Pourquoi les banques refusent les prêts aux expatriés en 2023 ?

Si vous êtes non-résident et que vous avez pour projet d’investir dans l’immobilier en France, vous le savez déjà peut être. Les banques ne prêtent plus aux expatriés en 2023 – sont très sélectives et exigeantes quant aux dossiers qu’elles acceptent. Les raisons sont simples : le taux d’usure, la frilosité vis-à-vis des non-résidents. Puis parfois il y a les non-dits. Comme le fait que certaines ne prêtent plus quand le dossier passe par un courtier.

Pourquoi il est aujourd’hui difficile de financer un projet immobilier en France quand on est non-résident

La règle du taux d’endettement maximal à 35%

En France, le calcul le plus important dans la décision d’octroi d’un prêt est celui du taux d’endettement. Au-delà d’un taux d’endettement de 35%, les banques ne peuvent pas vous prêter de l’argent (assurance emprunteur incluse). C’est une nouveauté, actée depuis 2022 par le Haut Conseil de Stabilité Financière. Si les banques passent outre cette injonction, elles risquent une amende. Pour calculer ce taux, elles prennent en compte vos charges fixes : loyers, autres crédits – et les divisent par vos revenus : salaires + revenus réguliers (comme des revenus locatifs). Vous êtes nombreux à avoir contracté d’autres crédits. Ou bien à être dans le cas où ceux-ci représentent des charges trop élevées. Dans ces cas de figure, vous n’obtiendrez pas de crédit. Exemple : Si vous gagnez 5.000 € vos charges fixes totales (dont le prêt que vous souhaitez obtenir) ne doivent pas excéder 1.750 €. Le problème aujourd’hui est qu’il y a d’autres obstacles plus liés à la conjoncture comme décrits plus bas.

Le taux d’usure

Depuis février 2023, le taux d’usure est ajusté tous les mois en France. Ce taux d’usure est le taux TAEG maximal auquel les banques sont autorisées à prêter en France. Ce taux est fixé par la Banque de France. Le problème pour les non-résidents et que ceux-ci représentent souvent un risque supplémentaire pour les banques. De par la simple raison de leur éloignement. En clair, les banques ont du mal à évaluer le coût de la vie d’un expatrié dans son pays de résidence, ou le reste à vivre dans un pays qu’elles ne connaissent pas. Il est en de même pour les assurances emprunteurs. De ce fait, il arrive souvent que le TAEG total calculé pour un prêt d’expatrié dépasse le taux d’usure. C’est une nouvelle difficulté pour les expatriés qui peuvent parfois tenter de négocier l’assurance emprunteur ou les frais de dossier pour essayer de repasser sous le taux d’usure, mais cela n’est pas chose aisée.

La frilosité des banques

Si les banques sont frileuses sur le dossier des non-résidents, c’est que d’une part la part de risque acceptée a été fortement réduite en 2023, d’autre part, elles vont focaliser leurs opérations sur les prêts les plus profitables, car elles ont réduit leurs équipes. Le plus gros problème conjoncturel relève des banques elles-mêmes. Elles se retrouvent dans une situation particulière en 2023. Généralement, les équipes allouées à la clientèle non-résidente sont spécialisées et réduites. C’est pour ça que dorénavant, elles sont très nombreuses à n’accepter des crédits qu’avec des apports de minimum 30% du projet global d’une part. D’autre part, elles exigent maintenant un emprunt de 150.000 € sinon elles ne lancent pas le projet, car il n’est pas assez profitable. Elles demandent aussi plus de garanties ou de nantissement pour réduire le risque au maximum. Ce qui fait que même si une banque accepte de vous suivre en tant qu’expatrié(e), ce sera à des conditions assez substantielles. En ce qui concerne les courtiers, il faudra aussi être très vigilant. Certains vous diront pouvoir vous obtenir un prêt – dans l’espoir d’y arriver, car ils sont généralement rémunérés à la commission. Nous vous conseillons la lecture de cet article : Rendement – le TRI de différents placements entre 1981 et 2021

Quelles alternatives pour investir dans l’immobilier locatif en France ?

Faire marcher son réseau

Vous l’aurez compris, il est très compliqué d’obtenir un financement en 2023, car il faudra avoir le bon taux d’endettement – tout en restant en dessous du taux d’usure, puis trouver une banque qui accepte de prêter à un non-résident. Vos meilleures chances si vous souhaitez absolument financer votre projet reposent sur votre réseau : votre banquier en France si vous avez gardé en compte en France, la banque familiale ou de vos proches qui vous connaissent bien. Nous vous recommandons donc en premier lieu de vous rapprocher de votre banque. Et qui si elle ne peut pas vous aider vous expliquera ce qu’il en est pour votre dossier.

Investir comptant : la meilleure solution pour investir en 2023 avec des avantages non négligeables

Avantage numéro 1 : un pouvoir de négociation accru

Le fait d’investir comptant est un gage de rapidité et de confiance pour un vendeur qui ne passera pas par les nombreux délais usuels de la transaction immobilière (minimum 3-4 mois aujourd’hui pour obtenir l’édition des offres en France). Puis le vendeur sera sûr de vendre son bien au bout du compte. Il arrive souvent que le compromis soit signé pour qu’à la fin l’acquéreur ne réussisse pas à obtenir son prêt, et le projet de vente tombe à l’eau. Donc de dire que vous investissez comptant est un argument de poids pour parvenir à négocier un meilleur prix auprès des vendeurs.

Avantage numéro 2 : un parcours d’achat rapide

En enlevant le prêt de l’équation, vous gagnez du temps. Il n’y a pas de longs délais entre la signature du compromis et la signature de l’acte authentique. Votre projet est clôturé plus rapidement et vous pouvez dédier votre temps personnel à d’autres projets.

Avantage numéro 3 : pas d’intérêts à rembourser

En outrepassant la case financement, vous vous évitez le paiement des taux d’intérêts. Et soit-dit en passant, ils sont aujourd’hui beaucoup plus importants. Par exemple, sur un crédit de 200.000 €, ils s’élèvent en février 2023 à presque 3% et représentent une somme de plus de 66.000 € sur 20 ans. Dans ce cas, vous percevez immédiatement les loyers sans la déduction des mensualités pour un crédit.

Avantage numéro 4 : Investir dans l’immobilier en-dessous de 200.000 €

Comme mentionné plus haut, impossible de financer un projet pour un budget d’emprunt inférieur à 150.000 € / donc projet global minimum de 200.000 € (et oui la banque demander un apport d’au moins 30%). Donc en investissant comptant vous êtes libre d’investir dans le budget plus restreint. Pensez à un studio ou un petit deux pièces à Marseille pour 150.000 €. Ou bien songez à une petite surface en banlieue bordelaise. Cet article pourrait vous intéresser : Comment calculer le taux d’endettement ?