Pourquoi préférer l'investissement locatif à l'achat d'une résidence principale ?

Devenir propriétaire de sa résidence principale est souvent présenté comme la meilleure option pour commencer à se construire un capital. Pourtant, moins flexible et plus coûteux qu’un investissement locatif, l’achat d’une résidence principale peut être un frein au développement de vos finances… ou de votre carrière ! Alors est-il plus intéressant d’investir dans l’immobilier locatif ou dans l’achat d’une résidence principale ?

Les inconvénients de l’achat de la résidence principale

Dès lors que vous devenez propriétaire, il faut être sensibilisé aux frais fixes auxquels vous vous exposez. Au prix de la maison ou de l’appartement, il faut ajouter les frais de notaire (environ 7 % du prix du bien), les frais d’agence (3 à 10 % du prix du bien), les frais de dossier de la banque, l’assurance du prêt et la taxe foncière tous les ans. Les frais d’entretien et de rénovation étant bien sûr à votre charge.

Lorsqu’il s’agit de l’achat d’une résidence principale, ces frais compliquent une revente prématurée du bien. Ceux-ci doivent en effet être un minimum amortis pour pouvoir dégager de la rentabilité. Si ce n’est pas encore le cas, un changement de situation familiale ou professionnelle peut coûter cher. Et surtout si la revente doit être réalisée en urgence à un moment où le marché n’est pas forcément le plus propice.

Être propriétaire de sa résidence principale n’est donc pertinent que si l’on est certain d’habiter sur le long terme dans son bien. Autrement, les frais liés à l’achat du bien, son entretien et l’évolution du marché en font une opération probablement risquée au niveau financier.

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Les avantages de rester locataire

En restant locataire, vous bénéficiez au contraire d’une liberté de mouvement et de changement qui peut être un atout pour votre évolution professionnelle. Seul le préavis de location vous retient de partir dans une autre ville ou un autre pays.

Aucun risque de réaliser des pertes, c’est le choix de la sécurité. Le mode de vie locatif permet en plus de ne pas avoir à supporter l’ensemble des frais auxquels les propriétaires ne peuvent se soustraire. Il s’agit principalement des frais d’entretien du logement. Sans gros oeuvre, ni travaux à assumer, le locataire économise de l’argent qu’il peut réutiliser et investir.

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Le bon compromis de l’investissement locatif

La baisse spectaculaire des taux d’intérêts engagée depuis 2015 a boosté l’intérêt des investisseurs pour la pierre. Les acheteurs peuvent se permettre de revoir leur budget à la hausse et acheter des logements plus grands ou mieux situés. Et cela, tout en bénéficiant d’un marché immobilier globalement stable.

À noter qu’en 2021 les taux moyens oscillent autour de 1,04 % pour un crédit sur 20 ans (source : meilleurstaux.com). On peut donc dire que c’est une période très favorable et peu coûteuse pour emprunter en France.

C’est une excellente nouvelle pour ceux qui désirent faire de l’investissement locatif. Autofinancer son investissement grâce aux loyers perçus devient encore plus facile. L’effet de levier de l’emprunt joue pleinement son rôle. L’investisseur locataire de sa résidence principale peut alors continuer à placer son épargne ou préparer un nouveau placement.

Il peut également espérer tirer de meilleurs rendements de son investissement immobilier. Pour une résidence principale, on recherche souvent un “coup de coeur”. Et souvent, aussi on est prêt à investir plus qu’on ne l’aurait souhaité au départ. Pour un investissement locatif en revanche, la rentabilité est au centre du projet. Et on arrive plus facilement à prendre des décisions stratégiques. Avec l’aide du bon partenaire présent sur place, il devient facile de cibler le type d’appartement et la localisation idéale afin de dégager les meilleurs rendements sans prendre de risques. D’ailleurs en France l’investissement locatif est peu risqué quand on choisit bien la ville où investir.

Ne pas être propriétaire de votre résidence principale n’est pas un handicap, c’est une opportunité pour réaliser un placement plus rémunérateur et plus souple pour vous !

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En résumé, faut-il préférer l’investissement locatif à l’achat de sa résidence principale ?

• Tout dépend de votre situation personnelle et de vos préférences. Souvent l’acquisition d’une résidence principale est liée à une ‘envie de se poser quelque part’. En tout cas si vous n’êtes pas certain de rester dans le même endroit pendant au moins les 10 prochaines années, cet investissement ne sera pas rentable.
• En revanche l’investissement locatif est un placement qui vous donne plus de liberté et dans lequel vous êtes plus assuré de réaliser des rendements positifs. Aussi, dans l’investissement locatif vous êtes plus libre d’y investir la somme avec laquelle vous êtes le plus confortable.
• Enfin dernier point intéressant, si vous investissez en France dans l’immobilier locatif et que plus tard vous décidez d’acheter votre résidence principale en France (en retour d’expatriation par exemple), vos revenus locatifs sont pris en compte dans le calcul de votre capacité