Investir en nue-propriété : guide complet pour l'investisseur non-résident

Investir en nue-propriété consiste à acheter uniquement les murs d'un bien immobilier, sans son usage ni ses loyers, pendant une durée fixée à l'avance (15 à 20 ans en général). En contrepartie, vous payez un prix décoté de 30 à 45 %, vous ne percevez aucun revenu foncier et vous ne payez donc aucun impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux sur ce bien pendant toute la durée du démembrement.

À l'échéance, vous récupérez automatiquement la pleine propriété, sans frais ni fiscalité supplémentaire. Pour un non-résident fiscal imposé à distance, ce montage supprime la déclaration de revenus fonciers en France et la gestion locative, tout en constituant un patrimoine à moindre coût.

Qu'est-ce que l'investissement en nue-propriété ?

Le droit de propriété se décompose en trois attributs :

• l'usus, le droit d'utiliser le bien ;
• le fructus, le droit d'en percevoir les revenus ;
• l'abusus, le droit d'en disposer, notamment de le vendre.

Le démembrement de propriété consiste à séparer ces attributs entre deux personnes distinctes. L'usufruitier détient l'usus et le fructus : il occupe le bien ou le loue et en encaisse les loyers. Le nu-propriétaire détient l'abusus : il possède les murs, mais ne peut ni les occuper ni en percevoir les revenus pendant toute la durée convenue.

Dans un investissement en nue-propriété tel qu'il est structuré aujourd'hui, un particulier acquiert la nue-propriété d'un logement neuf ou récent, tandis qu'un bailleur institutionnel, souvent social ou intermédiaire, acquiert l'usufruit temporaire pour une durée de 15 à 20 ans. Ce bailleur loue le bien pendant toute la période et en perçoit l'intégralité des loyers, tout en assumant les charges, les travaux d'entretien courant et la gestion locative. Le nu-propriétaire, lui, n'a strictement rien à gérer.

Deux formes de démembrement coexistent en droit français. Le démembrement viager, historiquement utilisé pour la transmission de patrimoine entre générations, s'éteint au décès de l'usufruitier. Le démembrement temporaire, celui qui structure l'essentiel des programmes d'investissement actuels, s'éteint à une date fixée contractuellement dès l'origine, indépendamment de tout aléa de vie. C'est cette seconde forme qui intéresse l'investisseur patrimonial cherchant à se constituer un actif à horizon connu.

Comment fonctionne le démembrement ?

L'administration fiscale française encadre la répartition de valeur entre usufruit et nue-propriété par un barème fixé à l'article 669 du Code général des impôts. Ce barème, inchangé depuis la loi de finances de 2004, sert de référence obligatoire pour le calcul des droits de mutation, qu'il s'agisse d'une donation, d'une succession ou d'un achat.

Pour un usufruit viager, la valeur dépend de l'âge de l'usufruitier au jour de l'acte : plus il est jeune, plus son usufruit vaut cher, puisqu'il en profitera longtemps. Pour un usufruit à durée fixe, la règle est différente et strictement forfaitaire : l'usufruit temporaire est évalué à 23 % de la valeur en pleine propriété par tranche de 10 ans, sans considération d'âge.

Source : article 669 du Code général des impôts (legifrance.gouv.fr).

Un point mérite d'être clarifié, car il est souvent source de confusion : la clé fiscale de l'article 669 sert au calcul des droits d'enregistrement, tandis que le prix d'achat effectivement pratiqué sur les programmes de nue-propriété résidentielle résulte d'une évaluation économique propre à l'opérateur, fondée sur le rendement locatif attendu par l'usufruitier institutionnel et la durée retenue. C'est cette seconde valeur, la décote commerciale, qui détermine ce que vous payez réellement.

Les avantages de la nue-propriété, en particulier pour un non-résident

Sur un démembrement temporaire de 15 à 20 ans, la décote pratiquée sur le marché du neuf se situe généralement entre 30 % et 45 % de la valeur en pleine propriété. Un bien affiché 300 000 € en pleine propriété peut ainsi s'acquérir entre 165 000 € et 210 000 € en nue-propriété, selon la durée du démembrement retenue. Les droits de mutation, lorsqu'ils s'appliquent, sont eux aussi calculés sur ce prix réduit.

Zéro revenu foncier, donc zéro impôt pendant toute la durée du démembrement

C'est l'atout central du montage, et il prend une importance particulière pour un investisseur non-résident. Puisque c'est l'usufruitier qui perçoit les loyers, le nu-propriétaire ne déclare aucun revenu foncier en France pendant toute la durée du démembrement : ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux, ni ligne supplémentaire dans une déclaration française à produire depuis l'étranger. Pour un contribuable à tranche marginale élevée, l'économie fiscale représente souvent plus de la moitié de ce qu'aurait coûté la même somme de loyers imposée classiquement.

Une exclusion temporaire de l'assiette IFI

Pendant toute la durée du démembrement, la valeur du bien détenu en nue-propriété n'entre pas dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière du nu-propriétaire : c'est l'usufruitier institutionnel qui est redevable sur la valeur en pleine propriété. Ce point concerne surtout les patrimoines proches ou au-delà du seuil d'assujettissement à l'IFI non-résident, fixé à 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net.

Aucune gestion locative à distance

Aucun locataire à trouver, aucun loyer à encaisser, aucune vacance locative à gérer, aucun sinistre à traiter : l'intégralité de la gestion incombe à l'usufruitier institutionnel pendant toute la durée du démembrement. C'est un argument déterminant pour un investisseur installé à des milliers de kilomètres du bien.

Un remembrement automatique en pleine propriété

À l'échéance convenue, le nu-propriétaire redevient automatiquement plein propriétaire, sans acte notarié supplémentaire, sans droits à payer et sans négociation avec l'usufruitier. Il retrouve alors la pleine disposition du bien : occupation, location classique ou revente.

Simulation chiffrée : un investissement en nue-propriété sur 15 ans

Prenons l'exemple d'un appartement neuf de type T2, affiché 260 000 € en pleine propriété, proposé en nue-propriété avec un démembrement de 15 ans et une décote de 38 %.

Simulation à visée pédagogique, fondée sur une hypothèse de revalorisation moyenne de 1,5 % par an ; elle ne constitue pas un engagement de rendement et doit être affinée selon le bien, la localisation et la situation fiscale réelle de l'investisseur.

Pour un contribuable à la tranche marginale d'imposition de 41 %, le même capital investi en direct locatif classique, loyers imposés compris, affiche généralement un rendement net après fiscalité nettement inférieur à celui obtenu en nue-propriété sur la même durée, précisément parce que la fiscalité y est neutralisée pendant toute la période de démembrement.

Les inconvénients et les risques à connaître

Investir en nue-propriété implique des contreparties qu'il faut mesurer avant de s'engager.

• Aucun revenu pendant toute la durée du démembrement. Ce montage ne convient pas à un investisseur qui recherche un complément de revenu immédiat : c'est une stratégie de constitution de capital, pas de cash-flow.
• Un capital immobilisé sur une longue période. Quinze à vingt ans est un horizon long, pendant lequel le bien ne peut ni être occupé, ni loué pour votre propre compte.
• Une liquidité réduite. Le marché secondaire de la nue-propriété existe, mais il reste étroit comparé au marché de la pleine propriété : revendre avant l'échéance se fait généralement avec une décote supplémentaire.
• Le choix du bien est déterminant. Un logement nécessitant de futurs travaux de gros œuvre, mal situé ou porté par un usufruitier institutionnel peu solide fragilise la revalorisation attendue à l'échéance. Mieux vaut privilégier un programme neuf, bien localisé, porté par un usufruitier bailleur reconnu.
• La sortie de l'IFI en fin de démembrement doit être anticipée. Le remembrement fait automatiquement réintégrer le bien, à sa valeur en pleine propriété, dans le patrimoine imposable si le seuil de 1,3 million d'euros est franchi.

Ces contraintes dessinent en creux le profil d'investisseur pour qui la nue-propriété est pertinente : un contribuable fortement fiscalisé, disposant déjà de revenus suffisants par ailleurs, qui n'a pas besoin de cash-flow immédiat et qui construit son patrimoine sur un horizon de 15 à 20 ans. Pour un investisseur qui recherche au contraire un complément de revenu dès la première année, une stratégie locative classique ou un statut LMNP non-résident sera généralement plus adapté.

Nue-propriété ou LMNP pour un non-résident : quelle stratégie choisir ?

Les deux stratégies répondent à des objectifs différents et sont d'ailleurs souvent complémentaires dans un patrimoine bien construit.

Un non-résident fiscal français reste, dans la plupart des cas, imposable en France sur ses revenus fonciers de source française, avec une gestion à distance qui ajoute de la complexité : déclaration annuelle, éventuel représentant fiscal selon les pays, suivi des locataires, entretien du bien.

La nue-propriété supprime l'essentiel de ces contraintes puisqu'aucun revenu foncier n'est perçu ni déclaré pendant la période de démembrement, et qu'aucune gestion locative n'incombe au nu-propriétaire.

Le bien continue de se valoriser, la fiscalité française sur ce placement reste nulle pendant toute la détention, et l'investisseur récupère un actif en pleine propriété à une échéance connue dès la signature, qu'il pourra alors occuper, louer ou revendre selon son projet de vie à ce moment-là.

Nue-propriété et succession : un outil de transmission complémentaire

Historiquement, le démembrement de propriété est d'abord un outil de transmission entre générations, via la donation de nue-propriété avec réserve d'usufruit : les parents conservent l'usage du bien ou ses revenus, les enfants reçoivent la nue-propriété et deviennent automatiquement pleins propriétaires au décès du parent usufruitier, sans droits de succession supplémentaires à régler à ce moment-là.

Cette logique de transmission reste distincte de l'investissement en nue-propriété temporaire décrit dans cet article, qui répond à un objectif patrimonial propre à l'investisseur, sur un horizon fixé contractuellement plutôt que lié à un aléa de vie. Les deux mécanismes reposent néanmoins sur le même principe juridique de démembrement, et un investisseur peut, une fois le remembrement acquis à l'issue de la période temporaire, transmettre à son tour le bien à ses propres héritiers dans des conditions fiscales avantageuses.

Comment investir en nue-propriété avec MyExpat ?

Investir en nue-propriété permet de se constituer un patrimoine immobilier décoté de 30 à 45 %, sans aucune fiscalité pendant toute la durée du démembrement, sans gestion locative et avec une échéance de remembrement connue dès l'origine. Pour un non-résident, c'est l'une des rares stratégies immobilières françaises qui neutralise à la fois la complexité déclarative et la charge de gestion à distance. Elle convient à un projet de constitution de capital sur le long terme, pas à une recherche de revenu immédiat.

Chez MyExpat, 98 % de nos clients achètent sans se déplacer en France, un mode de fonctionnement pensé pour les non-résidents. Nous sélectionnons les programmes de nue-propriété en fonction de la qualité de l'emplacement, de la solidité de l'usufruitier institutionnel et de la cohérence de la décote proposée, avant de vous accompagner de la réservation jusqu'au remembrement.