste complexe et peut fortement impacter un investissement immobilier en France.

Taux d'imposition des revenus locatifs pour les non-résidents

Les revenus fonciers d'un non-résident fiscal français sont soumis à l'impôt sur le revenu en France selon le barème progressif, avec un taux minimum de :

• 20% pour la fraction des revenus de source française n'excédant pas 29 579 € (revenus 2025)

• 30% pour la fraction excédant ce seuil

Si votre taux marginal d'imposition (TMI) résultant du barème progressif est inférieur à ces taux minimaux, le taux progressif s'applique à la place. Cette règle bénéficie surtout aux expatriés dont le revenu de source française est modeste.

L'option du taux moyen : les non-résidents peuvent opter pour le régime au taux moyen, calculé sur l'ensemble de leurs revenus mondiaux (source française + étrangère), mais applicable uniquement aux revenus de source française. Cette option est avantageuse pour les expatriés dont le TMI mondial est inférieur aux taux minimaux de 20% ou 30%.

Prélèvements sociaux : 17,2% ou 7,5% selon votre situation

Les revenus immobiliers de source française sont également soumis aux prélèvements composés de la CSG et autres contributions sociales :

• 17,2% pour les expatriés affiliés à un régime de sécurité sociale hors EEE (pays tiers)

• 7,5% (prélèvement solidaire uniquement) pour les expatriés affiliés à un régime de sécurité sociale d'un État de l'EEE (Union européenne, Norvège, Islande, Liechtenstein) ou de la Suisse

Ce taux réduit à 7,5% représente une économie significative pour les expatriés en Europe ou dans les pays signataires d'une convention de SS avec la France.

Conventions fiscales bilatérales : éviter la double imposition

La France a signé plus de 125 conventions fiscales bilatérales avec les principaux pays d'accueil des expatriés (Suisse, États-Unis, Royaume-Uni, Belgique, Canada, Émirats arabes unis, Singapour, etc.). Ces conventions prévoient généralement que les revenus immobiliers de source française sont taxés en France, pas dans le pays de résidence.

L'expatrié doit vérifier la convention applicable à son pays de résidence pour anticiper sa fiscalité réelle. En l'absence de convention, le risque de double imposition existe.

L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) et les non-résidents

Les non-résidents fiscaux sont soumis à l'IFI uniquement sur leurs actifs immobiliers situés en France, à partir de 1 300 000 € de patrimoine net taxable. Les actifs immobiliers détenus à l'étranger sont exclus de la base. C'est un avantage structurel majeur pour les expatriés disposant d'un patrimoine immobilier international.

Le dispositif Jeanbrun 2026 : un avantage inédit pour les expatriés

La nouveauté fiscale de 2026 la plus importante pour les investisseurs locatifs est sans conteste le dispositif Jeanbrun. Applicable aux acquisitions entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, il permet d'amortir comptablement un logement collectif neuf ou rénové en location nue, un mécanisme jusqu'ici réservé à la location meublée.

Pour un expatrié acquérant un appartement neuf à Bordeaux ou Toulouse à 300 000 €, l'amortissement annuel peut atteindre 12 375 € (5,5% × 80% × 300 000 €), effaçant une grande partie des revenus fonciers imposables. Aucun concurrent généraliste ne vous parlera de ce dispositif pour vos investissements depuis l'étranger, c'est précisément le type d'opportunité que nos experts identifient pour chaque projet.

Cas concret d’optimisation fiscale expatrié

Chez MyExpat, nous accompagnons régulièrement des investisseurs expatriés dans la structuration fiscale de leurs projets immobiliers.

Récemment, un expatrié français installé à Bruxelles souhaitait investir dans un appartement à Lyon afin de générer des revenus locatifs à long terme. Après analyse de la convention franco-belge et de sa situation patrimoniale, le projet a été structuré en LMNP afin d’optimiser la fiscalité des loyers et préserver le rendement net de l’investissement.

L’objectif n’était pas uniquement de réduire l’impôt, mais surtout de construire une stratégie cohérente entre fiscalité, financement et performance locative.

Quelles stratégies d’investissement pour un expatrié ?

Un investissement immobilier expatrié doit répondre à un objectif précis. Certains expatriés cherchent à générer un revenu complémentaire, tandis que d’autres souhaitent préparer un retour en France ou sécuriser leur patrimoine sur le long terme.

Plusieurs stratégies existent selon le niveau de rentabilité recherché, la fiscalité souhaitée et le degré de gestion accepté.

Les solutions les plus utilisées par les expatriés sont :

• Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : ce régime permet souvent de réduire fortement la taxation des loyers grâce à l’amortissement comptable. Il reste très recherché pour optimiser la rentabilité nette.

• La location longue durée : elle privilégie la stabilité locative et des revenus réguliers, particulièrement dans les grandes villes étudiantes ou les métropoles dynamiques.

• L’investissement locatif clé en main : cette approche permet de déléguer la recherche du bien, les travaux, l’ameublement et la gestion locative via des partenaires spécialisés. Elle convient particulièrement aux expatriés qui investissent entièrement à distance.

• La SCI à l’IS : cette structure devient pertinente dans une logique patrimoniale plus avancée, notamment pour investir à plusieurs ou préparer une transmission familiale.

Le choix de la ville reste tout aussi stratégique que le montage fiscal. Les expatriés privilégient souvent des marchés comme Lyon ou Lille, où la demande locative reste soutenue. Selon les données publiées par et les Notaires de France, ces métropoles conservent une forte attractivité grâce à leur dynamisme économique et étudiant.

Chez MyExpat, nous avons récemment accompagné un expatrié installé à Montréal dans l’acquisition d’un appartement à Lille sous le régime LMNP. Après rénovation et mise en location, le rendement brut estimé atteignait environ 5,4 %, avec une gestion entièrement coordonnée à distance via les partenaires du réseau MyExpat.

Comment gérer un investissement immobilier à distance ?

La gestion locative représente souvent la plus grande inquiétude des expatriés. Beaucoup pensent qu’il faut être présent en France pour suivre les locataires, gérer les travaux ou sécuriser les loyers. En réalité, les outils digitaux et les solutions de gestion actuelles permettent de piloter un investissement à distance de manière beaucoup plus fluide qu’il y a quelques années.

Deux approches existent généralement : la gestion locative classique via une agence ou la gestion déléguée dans le cadre d’un accompagnement clé en main. Une agence s’occupe principalement des locataires et de l’administratif, tandis qu’une solution plus globale coordonne également la recherche du bien, les travaux, l’ameublement et le suivi du projet.

Aujourd’hui, une grande partie de la gestion peut être automatisée :

• signature électronique des baux ;

• paiement des loyers en ligne ;

• suivi des dépenses et documents ;

• échanges locataires à distance ;

• reporting de gestion digitalisé.

La rénovation reste néanmoins un point sensible pour les expatriés. Sans partenaire local fiable, les risques de retard, de surcoût ou de mauvaise coordination augmentent rapidement.

C’est pourquoi le pilotage global du projet devient essentiel. Un investissement rentable ne repose pas uniquement sur le choix du bien, mais sur la qualité du suivi avant et après l’achat.

Chez MyExpat, nous coordonnons les différentes étapes du projet avec des partenaires spécialisés afin de simplifier l’investissement à distance pour les non-résidents.

Investissez dans l'immobilier locatif depuis l'étranger avec myexpat.fr

L’investissement immobilier expatrié n’est plus réservé aux investisseurs présents en France. Aujourd’hui, il est possible d’acheter, financer et gérer un bien à distance grâce à des solutions adaptées aux non-résidents.

La réussite du projet repose cependant sur plusieurs éléments clés : un financement structuré, une fiscalité maîtrisée, une stratégie locative cohérente et une gestion fiable sur le long terme. Chaque étape compte. Un mauvais financement peut réduire la rentabilité. Une fiscalité mal anticipée peut alourdir les charges. Et une gestion mal organisée peut rapidement compliquer un projet pourtant prometteur.

Chez MyExpat, nous accompagnons les expatriés avec une approche globale en coordonnant recherche du bien, financement via des courtiers partenaires spécialisés non-résidents, fiscalité et gestion locative à distance.

Myexpat.fr est le seul acteur 100% spécialisé dans l'investissement immobilier pour expatriés en France. Nous connaissons vos contraintes, le décalage horaire, la distance, la fiscalité internationale, parce que nous les avons intégrées dans chacun de nos process depuis le premier jour.