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La capacité de remboursement est devenue en 2026 l’un des critères les plus déterminants pour obtenir un crédit immobilier, notamment pour les investisseurs et expatriés.
En France, les banques appliquent toujours la règle des 35 % de taux d’endettement imposée par le HCSF, ce qui signifie qu’un dossier mal préparé peut être refusé même avec un bon revenu.
La capacité de remboursement correspond au montant maximum qu’un emprunteur peut consacrer chaque mois au remboursement de ses crédits, en fonction de ses revenus, charges et situation financière. Elle conditionne directement la capacité d’emprunt et donc la faisabilité d’un projet immobilier.
Qu’est-ce que la capacité de remboursement ?
Avant de souscrire à un crédit immobilier, un acheteur analyse avec son établissement bancaire plusieurs éléments. La capacité d’endettement permet de calculer les dépenses et les revenus d’une personne, afin d’évaluer son taux d’endettement. En général, celui-ci ne dépasse pas 33%, afin de protéger les emprunteurs et éviter le surendettement. Selon les cas, les banques peuvent même appliquer un taux d’endettement de 25%. La capacité d’emprunt c’est à dire la somme que l’on peut emprunter est également calculée.
Depuis 2022, le taux d’endettement maximal autorisé est de 35%, sans quoi la banque pourra être sanctionnée. Cette nouvelle législation n’affecte que très peu les clients expatriés car les banques appliquaient souvent déjà ces directives. En effet les conditions d’emprunt des expatriés sont généralement plus strictes.
Ensuite, la capacité de remboursement d’un investisseur est établie. Cette dernière représente les mensualités qu’il devra verser à sa banque pour couvrir son crédit.
Pourquoi faut-il la calculer ?
Avant de se lancer dans un projet immobilier ou dans une négociation avec sa banque, il est intéressant pour un investisseur de comprendre tous les éléments financiers liés à son crédit immobilier. Ainsi, l’emprunteur pourra avoir une estimation de son apport personnel, du montant du crédit auquel il devra souscrire, et surtout, anticiper les mensualités qu’il aura à verser à sa banque pour rembourser celui-ci.
Ces calculs permettent d’avoir une visibilité sur un projet immobilier, de bien le préparer et d’éviter les mauvaises surprises.
En plus, lorsque le dossier de financement de l’acquéreur est prêt à l’avance, cela lui donne plus de chances de se faire financer par une banque française, et d’avancer plus rapidement dans sa démarche d’achat immobilier.
Comment calculer sa capacité de remboursement ?
Le calcul de la capacité de remboursement est assez simple, il suffit de multiplier les revenus de l’emprunteur par 33% (le taux d’endettement) et ensuite déduire toutes les charges.
Toutefois, les charges ne doivent pas être sous estimées, elles comprennent par exemple le remboursement des crédits en cours mais également le chauffage, l’électricité, les transports, les impôts et les taxes, ainsi que les assurances d’une manière indirecte.
Par exemple, un couple qui a des recettes mensuelles totales de 10 000 € et des charges s’élevant à 1500€, aura une capacité de remboursement égale à 1800 € .
Elle est calculée comme suit : 10 000 € x 33% – 1500 € [ Total des revenus x taux d’endettement – charges ].
L’apport, l’autre élément fondamental du montage financier de l’investissement locatif
Comme nous venons de le constater, la capacité de remboursement permet d’évaluer (en partie) les mensualités que vous serez en capacité de verser pour le crédit immobilier. Cependant, dans une situation d’investissement locatif, cette mensualités pourra être toute ou en partie financée par le loyer que vous percevrez de votre locataire.
Si votre loyer finance votre crédit en totalité c’est ce qu’on appelle l’autofinancement. Pour les expatriés l’apport généralement demandé par les banques ou autres établissements bancaires est généralement à hauteur de 20% voire 30% du montant du projet. C’est une particularité de l’emprunt bancaire en France pour les non-résidents. Après ça n’est pas une obligation mais plus une généralité.
En fonction de votre situation, certaines banques demandent parfois un nantissement, mais c’est plus rare. L’apport influe aussi sur vos mensualités. En effet plus votre apport sera élevé plus vos mensualités seront basses et vice-versa puisque avec votre apport vous pourrez financer une plus grande partie de votre investissement sans recourir à un emprunt bancaire.
Apport personnel et capacité de remboursement déterminent vos mensualités
Ainsi même si votre capacité de remboursement détermine le montant maximum que vous pourrez dédier aux mensualités de crédits, l’apport lui permet de faire baisser ce montant.
Dans un placement immobilier locatif de nombreux investisseurs préfèrent que les loyers qu’ils perçoivent remboursent les mensualités de crédits. Ça n’est pas toujours possible, il faut alors modifier le financement du projet. La méthode qui permet de faire réduire cette différence est d’augmenter l’apport personnel dans son projet immobilier. En jouant sur le montant de votre apport vous pouvez réduire le niveau de ces mensualités.
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