Investir à Paris : est-ce rentable d'acheter à Paris ?

Investir à Paris en 2026 coûte en moyenne 9 560 € le m² dans l’ancien selon les Notaires du Grand Paris (deuxième trimestre 2026), de 7 690 € dans le 19e à 13 980 € dans le 6e, pour un rendement brut de l’ordre de 3 à 4 %. Paris convient à un investisseur qui cherche une valeur patrimoniale et une demande locative profonde, pas un cash-flow immédiat : le loyer couvre rarement la mensualité d’un crédit à 70 %.

Les prix sont stables depuis un an, les loyers restent plafonnés par l’encadrement au moins jusqu’à fin novembre 2026, et la fiscalité bouge avec le statut Jeanbrun et le projet de loi de finances 2027. 

Ce qu’il faut retenir

• Le prix moyen est de 9 560 €/m² à Paris, de 7 690 € (19e) à 13 980 € (6e), avec des prix stables sur un an.
• Le rendement brut moyen tourne autour de 3 à 4 %, jusqu’à 4,5 % pour un studio dans le 18e ou le 19e, et le rendement net est inférieur de 1 à 2 points.
• Avec 30 % d’apport, la mensualité d’un 40 m² dépasse le loyer dans les arrondissements comparés, y compris le 19e.
• L’encadrement des loyers expire le 24 novembre 2026, sauf prolongation de deux ans en cours d’examen au Parlement, les logements classés F ne seront plus louables au 1er janvier 2028.

Investir à Paris est-il rentable en 2026 ?

Le rendement locatif brut moyen s’établit autour de 3,2 % à Paris en 2026, de 2,2 % dans le 6e à 4,2 % dans le 19e. Le rendement net est généralement inférieur de 1 à 2 points. Les studios rapportent davantage : les simulations de Meilleurtaux donnent entre 3,1 % et 4,5 % brut selon l’arrondissement, avec les meilleurs niveaux dans le nord et l’est de la capitale.

Ces rendements sont des estimations, pas des mesures notariales. Ils dépendent du loyer réellement pratiqué, plafonné par l’encadrement des loyers à Paris, et du prix payé.

Le rendement ne résume pas l’intérêt d’un achat parisien. Les prix des appartements anciens ont reculé entre 2022 et 2024, puis se sont stabilisés. Les notaires anticipent 9 600 €/m² en octobre 2026, soit −0,5 % sur un an. Pendant ce temps, les ventes repartent en Île-de-France (+5 % entre mai et juillet 2026 par rapport à 2025). La rentabilité d’un investissement locatif ou d'un achat à Paris se juge donc sur la durée de détention, la liquidité à la revente et la solidité de la demande locative, pas sur le loyer de la première année.

Quel est le prix du m² à Paris par arrondissement en 2026 ?

Le prix des appartements anciens va de 7 690 €/m² dans le 19e à 13 980 €/m² dans le 6e, pour une moyenne parisienne de 9 560 €/m² au deuxième trimestre 2026 (Notaires du Grand Paris).

Ces valeurs sont des moyennes d’arrondissement. Dans un même arrondissement, l’écart entre deux rues dépasse souvent 1 500 €/m², et un studio de moins de 25 m² se vend plus cher au m² qu’un trois-pièces.

Quel arrondissement choisir selon son objectif ?

Rendement avec un ticket d’entrée bas : 19e, 20e et 18e. Ce sont les trois arrondissements les moins chers du tableau (7 690, 8 210 et 8 490 €/m²), avec un rendement brut de studio estimé entre 4,4 et 4,5 % par Meilleurtaux. Les écarts de prix et de potentiel locatif entre ces secteurs permettent d’affiner le choix, notamment entre le 19e arrondissement de Paris et le 20e arrondissement de Paris.

Compromis entre prix et profondeur de marché : 10e et 11e. À 9 140 et 9 500 €/m², ils coûtent environ 1 000 € de plus au mètre carré que le 20e. Le 10e conserve un rendement brut de studio estimé à 4,4 %.

Valeur patrimoniale et locataires stables : 15e et 17e. Le 15e (8 780 €/m²) coûte moins cher que les 10e et 11e, mais son rendement brut de studio estimé tombe à 3,6 %, le plus bas des arrondissements comparés. Le 17e (9 470 €/m²) ressort à 3,9 %. Les caractéristiques de ces deux marchés diffèrent, entre le 15e arrondissement de Paris et le 17e arrondissement de Paris.

Arrondissements centraux : du 1er au 8e. Entre 11 590 et 13 980 €/m², le rendement brut tombe vers 2,2 % dans le 6e. Ces biens répondent davantage à une logique de conservation du capital qu’à un objectif de revenus locatifs élevés.

Quels loyers à Paris, et que change l’encadrement ?

À Paris, tout bail signé ou renouvelé doit respecter un loyer de référence majoré, fixé par arrêté préfectoral selon le secteur, le nombre de pièces, l’époque de construction et le caractère meublé ou vide du logement. L’arrêté du 12 juin 2026 s’applique du 1er juillet au 24 novembre 2026, date de fin de l’expérimentation prévue par la loi ELAN. Il relève les loyers de référence d’environ 3 % en moyenne par rapport à 2025.

Le 14 octobre 2026, la commission des affaires économiques du Sénat a voté une prolongation de deux ans à périmètre constant. Le texte passe en séance publique le 21 octobre et doit encore être adopté par les deux chambres avant fin novembre : la prolongation n’est pas définitive. La Ville de Paris tient à jour l’état du dispositif.

Le loyer moyen parisien avoisine 33 €/m² en 2026 selon SeLoger, de 26 à 43 €/m² selon le quartier et le type de logement. Les petites surfaces se louent plus cher au m² que les grandes.

Combien faut-il mobiliser pour un 40 m² à Paris ?

Le calcul ci-dessous est une simulation au prix moyen des notaires, pour un 40 m² ancien, sans travaux. Hypothèses : frais de notaire de 7,5 %, emprunt de 70 % du coût total sur 20 ans à 3,55 % (taux moyen négocié relevé en octobre 2026), hors assurance.

Un 40 m² se loue autour de 1 200 à 1 320 € hors secteurs premium, soit 30 à 33 €/m². Même dans le 19e, la mensualité de crédit dépasse donc ce loyer, avant prise en compte des charges de copropriété, de la taxe foncière, de l’assurance et de la vacance locative. Avec 30 % d’apport, un investissement parisien nécessite ainsi un effort d’épargne mensuel ou un apport plus important. Le rendement net et le cash-flow permettent de mesurer cet écart entre loyers encaissés et dépenses réelles, en intégrant l’ensemble des coûts liés au bien.

Quels coûts et quelles obligations pour un bailleur parisien ?

Les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix dans l’ancien. La taxe foncière a fortement augmenté : le taux communal est passé de 13,5 % à 20,5 % en 2023 et reste à ce niveau en 2026, un niveau encore inférieur à celui de la plupart des grandes villes.

Côté diagnostic énergétique, un logement classé G ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025. L’interdiction s’étendra aux logements classés F au 1er janvier 2028 et E au 1er janvier 2034, selon la réponse ministérielle publiée au Journal officiel le 27 janvier 2026. Les DPE réalisés depuis le 1er janvier 2026 appliquent un coefficient de conversion de l’électricité de 1,9 au lieu de 2,3, ce qui peut faire passer un logement chauffé à l’électricité de F à E. Dans l’ancien parisien, le DPE se vérifie avant l’offre, et des travaux éventuels se chiffrent avec un devis.

Quels dispositifs fiscaux en 2026 : Jeanbrun, LMNP, location touristique ?

Le Pinel s’est arrêté le 31 décembre 2024. Il est remplacé, pour les logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, par le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun (article 47 de la loi de finances pour 2026). Il permet d’amortir une fraction du prix en location nue, contre un engagement de location de 9 ans à loyer plafonné, pour un logement neuf ou ancien avec au moins 30 % de travaux.

Le statut LMNP est maintenu par la loi de finances pour 2026. Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, propose en outre de plafonner l’amortissement à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal. Ce texte est en cours d’examen et peut changer : vérifiez son état avant de choisir entre location vide et meublée.

La location touristique de courte durée est strictement encadrée à Paris : enregistrement en mairie obligatoire avec un numéro sur l’annonce, plafond annuel pour la résidence principale, autorisation de changement d’usage pour une résidence secondaire. Elle relève d’un autre métier que la location longue durée.

Comment acheter à Paris depuis l’étranger, étape par étape ?

Voici quelques étapes fondamentales pour investir à Paris à distance en tant que non-résident :

• Fixer le budget et l’arrondissement. Le tableau des prix et la simulation de budget ci-dessus donnent la fourchette ; l’apport conditionne la suite.
• Obtenir l’accord de financement. Un non-résident doit généralement prévoir un apport de 20 à 30 % et compter 6 à 10 semaines pour un accord de crédit immobilier pour expatrié. Le taux moyen sur 20 ans s’établit à 3,50-3,55 % en octobre 2026 selon Meilleurtaux, et à 3,66 % selon Pretto. 
• Chercher et visiter. Les visites sont faites par un mandataire sur place : MyExpat assure la recherche immobilière et organise les visites de biens.
• Faire l’offre et signer le compromis. C’est le moment de contrôler le DPE, le plafond de loyer du secteur et les charges de copropriété.
• Signer l’acte authentique par procuration. Elle s’établit devant un notaire ou un consulat, sans déplacement en France.
• Mettre en location et déléguer. Après les travaux éventuels, la gestion locative à distance évite de dépendre d’un proche sur place pour les visites, l’état des lieux et les loyers impayés.

MyExpat vous accompagne à distance sur chacun de ces points, de la recherche du bien à la mise en location, avec une offre d’investissement locatif clé en main. Pour chiffrer un projet à Paris avec votre apport et votre pays de résidence, réservez un audit personnalisé de 30 minutes avec un conseiller MyExpat.