Investir au Portugal ou en Espagne : lequel est le plus rentable ?

Aucun des deux pays n'est systématiquement supérieur à l'autre. L'Espagne affiche un rendement brut moyen plus élevé (environ 6 % selon les portails d'annonces espagnols, contre 4,9 % au Portugal d'après les médianes de l'INE) et, pour un résident de l'UE ou de l'EEE, un impôt de 19 % sur les loyers contre 25 % au Portugal. Le Portugal compense par une valorisation plus rapide ces dernières années, mais impose depuis mai 2026 un IMT de 7,5 % aux non-résidents.

Le résultat dépend de la ville, du financement, du régime de location et de la résidence fiscale de l'investisseur. Ce comparatif met les deux pays face à face avec les mêmes hypothèses, sur un budget de 200 000 €, et indique à quelles conditions chaque pays l'emporte.

Ce qu'il faut retenir

• L'Espagne affiche un rendement brut plus élevé (environ 6 %) et un impôt plus bas sur les loyers (19 % pour un résident UE/EEE) ; le Portugal compense par une hausse de prix plus rapide.
• À rendement brut égal, l'écart de rendement net ne vient que de la fiscalité : 0,3 point en faveur de l'Espagne dans l'exemple de 200 000 €.
• Un résident hors UE/EEE paie 24 % sur le loyer brut en Espagne, ce qui efface l'avantage.
• Un non-résident paie 8,3 % de taxes à l'achat au Portugal, contre 6 à 10 % d'ITP en Espagne selon la région.
• Comparer des villes de profil proche, avec des données de la même période, avant de choisir un pays.

Portugal ou Espagne : quelles différences en 2026 ?

Une précaution de lecture : les chiffres portugais viennent des médianes de l'INE, établies sur les actes et les baux déclarés ; les chiffres espagnols viennent de prix et de loyers affichés sur les portails d'annonces. Les prix affichés sont généralement plus élevés que les prix conclus. Les moyennes servent à situer les deux marchés, pas à départager deux biens précis.

Le Portugal est moins cher en loyer au mètre carré (9,46 € contre environ 15 €), mais les deux pays se rapprochent en prix demandés. L'avantage espagnol en rendement vient donc surtout de loyers plus élevés pour des prix comparables.

Quel pays offre le meilleur potentiel locatif ?

Comparer le prix moyen de Lisbonne au loyer d'une petite ville espagnole n'a pas de sens. Le tableau met en regard des villes de profil proche : une grande capitale, puis une grande ville portuaire et universitaire.

Sources : INE (douze mois à mars 2026) pour le Portugal ; idealista/data (prix d'avril et août 2026, loyers demandés d'août 2026) pour l'Espagne. Les mois diffèrent selon les villes et les loyers espagnols sont des loyers demandés : l'écart en faveur de l'Espagne est probablement surestimé.

Dans les deux pays, la capitale offre la demande la plus profonde et le rendement le plus faible. La deuxième ville rapporte un peu plus. Pour détailler les marchés portugais, notre guide précise où investir au Portugal, avec les prix et loyers de douze villes.

Quel pays offre le meilleur rendement net en 2026 ?

Le rendement brut ne suffit pas pour comparer le Portugal et l'Espagne. Les frais d'acquisition, les charges et la fiscalité déterminent le revenu réellement conservé par le propriétaire.

Pour mesurer cet écart, prenons deux investissements de 200 000 €, réalisés par un non-résident fiscal de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen. Les simulations retiennent 20 % de charges et de vacance locative sur les loyers perçus.

1. Combien coûte réellement l'achat ?

Les deux pays appliquent des droits de mutation différents. Au Portugal, un acquéreur non-résident est en principe soumis à un IMT de 7,5 % en 2026, auquel s'ajoutent 0,8 % de droit de timbre. En Espagne, l'ITP dépend de la communauté autonome : nous retenons ici une hypothèse de 8 % pour illustrer le calcul.

Le coût d'achat est donc proche dans les deux pays. Attention toutefois : les frais espagnols varient selon la région et le type de logement. Au Portugal, le régime applicable aux non-résidents comporte également des exceptions, notamment sous certaines conditions de location.

2. Quel revenu reste-t-il après charges et impôts ?

Pour isoler l'effet de la fiscalité, commençons par un rendement brut identique de 5 % dans les deux pays.

Simulation A : un rendement brut de 5 %

À rendement brut égal, l'Espagne conserve un avantage de 0,3 point, lié ici à la différence de taux d'imposition retenue.

Simulation B : des rendements bruts différents

Prenons maintenant deux hypothèses de rendement brut : 4,9 % au Portugal et 6 % en Espagne.

Dans cette seconde simulation, l'Espagne prend l'avantage avec 3,5 % de rendement net, contre 2,7 % au Portugal. L'écart ne vient plus seulement de la fiscalité : le rendement locatif brut retenu est également supérieur.

3. Les non-résidents doivent-ils prévoir d'autres impôts ?

Oui. La résidence fiscale de l'investisseur et l'occupation du logement peuvent modifier sensiblement le calcul.

• En Espagne, les non-résidents hors UE et EEE soumis au régime général sont imposés à 24 % sur les revenus locatifs bruts, sans déduction des charges. Les résidents de l'UE et de certains pays de l'EEE bénéficient du taux de 19 % et peuvent déduire les dépenses admises par la réglementation.

• Au Portugal, le taux standard de l'impôt sur les revenus locatifs d'habitation est de 25 %, avec des réductions possibles pour certains baux de longue durée. Les charges immobilières fiscalement admises peuvent être déduites de la base imposable.

• En Espagne, un logement qui n'est pas loué peut également générer une imposition sur un revenu immobilier imputé, calculé à partir de sa valeur cadastrale. Cette taxation est distincte de celle des loyers effectivement encaissés.

Ces règles doivent être vérifiées selon le statut fiscal du propriétaire, la convention fiscale applicable et la nature du bail.

4. Quel rôle joue le financement dans le rendement final ?

Le crédit immobilier peut modifier le classement des deux investissements. Les banques peuvent demander aux non-résidents un apport personnel important, souvent de l'ordre de 30 à 40 % selon leur profil et le dossier.

Le taux du crédit, la durée d'emprunt, l'assurance et les frais bancaires influencent directement le cash-flow mensuel. Un bien affichant un meilleur rendement net avant financement peut donc générer un effort d'épargne supérieur une fois le crédit intégré.

En pratique, le meilleur investissement ne se choisit pas uniquement sur son rendement brut : il faut comparer le coût total d'acquisition, la fiscalité réellement applicable et le cash-flow après crédit.

Quelle fiscalité pour un investisseur non-résident ?

La fiscalité dépend de la résidence fiscale, pas de la nationalité, et elle diffère d'un expatrié à l'autre.

Au Portugal

Les loyers sont imposés à l'IRS au taux autonome de 25 %, après charges admises, et déclarés chaque année. L'IMT de 7,5 % s'applique dès le premier euro depuis le 25 mai 2026 (décret-loi 97/2026), avec une possibilité de remboursement partiel si l'acheteur devient résident fiscal portugais dans les deux ans, ou s'il loue à un loyer modéré (2 300 € par mois maximum en 2026) pendant 36 mois. Faites confirmer la date d'application à votre acte.

En Espagne

Un non-résident déclare l'IRNR (modèle 210) auprès de l'Agencia Tributaria. Le taux est de 19 % pour un résident de l'UE ou de l'EEE, avec déduction des charges, et de 24 % sur le loyer brut pour les autres. L'ITP varie de 6 à 10 % selon la communauté autonome, et sa base peut être la valeur de référence cadastrale si elle dépasse le prix déclaré.

Selon le pays de résidence. Pour un résident fiscal français, les conventions avec le Portugal (1971) et avec l'Espagne attribuent l'imposition des loyers au pays où se situe le bien ; la France accorde un crédit d'impôt qui neutralise la double imposition, avec un effet possible sur le taux. Pour un résident d'un autre pays (Dubaï, Singapour, Canada), c'est la convention de ce pays avec le Portugal ou l'Espagne qui s'applique. Le plus sûr consiste à faire valider sa situation par un conseiller fiscal avant l'acte.

Quels risques faut-il anticiper dans les deux pays ?

Les deux pays permettent une gestion à distance avec un gestionnaire local. Cette délégation coûte environ 8 % des loyers dans nos hypothèses, ce qui réduit encore le rendement net.

Quel pays choisir selon votre stratégie ?

Les conclusions suivantes sont conditionnelles : elles découlent des chiffres ci-dessus et tombent si votre situation diffère.

Pour approfondir le marché portugais avant de comparer, lisez notre analyse sur investir au Portugal, qui détaille la fiscalité, les risques et un exemple complet à Porto.

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