Acheter un appartement dans le 13ème arrondissement de Marseille

Acheter un appartement dans le 13ème arrondissement de Marseille coûte en moyenne 3 401 €/m² en octobre 2026, pour un loyer moyen de 16,2 €/m² par mois, soit un rendement brut théorique de 5,7 %. Le quartier décide pourtant de tout : le prix moyen va de 2 352 €/m² à Malpassé à 4 473 €/m² aux Médecins.

L'arrondissement, porté par le technopôle de Château-Gombert, est desservi par la ligne M1 du métro. Un expatrié peut y acheter sans se déplacer : 98 % des clients MyExpat achètent à distance, avec visite filmée et signature à distance.

Ce qu'il faut retenir

• Prix moyen d'un appartement : 3 401 €/m² ; loyer moyen : 16,2 €/m² ; rendement brut théorique : 5,7 %.
• Les quartiers vont de 2 352 € (Malpassé) à 4 473 €/m² (Les Médecins) : le choix du quartier pèse plus que la moyenne.
• Un T2 de 45 m² rapporte environ 4,1 % net de charges (hypothèse) sur un coût total de 165 300 €.
• DPE, copropriété et gestion à distance se vérifient avant l'offre.

Combien coûte un appartement dans le 13ème arrondissement de Marseille en 2026 ?

Au 1er octobre 2026, un appartement se vend en moyenne 3 401 €/m², avec une fourchette de 2 040 à 4 958 €/m² selon l'adresse. Une maison se négocie à 3 977 €/m². Tous biens confondus, le prix moyen ressort à 3 552 €/m², soit 7,5 % de moins que la moyenne marseillaise (3 838 €/m²).

Source : MeilleursAgents, estimations au 1er octobre 2026 (prix net vendeur).

Les sources ne mesurent pas la même chose. Avant de faire une offre, comparez trois sources et les ventes récentes de la rue.

Quel est le prix au m² par quartier dans le 13ème arrondissement de Marseille ?

Le prix varie du simple au double selon le quartier. Le tableau ci-dessous associe chaque prix moyen au rendement brut théorique obtenu avec le loyer moyen de l'arrondissement (16,2 €/m², soit 194,4 € par m² et par an).

Source : MeilleursAgents, 1er octobre 2026, tous types de biens. Rendement calculé avec le loyer de l'arrondissement : les loyers réels de Malpassé, La Rose et Saint-Just sont probablement plus bas, ce qui réduit l'écart.

Les quartiers de maisons et de résidences récentes (Les Médecins, Palama, Les Mourets) affichent les prix les plus élevés et les rendements les plus bas. Malpassé, La Rose et Saint-Just proposent un ticket d'entrée à moins de 2 750 €/m², mais exigent une vérification serrée de la copropriété, de la demande locative et du risque d'impayé.

Quel loyer et quel rendement attendre dans le 13ème arrondissement ?

Le loyer moyen d'un appartement atteint 16,2 €/m² par mois (de 12,3 à 22,5 €/m² selon l'adresse), et 17,6 €/m² pour une maison. Au prix moyen d'un appartement, le rendement brut théorique ressort à 5,7 % (16,2 × 12 / 3 401).

Le marché locatif s'appuie sur 52,9 % de ménages locataires, contre 45 % de propriétaires. Le taux de logements vacants est de 4,2 %, un niveau bas à l'échelle de l'arrondissement ; il masque toutefois des écarts importants d'un quartier à l'autre.

Exemple chiffré : un T2 de 45 m² dans le 13ème arrondissement

Un T2 de 45 m² acheté au prix moyen des appartements (3 401 €/m²) revient à 153 045 €. Avec 8 % de frais de notaire dans l'ancien (12 244 €), le coût total atteint environ 165 300 €.

Simulation hors financement, vacance et fiscalité personnelle. Les 2 000 € de charges sont une hypothèse de travail, à remplacer par les montants réels du bien.

Le même T2 à Saint-Just (2 704 €/m²) coûte 121 680 €, soit 31 000 € de moins, mais la demande locative et l'état des immeubles sont à valider adresse par adresse.

Quel locataire viser dans le 13ème arrondissement ?

Le parc se compose à 65,2 % de logements de 3 et 4 pièces, contre 17,8 % pour les studios et les deux-pièces. Les petites surfaces sont donc minoritaires.

Un T1 ou un T2 proche du technopôle de Château-Gombert vise des étudiants, des chercheurs et des jeunes actifs ; un T3 ou un T4 vise des familles. L'âge médian est de 37 ans, le revenu annuel médian par ménage de 24 474 € et le taux de chômage de 19,6 % : le profil de solvabilité change fortement entre Les Médecins et Malpassé, d'où l'intérêt d'une garantie loyers impayés pour les quartiers les plus abordables.

Comment se situe le 13ème arrondissement par rapport aux autres arrondissements marseillais ?

Avec 3 401 €/m² pour un appartement, le 13ème arrondissement se place entre le 4ème (3 117 €/m²) et le 12ème (3 881 €/m²), pour un loyer comparable (16,2 €/m² contre 16,1 € et 17,4 €).

• Immobilier dans le 4ème arrondissement de Marseille : plus central, 55,2 % de locataires, immeubles anciens à rénover.
• Investir dans le 12ème arrondissement de Marseille : plus résidentiel, 60,5 % de propriétaires occupants, rendement théorique de 5,4 % pour un appartement.
• Investir dans le 3ème arrondissement de Marseille : 2 049 €/m², rendement théorique supérieur à 9 %, mais 14,5 % de logements vacants.
• Acheter un appartement dans le 8ème arrondissement de Marseille : le littoral sud, pour un profil patrimonial.

Le panorama immobilier de Marseille compare l'ensemble des arrondissements, et les raisons de pourquoi investir à Marseille restent le port, l'emploi et la croissance des campus.

Le 13ème arrondissement est-il bien desservi, et quels projets l'impactent ?

L'arrondissement s'étend sur 28 km² au nord-est du centre-ville et compte 91 214 habitants. La ligne M1 du métro et plusieurs axes routiers le desservent. Le technopôle de Château-Gombert regroupe Aix-Marseille Université, le campus de Saint-Jérôme, l'École Centrale, Polytech et des laboratoires d'astrophysique et de mécanique-acoustique.

La mairie de secteur porte des chantiers sur la mobilité et l'éducation : sécurisation de la rocade L2 Nord, établissements scolaires, réhabilitation de stades et de centres de loisirs. Le plan « Marseille en Grand », annoncé en septembre 2021, affiche plus d'un milliard d'euros pour la sécurité, les transports (plus de 250 millions d'euros) et l'éducation. L'avancement de chaque chantier est à contrôler avant de bâtir un business plan dessus.

Quelle fiscalité, quel DPE et quel financement pour un non-résident ?

Un non-résident qui loue un bien en France reste imposable en France sur ses revenus locatifs de source française, selon les règles décrites par impots.gouv.fr et la convention fiscale de son pays de résidence. En meublé, le LMNP non-résident au régime réel permet d'amortir le bien et le mobilier. Depuis le 15 février 2025, les amortissements effectivement déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.

Côté énergie, les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025 ; l'interdiction touchera les F en 2028 puis les E en 2034. Le DPE se vérifie avant l'offre. Pour le financement, le taux moyen des crédits immobiliers ressortait à 3,31 % en août 2026 (Observatoire Crédit Logement/CSA) ; un crédit immobilier pour expatrié exige en général plus d'apport qu'un crédit résident.

Comment acheter dans le 13ème arrondissement de Marseille depuis l'étranger ?

Acheter un appartement dans le 13ème arrondissement de Marseille depuis l'étranger est tout à fait possible, à condition de sécuriser chaque étape de l'opération. L'éloignement géographique ne doit pas empêcher de saisir une opportunité immobilière, mais il impose une organisation rigoureuse : sélection des biens, vérification de leur état, analyse du prix au m², négociation et préparation de la future mise en location.

Pour un expatrié, le principal risque consiste à acheter sur la base d'une annonce sans avoir suffisamment vérifié la réalité du bien et son environnement. Dans le 13ème arrondissement, les écarts entre les secteurs, les copropriétés et les typologies de logements nécessitent notamment d'étudier la demande locative à l'échelle du quartier, et pas uniquement à partir des prix moyens de l'arrondissement.

C'est précisément pour répondre à ces contraintes que MyExpat accompagne les investisseurs expatriés dans leur projet immobilier en France, de la recherche du bien jusqu'à sa mise en location. L'accompagnement comprend notamment :

• La recherche immobilière ciblée : identification des appartements correspondant au budget, à la stratégie patrimoniale et aux objectifs de rendement de l'investisseur.

• La vérification du bien : analyse de l'emplacement, de l'état général, des caractéristiques du logement et des éventuels travaux à prévoir.

• La négociation du prix d'achat : étude du prix au m² et des caractéristiques du marché local pour défendre les intérêts de l'acquéreur.

• La coordination des travaux : organisation des interventions nécessaires pour préparer le logement à sa mise en location.

• La mise en location : recherche d'un locataire et préparation du logement pour générer des revenus locatifs.

• La gestion locative : possibilité de déléguer le suivi du logement et les relations avec le locataire grâce à un accompagnement en gestion locative en France.

L'investisseur peut ainsi piloter son acquisition sans multiplier les déplacements en France. Les différentes étapes sont coordonnées à distance, avec un suivi du projet et des décisions prises en fonction de ses objectifs.

Pour comprendre comment s'organise un tel investissement, les différentes étapes de l'investissement locatif à distance permettent d'anticiper les démarches, les intervenants et les points de vigilance avant de se lancer.

Que peut-on attendre du marché immobilier du 13ème arrondissement en 2027 ?

Les perspectives immobilières pour 2027 doivent être envisagées avec prudence. À l'échelle nationale, certains scénarios anticipent une progression modérée des prix de l'ordre de 1 à 3 %, tandis que les conditions de financement pourraient rester relativement stables, avec des taux de crédit compris entre 3 et 3,5 % sur 20 ans. Ces projections restent toutefois conditionnées à l'évolution de l'inflation, des taux directeurs et de la capacité d'emprunt des ménages.

En appliquant mécaniquement cette hypothèse au prix de référence de 3 401 €/m² dans le 13ème arrondissement, on obtient les estimations suivantes :

Ces montants constituent des simulations et non des prix de vente prévisionnels garantis. Ils supposent une évolution uniforme du marché, alors que la réalité dépendra de l'emplacement, de l'état du logement, de la qualité de la copropriété et de la demande des acquéreurs.

Pourquoi le 13ème arrondissement peut-il rester intéressant pour investir ?

Le 13ème arrondissement conserve plusieurs arguments pour les investisseurs recherchant un prix d'acquisition inférieur à celui des secteurs les plus chers de Marseille. Sa diversité résidentielle, ses établissements universitaires et ses pôles d'activité contribuent à alimenter différents segments de la demande locative.

Toutefois, la rentabilité d'un investissement ne dépend pas uniquement de l'évolution des prix. Un appartement acheté au bon prix, dans un secteur où la demande locative est suffisamment soutenue, peut présenter un intérêt même si le marché reste stable en 2027.

Trois critères méritent particulièrement d'être surveillés :

• L'évolution des loyers : leur progression doit être comparée aux prix d'acquisition pour mesurer l'évolution du rendement brut et net.

• Les conditions de financement : une baisse des taux améliore potentiellement la capacité d'emprunt, mais son effet dépend également du prix du bien et de l'apport disponible.

• La qualité du logement : le DPE, les charges de copropriété et les travaux à venir peuvent modifier sensiblement la rentabilité réelle, notamment pour les logements énergivores soumis aux restrictions progressives de location.

Pour un expatrié, l'enjeu en 2027 sera donc moins de miser sur une hausse rapide des prix que de sélectionner un bien présentant des fondamentaux locatifs solides, un prix d'achat cohérent et un potentiel patrimonial à long terme.

Faut-il investir dans le 13ème arrondissement de Marseille ?

Le 13ème arrondissement de Marseille mérite l'attention des investisseurs qui souhaitent accéder au marché immobilier marseillais avec un budget maîtrisé. Ses différents secteurs offrent des possibilités d'acquisition variées, mais la réussite d'un investissement locatif repose avant tout sur le choix du quartier, le prix négocié, la qualité du logement et l'adéquation entre le bien et la demande locative.

Dans un marché susceptible de connaître une évolution modérée en 2027, acheter au bon prix et anticiper les contraintes de gestion reste plus important que de spéculer sur une hausse des valeurs immobilières. Pour les Français établis à l'étranger, cela suppose également de sécuriser l'acquisition et d'organiser la gestion du patrimoine sans dépendre de déplacements réguliers.

C'est la mission de MyExpat : accompagner les expatriés dans leur investissement immobilier en France, depuis la recherche du bien jusqu'à sa mise en location, en coordonnant les étapes essentielles du projet à distance.