Achat en indivision par des concubins : le guide si vous êtes expatrié

En France, un couple de concubins qui achète un bien immobilier sans être marié ni pacsé se retrouve automatiquement sous le régime de l'indivision. Chaque concubin détient une quote-part proportionnelle à son apport, mais en cas de décès, le survivant n'hérite de rien sans testament. La possibilité de succession entre concubins atteint 60 %. Pour un expatrié, ce montage juridique exige une préparation rigoureuse à distance comme un accord d'indivision et un testament croisé.

L’achat en indivision par des concubins expatriés séduit de nombreux couples qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif en France tout en vivant à l’étranger. Cette situation concerne un marché loin d’être marginal. En 2022, l’Insee recensait 2,7 millions de couples en concubinage ou en union libre en France. Pour un couple installé à Singapour ou ailleurs, acheter ensemble un appartement à Lyon ou une maison à Bordeaux peut constituer une stratégie patrimoniale intéressante. Toutefois, l’éloignement et l’absence de mariage rendent l’anticipation particulièrement importante.

En pratique, l’indivision permet à chacun de détenir une quote-part du bien, déterminée dans l’acte d’acquisition. Mais cette organisation doit être pensée dès le départ pour éviter les difficultés liées au financement, à la séparation ou à la transmission. Les conséquences fiscales doivent également être intégrées. 

En 2026, les revenus d’une location nue restent soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux. Par contre, la location meublée est soumise à 18,6 %, sous réserve notamment de la situation du non-résident. Le mieux à faire est de vous informer sur les règles de l’indivision, les précautions à prendre et les obligations fiscales des expatriés. Vous pouvez aussi profiter de l'accompagnement de MyExpat pour faciliter la gestion de votre investissement locatif à distance.

Les essentiels à retenir :

• La possession en commun s’applique automatiquement lorsque deux personnes achètent ensemble un bien immobilier sans être mariées ni pacsées.
• L’accord est particulièrement important pour les expatriés : il permet d’organiser la gestion du bien à distance, de désigner un gérant et de prévoir les modalités de prise de décision ou de sortie de l'investissement.
• La protection du survivant doit être anticipée : sans testament, le survivant ne bénéficie d’aucun droit successoral automatique sur la part de son partenaire décédé. 
• Les revenus locatifs doivent être déclarés individuellement : chaque non-résident déclare sa part des revenus correspondant à sa quote-part dans le placement. Le régime fiscal dépend notamment du type de location et de la situation du contribuable.
• La sortie dans l'investissement reste possible en cas de séparation : les principales solutions sont le rachat de la part de l’autre (rachat de soulte) ou la vente du bien. Pour les expatriés, les démarches peuvent être organisées à distance, notamment avec des procurations et l’accompagnement de professionnels spécialisés.

Qu'est-ce que l'achat en indivision pour un couple non marié ?

L'indivision s'applique automatiquement lorsque deux concubins achètent un bien immobilier ensemble, hors mariage et hors PACS avec régime spécifique. Chaque concubin, appelé indivisaire, détient une quote-part du bien proportionnelle à son apport financier réel (par exemple 50/50 ou 60/40).

L'indivision naît dès la signature de l'acte authentique chez le notaire. Contrairement à une idée reçue, le couple n'a pas besoin d'être marié ou pacsé pour investir ensemble. La loi française permet à deux concubins d'acheter un bien immobilier à plusieurs. La quote-part de chaque indivisaire doit impérativement correspondre à son apport réel dans le financement. Dans le cas contraire, l'opération peut être requalifiée en donation déguisée par l'administration fiscale.

Pour des concubins expatriés, ce régime simple à la création requiert une grande vigilance juridique. Cela est particulièrement le cas dès que l'un des deux réside à des milliers de kilomètres du bien. La gestion quotidienne, les décisions relatives aux travaux, et surtout la protection du couple en cas d'imprévu deviennent des enjeux majeurs. Il faudrait anticiper cela avant même la signature de l'acte d'achat.

Expatriés : pourquoi l'accord d'indivision est indispensable en 2026 ?

L'accord d'indivision est un acte notarié facultatif mais fortement recommandé, qui organise les règles de gestion du bien entre concubins. Notez la désignation d'un gérant, la répartition des charges, les modalités de prise de décision et les clauses de sortie. Pour des expatriés, elle constitue la meilleure protection contre les blocages liés à la distance.

Cet arrangement est primordial pour des conjoints non-résidents en France. Cela est en principe poussé par quelques points précis.

Sécuriser la gestion locative à des milliers de kilomètres

Le droit commun de l'indivision impose la règle de l'unanimité pour tout acte de disposition (vente du bien, hypothèque). À cela s'ajoute la majorité des deux tiers des droits indivis pour les actes de gestion courante (mise en location, choix d'un locataire, travaux d'entretien). Concrètement, si l'un des concubins est injoignable pendant plusieurs semaines en raison du décalage horaire ou d'un déplacement professionnel, la gestion du bien peut se retrouver paralysée.

Un accord d'indivision rédigé par un notaire permet de nommer un gérant habilité à signer les actes de gestion courante. Il peut intervenir sans attendre l'accord systématique de l'autre indivisaire. C'est une clause décisive pour un couple expatrié qui ne peut pas se rendre disponible à tout moment.

Protéger le survivant en cas de décès : le testament croisé

En l'absence de mariage ou de PACS, les partenaires sont juridiquement considérés comme des étrangers l'un pour l'autre sur le plan successoral. Sans disposition particulière, le concubin survivant n'hérite d'aucune part du bien détenu par le défunt. Si une transmission a lieu par testament, le droit de succession applicable entre concubins s'élève à 60 % de la valeur transmise, après un abattement minime.

Sans testament, le survivant se retrouve en indivision forcée avec les successeurs du défunt. Cela peut même le contraindre à quitter le logement ou à racheter des parts à des héritiers parfois hostiles. La rédaction d'un testament croisé, éventuellement complétée par une clause de tontine ou un démembrement croisé de propriété, permet de protéger efficacement le concubin survivant.

👉️ Le conseil d'un expert : En 2026, avec la digitalisation des études notariales, vous pouvez signer votre convention d'indivision, votre testament croisé et vos procurations à distance via la comparution en visioconférence. MyExpat coordonne ces échanges avec son réseau de notaires partenaires habitués aux dossiers d'expatriés. L’objectif est de réaliser un montage juridique sécurisé sans avoir à revenir en France.

Fiscalité 2026 : comment déclarer vos revenus locatifs en indivision depuis l'étranger ?

Chaque concubin non-résident déclare individuellement sa part des revenus locatifs, au prorata de sa quote-part dans l'indivision, auprès du Centre des Impôts des Non-Résidents (CINR). En 2026, le taux minimum d'imposition applicable est de 20 % pour les revenus jusqu'à un certain seuil, et de 30 % au-delà. A cela s'ajoutent les prélèvements sociaux, sauf accord fiscal bilatéral plus favorable.

Il faut prendre note de la fiscalité avant même de réaliser l'achat en indivision. De cette manière, vous ne risquez pas de vous faire surprendre tout au long de l'investissement.

Déclaration des quotes-parts pour les non-résidents

L'indivision n'est pas une entité fiscale à part entière, elle est dite « transparente » fiscalement. Cela signifie que chaque concubin déclare directement, en son nom propre, la portion des revenus fonciers correspondant à sa quote-part de propriété. Un couple détenant un bien à 50/50 et générant 20 000 € de loyers annuels devra donc déclarer chacun 10 000 € de revenus fonciers. Cela se fait généralement auprès de l'administration fiscale française et indépendamment du pays de résidence.

Pour les non-résidents, le taux minimum d'imposition s'applique automatiquement. En outre, le contribuable peut démontrer que le taux moyen calculé sur l'ensemble de ses revenus mondiaux lui serait plus favorable. Les conventions fiscales bilatérales signées entre la France et le pays de résidence peuvent également influer sur le traitement des prélèvements sociaux. Cela est notamment valable pour les résidents de l'Espace économique européen.

LMNP et indivision : une compatibilité sous conditions

L'indivision est parfaitement compatible avec le statut de LMNP, à condition de respecter certaines formalités administratives. Les partenaires doivent obtenir un numéro SIRET en indivision pour exploiter le bien meublé. Chaque indivisaire est alors enregistré individuellement auprès du greffe du tribunal de commerce compétent. Ce statut permet, sous conditions d'amortissement, d'optimiser sensiblement la fiscalité des revenus locatifs par rapport au régime des revenus fonciers classiques.

Séparation : sortir de l'indivision quand on réside à l'étranger

Un concubin ne peut jamais être contraint à rester en indivision contre son gré. L'article 815 du Code civil pose le principe que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ». Deux solutions existent en cas de séparation : le rachat de soulte par l'un des partenaires, ou la revente du bien avec partage du prix selon les quotes-parts.

Il est tout à fait possible pour un concubin de sortir de l'investissement s'il le souhaite à l'avenir. Toutefois, cela doit se faire dans les règles pour éviter les conflits ou les incompréhensions.

Le rachat de soulte par le concubin

Le rachat de soulte consiste, pour l'un des deux, à racheter la part de propriété de l'autre et à devenir seul propriétaire du bien. Ce mécanisme implique le versement d'une indemnité calculée sur la base d'une estimation de la valeur du bien. L'opération est généralement réalisée par un professionnel de l'immobilier ou un notaire. Pour des expatriés, les démarches bancaires peuvent être gérées à distance grâce à une procuration authentique, sans nécessiter de déplacement en France.

La revente du bien immobilier locatif

Lorsque les deux souhaitent se séparer du bien, la revente reste la solution la plus simple. Le bénéfice ou la moins-value réalisée est partagé strictement selon les quotes-parts détenues par chacun. Le partage dépend alors des informations dans l'acte d'achat ou la convention d'indivision. Un compromis de vente (CLV) est signé, puis l'acte définitif est réitéré chez le notaire. Cela peut éventuellement se faire par voie de procuration si les deux parties résident hors de France.

Indivision ou SCI : que choisir pour votre investissement depuis l'étranger ?

L'indivision convient aux amoureux qui recherchent un montage rapide et peu coûteux. En outre, la SCI (Société Civile Immobilière) est préférable pour les investisseurs souhaitant une gestion plus souple sur la durée et une transmission facilitée du patrimoine familial. Le choix dépend du montant investi, de l'horizon de détention et de la relation entre les partenaires.

Sources : Code civil (article 815 et suivants), Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP), Service Public (service-public.fr)

Pour un couple d'expatriés qui investit un montant modeste ou pour un premier achat locatif, l'indivision reste souvent la solution la plus rapide. En revanche, la SCI apporte une flexibilité juridique précieuse, notamment pour anticiper les questions de succession. Cela est particulièrement valable si le projet patrimonial s'inscrit dans la durée, avec l'ambition de transmettre le bien à des héritiers ou d'accueillir de nouveaux associés familiaux.

Déléguez la gestion de votre indivision locative avec une agence spécialisée

Une agence spécialisée accompagne les concubins expatriés à chaque étape de leur investissement locatif en indivision. Cela concerne la recherche du bien et la coordination avec les notaires pour l'accord d'indivision et le testament croisé. Notez aussi la délégation complète de la gestion locative pour éviter tout conflit lié à la distance.

Gérer une indivision à distance peut rapidement devenir une source de tension dans le couple. Cela est notamment valable en cas de désaccord entre concubins ou de réparation urgente à valider en pleine nuit à cause du décalage horaire. Une agence spécialisée peut se positionner comme le tiers de confiance qui centralise l'ensemble des démarches :

• Recherche de locataires et encaissement des loyers
• Répartition automatique des quotes-parts entre les deux partenaires
• Gestion des appels de fonds de copropriété
• Transmission des documents fiscaux nécessaires à la déclaration de chacun.

Cette délégation de gestion évite qu'un seul des deux partenaires porte toute la charge mentale de l'investissement immobilier depuis l'étranger. Cela permet aussi au couple de se concentrer sur la relation plutôt que sur la gestion administrative d'un bien. Une agence spécialisée s'appuie généralement sur une connaissance fine du marché immobilier français et des spécificités fiscales applicables aux non-résidents.

Un achat en indivision par des concubins se prépare

L'achat en indivision par des partenaires expatriés est une voie d'investissement locatif accessible et courante. En outre, elle exige une préparation juridique rigoureuse pour éviter les mauvaises surprises en cas de séparation ou de décès. Accord d'indivision, testament croisé, clause de tontine, choix entre indivision et SCI. Chaque décision doit être pesée en fonction de votre situation de couple et de votre projet patrimonial.

Ne laissez pas la distance compromettre la réussite de votre investissement. Les experts MyExpat vous accompagnent de A à Z en commençant par la recherche du bien. Notez aussi la coordination avec des notaires partenaires pour sécuriser votre montage juridique. A cela s'ajoute la gestion locative déléguée pour un investissement serein, où que vous soyez dans le monde. Contactez l'équipe dès aujourd'hui pour construire votre projet immobilier en toute confiance.