SCPI ou SCI ? Beaucoup d’investisseurs se posent la question au moment de passer à l’action. Vous voulez placer votre argent dans l’immobilier, mais sans choisir une structure qui freine votre projet ou complique votre quotidien. Nous vous comprenons. Derrière ces deux sigles se cachent des logiques très différentes, tout comme le degré d’implication attendu. L’une mise sur la simplicité, l’autre sur la maîtrise. Alors, comment trancher ? Dans cet article, nous allons clarifier les différences, vous aider à identifier la solution la plus cohérente avec votre profil et vous éviter les pièges classiques. Car le bon choix dépend de votre autonomie, de votre fiscalité et de votre situation personnelle.
SCPI et SCI : deux façons très différentes d’investir dans l’immobilier
Avant de comparer fiscalité ou rendement, il faut comprendre la logique de chaque outil. SCPI et SCI poursuivent le même objectif :” investir dans l’immobilier”. Mais les chemins empruntés n’ont rien de comparable.
La SCPI : investir dans l’immobilier sans gérer directement
Une SCPI permet d’acheter des parts d’une société qui détient un parc immobilier locatif. Vous ne choisissez pas un bien précis : vous investissez dans une stratégie globale, pensée et exécutée par un professionnel agréé par l’AMF.
Le fonctionnement est simple. La société de gestion sélectionne les actifs, négocie les acquisitions, signe les baux, gère les locataires et redistribue les loyers sous forme de revenus. En pratique, la majorité des SCPI investissent dans l’immobilier d’entreprise : bureaux, commerces, santé ou logistique, souvent répartis sur plusieurs villes, parfois plusieurs pays.
Côté chiffres, le rendement moyen des SCPI de rendement s’est situé autour de 4 à 5 % par an ces dernières années, avant fiscalité. Le ticket d’entrée reste accessible : quelques milliers d’euros suffisent dans la plupart des cas.
L’investisseur, lui, ne gère rien. Pas de locataire, pas de travaux à arbitrer, pas d’administratif quotidien. Il suit ses revenus, ajuste son exposition et accepte une contrepartie claire : moins de contrôle, mais une délégation totale de l’opérationnel.
La SCI : une structure pour détenir et piloter un projet immobilier
La SCI (Société Civile Immobilière), ne constitue pas un placement en soi. C’est un cadre juridique qui permet d’acheter, gérer et transmettre un ou plusieurs biens immobiliers.
Ici, la logique change. Les associés créent la société, définissent les statuts et décident de la stratégie. Achat du bien, financement bancaire, mise en location, travaux, arbitrages : tout passe par eux ou par les professionnels qu’ils mandatent. La SCI peut détenir un appartement, un immeuble, plusieurs lots, voire des parts de SCPI selon la stratégie choisie.
La gouvernance dépend des statuts. Un gérant est nommé, souvent l’un des associés, et assume la gestion au quotidien. La SCI peut être créée seul ou à plusieurs, ce qui en fait un outil courant pour structurer un projet familial ou patrimonial.
En contrepartie de cette liberté, la responsabilité est bien réelle. Comptabilité, déclarations, décisions fiscales — IR ou IS — chaque choix a un impact direct sur la rentabilité et la pérennité du projet. La SCI s’adresse donc à ceux qui veulent garder la main, comprendre les mécanismes et piloter leur investissement dans le temps, plutôt que le déléguer intégralement.
SCPI vs SCI : tableau comparatif clair et synthétique
Pour y voir clair rapidement, rien ne vaut une comparaison directe. Ce tableau met en lumière les différences concrètes entre SCPI et SCI, sans détour ni jargon inutile. L’objectif est simple : vous aider à identifier la structure la plus cohérente avec votre façon d’investir.
Critères | SCPI | SCI |
Mode d’investissement | Achat de parts d’une société détenant un parc immobilier diversifié | Création d’une société pour acheter et détenir un ou plusieurs biens |
Niveau de gestion | Très faible : gestion locative, administrative et technique entièrement déléguée | Élevé : décisions, suivi et pilotage à assurer par le ou les associés |
Ticket d’entrée | Accessible : souvent à partir de 1 000 à 5 000 € selon les SCPI | Plus élevé : apport, frais de création, financement bancaire |
Rendement potentiel | Relativement stable, historiquement autour de 4 à 5 % brut/an | Variable : dépend du montage, du financement et de la gestion |
Fiscalité | Revenus fonciers, imposition selon la situation fiscale de l’investisseur | Choix entre IR ou IS, avec des impacts durables sur le projet |
Liquidité | Moyenne : revente possible mais non instantanée | Faible : revente plus longue, surtout en présence de crédit |
Complexité administrative | Faible : prise en charge par la société de gestion | Élevée : statuts, comptabilité, obligations juridiques |
Investissement à distance | Très adapté : aucun déplacement, suivi simplifié | Possible mais exigeant : organisation rigoureuse et bons relais |
Ce comparatif montre une chose : la SCPI privilégie la simplicité et la délégation, tandis que la SCI offre un contrôle étendu, au prix d’un engagement plus fort. Le choix ne repose donc pas sur la performance seule, mais sur votre capacité à piloter, comprendre et assumer la structure sur la durée.
Quelle différence de gestion entre une SCPI et une SCI ?
La vraie distinction entre SCPI et SCI se joue souvent ici. Non pas sur le rendement affiché, mais sur le temps à y consacrer, l’énergie mentale mobilisée et le niveau d’implication attendu sur la durée.
SCPI : un investissement largement délégué
Avec une SCPI, la gestion sort presque entièrement de votre quotidien. Vous ne choisissez ni les biens, ni les locataires, ni les modalités de location. La société de gestion s’en charge, sous le contrôle de l’Autorité des marchés financiers.
Concrètement, aucun bail à signer, aucun impayé à gérer, aucun artisan à appeler. Le suivi se limite à l’analyse des revenus versés, à la lecture des bulletins trimestriels et à l’ajustement éventuel de votre allocation. Cette simplicité réduit fortement la charge mentale. L’investisseur reste concentré sur la stratégie globale, pas sur l’opérationnel.
SCI : une gestion à construire et à suivre
La SCI fonctionne à l’inverse. Chaque étape du projet demande des décisions. Achat du bien, choix du financement, sélection des locataires, travaux, revalorisation du loyer : rien n’est automatique.
À cela s’ajoute la comptabilité, plus ou moins lourde selon le régime fiscal choisi, ainsi qu’un suivi juridique régulier. Assemblées, modifications de statuts, déclarations fiscales : la structure impose un cadre qu’il faut maîtriser. Enfin, les arbitrages sont constants. Faut-il rénover, revendre, conserver, changer de régime fiscal ?
Avec une SCI, on ne se contente pas d’investir. On apprend à piloter un actif immobilier. Cette implication peut devenir un levier puissant… à condition d’en avoir le temps, l’envie et les bons repères.
SCPI ou SCI : quelles différences en matière de fiscalité ?
La fiscalité pèse lourd dans le choix entre SCPI et SCI. Elle influence vos revenus nets, votre trésorerie et la trajectoire du projet sur plusieurs années. Mieux vaut donc comprendre les grandes règles, sans entrer dans des calculs complexes.
Fiscalité des SCPI
Les revenus issus des SCPI sont, dans la majorité des cas, assimilés à des revenus fonciers. Ils s’ajoutent à vos autres revenus et sont soumis à l’impôt sur le revenu, selon votre tranche marginale, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Le résultat dépend donc fortement de votre situation fiscale personnelle. À rendement égal, deux investisseurs peuvent percevoir des revenus nets très différents. Il existe des variantes, comme les SCPI détenues via une SCI ou une assurance-vie, qui modifient le cadre fiscal. Ces montages peuvent apporter de la souplesse, mais ils demandent une vraie cohérence avec l’ensemble du patrimoine.
Fiscalité d’une SCI
Avec une SCI, la fiscalité ne s’impose pas, elle se choisit.
En SCI à l’IR, les revenus sont imposés entre les mains des associés, comme des revenus fonciers classiques. Ce régime reste lisible, mais il peut peser sur la trésorerie lorsque les loyers augmentent.
En SCI à l’IS, la société paie l’impôt sur ses bénéfices, avec un taux réduit possible jusqu’à un certain seuil. Les charges et les amortissements viennent diminuer le résultat imposable, ce qui améliore souvent la trésorerie à court et moyen terme. En contrepartie, la fiscalité à la revente devient plus technique.
Chaque option influence la stratégie long terme : capacité d’épargne, réinvestissement, transmission. Avec une SCI, la fiscalité devient un outil de pilotage. Encore faut-il savoir l’utiliser au bon moment.
Quel niveau de risque selon que l’on choisit une SCPI ou une SCI ?
SCPI et SCI exposent à des risques différents. Aucun n’est neutre. La vraie question n’est donc pas “quel est le plus risqué”, mais où se situe le risque et comment il se maîtrise.
Risques liés aux SCPI
En SCPI, le premier point de vigilance reste la dépendance à la société de gestion. C’est elle qui décide des acquisitions, de la stratégie locative et des arbitrages. Une gestion prudente peut lisser les performances, tandis qu’une mauvaise allocation pèse durablement sur les revenus.
La liquidité constitue un autre facteur. Les parts ne se revendent pas instantanément. En période de tension sur le marché, les délais peuvent s’allonger et le prix de retrait évoluer.
Enfin, les rendements ne sont pas figés. Même si les SCPI affichent une certaine stabilité, les loyers distribués varient selon la conjoncture, le taux d’occupation et la qualité des actifs détenus.
Risques liés à la SCI
Avec une SCI, le risque change de nature. Il repose d’abord sur le montage du projet. Un choix de régime fiscal inadapté, un financement mal structuré ou des statuts imprécis peuvent peser longtemps.
La gestion joue un rôle central. Mauvais locataire, travaux sous-estimés, suivi insuffisant : chaque décision a un impact direct sur la rentabilité.
Enfin, la responsabilité des associés engage davantage. Les choix sont assumés collectivement, avec des conséquences juridiques et financières réelles.
Au final, le niveau de risque dépend rarement de l’outil lui-même. Il dépend surtout du degré de préparation, de compréhension et de l’accompagnement dont l’investisseur dispose au moment de se lancer.
SCPI ou SCI : quel investissement selon votre profil ?
Choisir entre SCPI et SCI ne se résume pas à regarder le rendement. Le temps dont vous disposez, votre envie de vous impliquer, votre connaissance de l’immobilier et votre situation personnelle influencent fortement le choix de structure. Pour avancer sereinement, identifions le profil qui vous correspond.
Vous cherchez la simplicité et la passivité
→ Profil SCPI
Si votre priorité est de placer votre argent sans multiplier les décisions, la SCPI est idéale. Vous achetez des parts dans une société de gestion qui s’occupe de tout : sélection des biens, gestion locative, entretien, suivi des loyers. Vous suivez simplement vos revenus, ajustez éventuellement votre allocation et bénéficiez d’une exposition immédiate à l’immobilier. Cette approche est particulièrement adaptée si vous êtes expatrié ou avez peu de temps à consacrer à la gestion.
Vous voulez structurer un projet immobilier sur mesure
→ Profil SCI
La SCI convient à ceux qui souhaitent construire et piloter leur projet. Vous décidez du bien à acquérir, du financement, des locataires et des travaux. La gestion comptable et fiscale reste sous votre responsabilité ou celle d’un gérant désigné. Cette structure offre une grande liberté et permet d’adapter la fiscalité ou la transmission selon vos objectifs. En contrepartie, elle demande une implication active et une bonne compréhension des mécanismes immobiliers et juridiques.
Vous voulez apprendre sans perdre la main sur votre projet
→ Choisissez l’accompagnement MyExpat
Entre ces deux approches, il existe une voie intermédiaire. Celle des investisseurs qui veulent comprendre, décider et progresser, tout en étant entourés. Ici, l’objectif n’est ni la délégation totale, ni la gestion isolée. C’est un parcours guidé (formation en investissement + coaching immobilier), où chaque choix s’appuie sur une méthode et un cadre rassurant. Cette approche permet de gagner en confiance, d’éviter les erreurs coûteuses et d’avancer à son rythme, sans perdre le contrôle de son projet.
SCPI ou SCI quand on investit depuis l’étranger ?
Investir depuis l’étranger modifie profondément les paramètres d’un projet immobilier. La distance, les banques, la fiscalité et la gestion sont autant de contraintes concrètes. Dans ce contexte, le choix entre SCPI et SCI n’est pas neutre : il influence votre rentabilité, votre charge de travail et la sécurité de votre investissement.
Les contraintes de la distance
Vivre hors de France signifie ne pas pouvoir organiser de visites fréquentes, ni superviser personnellement les travaux ou la gestion locative. Dans une SCI, un propriétaire occupe souvent le rôle de gérant ou doit déléguer à un tiers : cela se traduit parfois par des frais supplémentaires de 1 à 3 % des loyers perçus chaque année pour un gestionnaire local, sans compter les aléas de coordination.
À l’inverse, une SCPI vous permet de rester investisseur sans multiplier les démarches. Les sociétés de gestion françaises, comme celles qui gèrent les SCPI, centralisent 100 % de la gestion locative, administrative et technique, ce qui réduit vos interactions à la consultation de vos relevés trimestriels.
Banques et financement
Pour un expatrié, obtenir un prêt immobilier en France présente souvent des obstacles :
- Seulement 50 à 60 % des demandes de crédit sont acceptées par les banques françaises pour les non‑résidents, selon les établissements.
- Les taux proposés sont fréquemment plus élevés de 0,30 à 0,70 point par rapport à ceux des résidents.
Dans une SCI, il est rare d’investir sans crédit. Cela implique une analyse approfondie de votre dossier, parfois le recours à un courtier spécialisé, et souvent un effort de justification plus important.
Avec une SCPI, aucun crédit n’est nécessaire pour acheter vos parts si vous investissez en direct. Vous pouvez commencer avec un ticket d’entrée souvent situé entre 1 000 et 5 000 €, ce qui facilite l’accès au marché sans dépendre des banques.
Fiscalité française
La fiscalité reste un élément concret qui influence vos revenus nets. Pour un non‑résident :
- Les revenus fonciers générés par une SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu français. Les règles prévoient un prélèvement à la source à 20 % minimum, parfois plus selon votre pays de résidence et les conventions fiscales internationales.
- Les prélèvements sociaux applicables aux SCPI peuvent s’élever à 17,2 %, sauf exceptions selon le pays de résidence du contribuable.
Avec une SCI, la fiscalité dépend du régime choisi :
- SCI à l’IR : les revenus sont imposés à vos taux personnels, potentiellement plus élevés s’ils s’ajoutent à vos autres revenus.
- SCI à l’IS : la société paie l’impôt sur les bénéfices à un taux qui peut démarrer autour de 15 % jusqu’à un certain seuil, puis s’aligner sur le taux normal. Ce choix modifie notamment la manière dont la trésorerie est distribuée ou réinvestie.
Pour un expatrié, comprendre ces différences permet d’anticiper concrètement combien il percevra réellement, après impôts et prélèvements, à la fin de chaque année.
Gestion à distance et erreurs fréquentes
La gestion d’une SCI à distance expose à des erreurs concrètes, qui ont un impact chiffrable :
- Vacance locative mal anticipée : chaque mois sans locataire peut représenter de 5 à 8 % de perte sur le rendement brut annuel, surtout si le bien se trouve dans une zone tendue.
- Retards ou surcoûts de travaux : un imprévu de 5 000 à 10 000 € peut grignoter plusieurs années de gains.
- Sanctions fiscales ou pénalités : des déclarations incomplètes peuvent générer des pénalités de l’ordre de 10 à 40 % des sommes dues, selon la situation.
Avec une SCPI, ces risques sont souvent absorbés par la société de gestion, parce qu’elle gère des centaines de lots et peut mutualiser les aléas.
SCPI et SCI : combiner ou choisir ?
Il est possible de combiner SCI et SCPI, par exemple en créant une SCI qui détient des parts de SCPI. Cette solution peut avoir du sens si vous cherchez à structurer votre patrimoine, organiser la transmission ou optimiser la fiscalité. Elle permet de garder le contrôle stratégique tout en bénéficiant de la délégation opérationnelle des SCPI.
Mais attention : ce montage peut aussi compliquer inutilement le projet, surtout si vous n’avez pas le temps, l’expérience ou les bons conseils.
Pour faire le bon choix, posez-vous d’abord ces questions : votre investissement doit-il rester simple ou souhaitez-vous piloter un projet sur mesure ? Votre disponibilité et votre compréhension des mécanismes vous permettent-elles de gérer une SCI seule ou hybride ? Ne copiez jamais un montage vu ailleurs : chaque situation est unique. L’important est d’adapter la structure à votre situation, à votre temps et à votre niveau d’implication pour sécuriser votre projet et éviter les erreurs coûteuses.
SCPI et SCI : deux outils, un même objectif
SCPI ou SCI, il n’y a pas de gagnant universel. Chaque outil répond à des logiques différentes et s’adapte à un profil particulier. L’essentiel est de rester cohérent avec vos objectifs, votre temps disponible et votre niveau de maîtrise.
Pour sécuriser votre projet, il est utile de clarifier votre situation, structurer vos choix et bénéficier d’un accompagnement adapté. Chez MyExpat, nous vous guidons à chaque étape, pour que vous puissiez avancer en confiance, décider en connaissance de cause et construire votre patrimoine à distance, sans stress. Avancez pas à pas, avec un cadre rassurant et un soutien humain à vos côtés.
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