Quelle imposition pour vos investissements immobiliers en France ?

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Les réformes fiscales engagées en 2019 par le gouvernement auront un certain effet sur la fiscalité des non-résidents. Les avantages fiscaux existants restent en place, certaines lourdeurs administratives sont allégées et quelques changements sont à noter.

Quelle imposition pour les propriétaires ?

Sauf cas spécifique, les revenus locatifs dépendent de l’impôt sur le revenu. S’il s’agit de revenus issus de la location vide (donc non meublée), ils entrent dans la catégorie des « revenus fonciers ». Pour moins de 15 000 euros de loyers bruts perçus par an, vous pouvez prétendre au régime micro-foncier, un mode simplifié de déclaration. Un abattement de 30% est automatiquement appliqué sans avoir à fournir le moindre justificatif.

Quand ces revenus dépassent 15 000 euros, le régime « réel » s’impose. Vous déduisez alors vous-même l’ensemble des frais liés au bien : intérêts d’emprunt, assurance emprunteur, travaux, etc.

Si les revenus proviennent d’une location meublée, ce sont alors des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC). Le principe est identique mais encore plus avantageux. Au-delà du seuil de 70 000 euros de revenus locatifs, le régime « réel » s’applique. Sous ce seuil, vous pouvez opter pour le régime simplifié micro-BIC et bénéficier d’un abattement forfaitaire automatique de 50 %.

Quelles sont les spécificités fiscales pour les expatriés ?

En 2019, la fiscalité des non-résidents a subit quelques évolutions.

La première chose, qui a suscité beaucoup de débats et de contestations, est le passage du taux minimum d’imposition des expatriés de 20 à 30% à l’exception des revenus les plus bas (c’est à dire ceux inférieur ou égaux à 27519€ / an).

Le gouvernement a décidé de supprimer les prélèvements sociaux (CSG-CRDS) sur les revenus du patrimoine immobilier des non-résidents dans l’Union européenne. Néanmoins, ils devront s’acquitter du prélèvement de solidarité sur les revenus du patrimoine et des produits de placement qui s’élève à 7,5%. Pour les français expatriés en dehors de l’Europe, ils sont toujours soumis à un prélèvement de CSG-CRDS de 17,2%.

Pour plus d’informations concernant les évolutions fiscales de 2019, lisez notre article dédié à ce sujet

Des possibilités de défiscalisation élargies 

Pour bien comprendre pourquoi la fiscalité reste attractive, il faut revenir à l’imposition des revenus locatifs. Et notamment à la location de meublés.

Avant le 1er janvier 2018, pour bénéficier du régime de déclaration simplifié micro-BIC, le propriétaire ne devait pas percevoir plus de 33 200 euros de revenu locatif brut sur l’année. Ce seuil est passé à 70 000 euros en 2018, soit plus du double. Depuis un an, un nombre croissant d’investisseurs peut ainsi profiter d’une imposition particulièrement avantageuse du fait de l’abattement de 50%.

Malgré l’augmentation des seuils du micro-BIC, le régime « réel » reste dans la majorité des situations le régime fiscal le plus intéressant pour les investisseurs. En particulier pour les investisseurs expatriés louant en meublé. Ce régime permet de déduire les amortissements ainsi que l’ensemble des charges inhérentes à l’activité de loueur meublé (intérêts d’emprunt, assurances, frais d’agence, frais de My expat, …).

Si l’ensemble des frais déclarés dépassent les revenus locatifs, vous ne payez pas d’impôts sur ces ressources. Et si vous êtes en situation de déficit, les pertes sont déductibles sur vos autres sources de revenu (dans la limite de 10 700 euros par an). Vous avez donc toujours la possibilité de réduire vos impôts, voire de ne plus être imposable du tout grâce à l’investissement locatif.