Bilan immobilier France : 1er semestre 2020, tendances et impacts

Le marché immobilier français a été très bouleversé par la crise sanitaire en fin de premier semestre 2020 : les périodes de dynamisme ont été différées, les attentes, les envies et les projets des acquéreurs potentiels ont changé. De nombreuses questions se posent sur l’évolution de prix des biens immobiliers, sur les ventes, les locations, les crédits immobiliers, et les taux d’intérêts. Le marché de l’immobilier français avait toutes les bonnes raisons d’attirer les investisseurs, et encourager les primo-accédants ; ce contexte favorable se transformera t-il avec la crise sanitaire mondiale ? Ou continuera t-il à séduire ?

Bilan du marché immobilier français au premier semestre 2020

L’année dernière, le marché de l’immobilier français a vu ses ventes dépasser le million. Cette année, battre le record n’est pas au programme : d’après la Fédération Nationale de l’Immobilier, une baisse de 25% du volume de ventes est même attendue. Le volume de transactions pourrait atteindre 750 000 ou 800 000 ventes environ. La raison principale est bien évidente : pendant le confinement, le secteur était quasiment à l’arrêt. Plus de 150 000 transactions n’ont pas été effectuées. L’année 2020 avait bien démarré, les prix ont augmenté de 0,3% cet hiver. Fin avril, le prix moyen au mètre carré pour un appartement était de 3636€, et de 2013€ pour une maison. Aujourd’hui, en fin de semestre, les prix sont légèrement plus élevés. Il faut compter 3727€ par mètre carré pour un appartement en moyenne, et 2053€ pour une maison. La confiance des acquéreurs dans le marché immobilier français n’a pas disparu. La demande pour les maisons et les espaces extérieurs a connu une réelle croissance. Depuis le début de cette année, les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) ont été mises en place. Résultat, cela rend les conditions de prêt très strictes, et l’accès au crédit immobilier plus difficile. Le changement le plus important qui en découle est le taux d’endettement qui ne pourra désormais plus dépasser les 33%. En janvier, les taux d’intérêt moyens étaient autour de 1,10% sur 15 ans, 1,25% sur 20 ans et 1,50% sur 25 ans. Aujourd’hui, ils ont évolué et atteignent 1,15% sur 15 ans, 1,35% sur 20 ans et 1,60% sur 25 ans. En début d’année, l’investissement immobilier locatif était encouragé par l’incertitude qui existait sur le système des retraites. Ce type d’achat immobilier représente 26,5% des transactions immobilières. L’investissement locatif représente une vraie valeur refuge : les taux immobiliers sont bas, les rendements et la sécurité du marché sont favorables. Tous ces éléments permettent aux investisseurs de faire le pas. En juin, l’indicateur de tension immobilière dans les 10 plus grandes villes françaises était supérieur à 8%. Cela traduit un dynamisme du secteur immobilier. La crise du coronavirus, a accéléré les tendances, comme le télétravail par exemple. Selon une analyse réalisée par la BNP Paribas, la demande pour l’immobilier commercial est en baisse de 40% par rapport au premier semestre de l’année dernière. Les grandes et les plus petites surfaces sont touchées. Il semblerait que les espaces de co-working pourraient encore séduire par leur offre de service et de flexibilité. Vous pourriez aussi lire : Bilan du marché immobilier français au premier semestre 2019

Quid de la crise sanitaire

Le confinement a permis à un bon nombre de personnes de réfléchir aux différents projets, notamment à l’immobilier. L’envie de jardin, d’espace extérieur, de plus grande surface et d’air frais est bien observée. Une étude réalisée par Artémis courtage, montre une envie d’investissement immobilier accrue, surtout chez les moins de 25 ans. 41% des personnes qui ont lancé leur projet immobilier ont décidé de le maintenir. 26% de ceux qui ont décidé de reporter celui ci le font car ils souhaitent suivre l’évolution des prix. Comme expliqué plus haut, le financement devient plus difficile à obtenir, suite aux consignes du HCSF, qui vise à ralentir la ruée vers les prêts immobiliers. En début d’année, rien ne semblait arrêter la forte demande de crédits immobiliers. Mais, le confinement a réussi à ralentir le rythme : la demande de prêt a reculé de 14% en mars, par rapport à l’année dernière. En plus des conditions de taux d’endettement plus strictes, la durée des prêts est désormais légèrement plus courte qu’avant.

Le marché immobilier parisien

Selon les Notaires de Paris, le prix du mètre carré moyen s’élevait à 10 370€ en mai 2020 : l’arrondissement le plus cher, le 6e, voyait son mètre carré atteindre 16 510 € et l’arrondissement le moins cher, c’est à dire le 19e arrondissement de la capitale, 9 241€. Aujourd’hui, en fin de premier semestre, le prix moyen au mètre carré pour un appartement est de 11 273€ et de 10 073€ pour une maison. Pour le premier trimestre 2020, l’indice de référence des loyers, établi par l’INSEE, indique un niveau de 130,57 , soit +0,92% par rapport à l’année précédente. Au deuxième trimestre, cet indice reste inchangé, et représente une hausse de 0,66% par rapport à 2019. Le volume de transactions immobilières sur ce premier semestre a bien évidemment reculé par rapport à 2019 : selon les notaires du Grand Paris, entre février et avril, les ventes ont chuté de 41% en Ile-de-France. Et, sur le mois d’avril uniquement, elles ont reculé de 75% par rapport à l’année précédente. Malgré ces bouleversements, Paris reste une ville qui attire les investisseurs. Cela se reflète d’ailleurs par son indicateur de tension immobilière qui a atteint 18% en juin 2020, c’est à dire que le nombre d’acheteurs est bien supérieur à l’offre. C’est donc un marché très dynamique. La raison principale est la bonne rentabilité : un bon investissement immobilier peut générer une rentabilité entre 2 et 7%. L’année 2020 apporte des changements au niveaux des lois en rapport avec l’immobilier ; plusieurs de celles-ci sont appliquées à partir du 1er juillet. Toutefois, plusieurs dispositifs, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou le Prêt Paris Logement seront reconduits cette année. Il est important de noter que le PTZ ne s’applique plus à l’immobilier neuf depuis janvier 2020, afin de revitaliser l’immobilier ancien. Vous pourriez aussi lire : Faut il investir à Paris ou en banlieue ?

Le marché immobilier bordelais

Bordeaux connaît une belle croissance de son marché immobilier depuis quelques années. Aujourd’hui, le prix du mètre carré bordelais atteint en moyenne 4653€ pour un appartement et 4441€ pour une maison. Au premier trimestre 2019, ce prix moyen était plutôt aux alentours de 4210€ au mètre carré, selon la chambre des notaires de la région. Cela varie évidemment selon les quartiers : vers la rue voltaire, une des rues les plus chères de Bordeaux, le prix du mètre carré moyen atteint 6745€, et au contraire, dans l’une des rues les moins chères, la Rue Dupleix, celui-ci chute à 3374€. La rentabilité à Bordeaux est très intéressante : le loyer moyen pour un appartement non meublé est de 746€ par mois. Pour un T4, ce montant peut presque doubler, et atteindre 1304€. Il faut compter en moyenne 16,9€ au mètre carré. Et, même en termes de vacance locative, les indicateurs sont favorables, car il faut en moyenne 16 jours pour louer son appartement à Bordeaux. Face à l’incertitude de la situation pendant le confinement, le marché bordelais tournait au ralenti. Toutefois, les investisseurs continuaient à s’informer et à visiter des biens grâce à la visite virtuelle. D’après les prévisions de début d’année, en 2020, le marché bordelais devrait se stabiliser. La demande est toujours importante. D’ailleurs, l’indice de tension immobilière est de 11%. Cet article pourrait vous intéresser : Pourquoi investir dans l’immobilier bordelais en 2020 ?

Le marché immobilier lyonnais

Le marché de l’immobilier lyonnais suit une évolution haussière, avec des prix qui ont haussé de 10,8% depuis l’année dernière. En fin de premier semestre, on retrouve un mètre carré qui coûte, en moyenne, 5039€ pour un appartement, et 4584€ pour une maison. Cette moyenne est bien plus élevée que celle de la région du Rhône. Dans le quartier de la Croix Rousse, un studio a été vendu, à plus de 10 000 € du mètre carré. En 5 ans, le mètre carré a pris 500€ à Bordeaux. D’après les prévisions des experts, le volume de transactions immobilières à Lyon ne devrait pas être très touché par la crise sanitaire, car chaque année la métropole voit arriver 15 000 nouveaux habitants, dont 6 000 à Lyon même. Comme à Paris et à Bordeaux, à Lyon, il y a plus d’acheteurs que de vendeurs. Ce résultat est observé dans l’indicateur de tension immobilière, qui est de 10%.

Le marché immobilier marseillais

Le marché immobilier marseillais devient de plus en plus intéressant : les prix évoluent et l’offre est variée. En un an, les prix des biens immobiliers ont augmenté de 6,5%. Il y a 5 ans, le mètre carré coûtait 2750€ en moyenne, pour atteindre 3291€ aujourd’hui. A Marseille, les prix fluctuent selon les quartiers : dans le 7e arrondissement de la cité phocéenne, le prix moyen du mètre carré est de 4513€, avec une fourchette haute de 5810€, dans le 8e arrondissement, la moyenne du prix au mètre carré est de 3916€, avec un prix haut de 4915€. Et, dans le 15e arrondissement, le prix moyen du mètre carré chute à 2007€, avec un prix haut de 2587€. A Marseille, les différents quartiers, les différents types de biens et le marché immobilier, permettent de bien répondre aux projets immobiliers des investisseurs. En termes de rendement locatif, Marseille est une ville très intéressante, surtout pour les petites surfaces. Un grand nombre de jeunes et d’étudiants viennent habiter à Marseille, et recherchent des appartement adaptés à leur situation. On pourrait parler d’une rentabilité à 5% sur le marché marseillais, qui est très attrayant pour les acheteurs. Lire aussi : Quel est le meilleur moment pour lancer son projet immobilier ?

Les évolutions à prévoir

2020 est une année de changements pour l’immobilier. En plus des mesures qui doivent être appliquées cette année, la crise du coronavirus a bouleversé le marché de l’immobilier français. L’année 2020 avait très bien démarré. Toutefois, le confinement a stoppé cet élan pendant un moment. D’après la BPCE, le volume de transactions devrait être aux alentours de 820 000 en 2020, avant de redémarrer lentement et atteindre 850 000 l’année prochaine. Le niveau de l’offre ainsi que les délais de livraison trop longs pourraient encourager les acheteurs à se tourner vers des biens anciens. Les logements neufs pourraient voir une baisse de 37% du volume de transactions immobilières cette année. Pendant le confinement, plusieurs hypothèses sur une baisse des prix ont émergé. Toutefois, cela ne devrait pas se produire cette année. Le directeur des études du groupe BPCE, Alain Tourdjman explique que nous observerons une légère hausse des prix cette année, et une faible baisse l’année prochaine. Comme les taux d’intérêts seront toujours intéressants, nous ne verrons pas de chute des prix. Jusqu’à présent, dans certaines régions, les prix ont même suivi une tendance haussière, comme à Paris par exemple. En 3 mois, les prix ont augmenté de 3% dans la capitale. En suivant ce rythme, on verra le mètre carré à 11 000€ à la fin de l’année. Les taux d’intérêt restent favorables, malgré le durcissement des conditions : un emprunteur peut obtenir un taux d’1,25% en moyenne, contre 1,31% en avril. Les primo-accédants pourraient rencontrer plus de difficultés avec leur dossier de financement, lorsque leur apport est faible. Début 2019, un apport égal à 3% du prix de la vente était suffisant pour obtenir un financement. Aujourd’hui, il faut 10% du montant total en moyenne en apport.