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Parmi les sujets de préoccupation d’un propriétaire-bailleur, le risque de loyers impayés figure en bonne place. Entamer des démarches pour récupérer les sommes dues ou pour procéder à l’expulsion de son locataire relève d’un parcours long et fastidieux et à l’approche du 1er novembre, le spectre de la trêve hivernale ajoute son lot de complications.
Qu’est-ce-que la trêve hivernale ?
L’histoire de la trêve hivernale remonte à l’appel médiatique adressé par l’Abbé Pierre au gouvernement français en 1954. Un hiver d’une rigueur sans précédent qui a coûté la vie à de trop nombreuses personnes. En 1956, la trêve hivernale était ainsi votée.
Concrètement, il s’agit de la période définie comme la plus froide de l’année. Comme chaque année, le 1er novembre marque ainsi le début de la trêve hivernale. À partir de cette date, un locataire ne peut pas se faire expulser de son logement jusqu’au 31 mars de l’année suivante et ce, même si une mesure d’expulsion a été prononcée par la justice. En effet, l’article L613-3 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit que les décisions de justice d’expulsion ne peuvent pas être exécutées au cours de la trêve hivernale.
Les droits des propriétaires
Obtenir une expulsion quasi-immédiate
L’expulsion peut cependant être autorisée pendant la trêve hivernale dans certains cas spécifiques.
Premièrement, lorsque le logement est situé dans un immeuble ayant fait l’objet d’un arrêté de péril. L’expulsion se justifie pour des raisons évidentes de sécurité. Ainsi lorsqu’un immeuble ou un logement présente un danger au vu de sa solidité. Ici le maire peut engager une procédure de péril à l’encontre du syndic de propriété ou du propriétaire du logement.
Deuxièmement, si l’expulsion est assortie d’un relogement respectant l’unité et correspondant aux besoins de leur famille. Le nombre de pièce doit correspondre au nombre d’occupants.
Et troisième cas, lorsqu’une résidence principale, secondaire (ou tout autre lieu) est squatté. Auparavant, les personnes qui occupaient sans droit ni titre un logement bénéficiaient également de la trêve hivernale. Cette mesure de protection a été supprimée par la loi ELAN de novembre 2018.
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Bien que les propriétaires ne puissent pas expulser les locataires pendant la trêve hivernale, la procédure, quant à elle peut être engagée à tout moment de l’année, en vue d’une mise en œuvre après le 31 mars. Les procédures d’expulsion concernent majoritairement les défauts de paiement des locataires, mais elles peuvent être liées à la dégradation du bien ou encore à une sous-location sans autorisation préalable.
Quelles sont les étapes juridiques de la procédure d’expulsion ? Avant toute action tendant à la résiliation du bail, le propriétaire doit faire appel à son assurance pour loyers impayés, ou à la caution de son locataire s’il en a une, ou encore à Action Logement si le locataire a souscrit la garantie Visale. Autant de moyens de se prémunir face à de mauvais payeurs. Si le locataire bénéficie d’une aide au Logement, le propriétaire a l’obligation de prévenir la CAF ou la CMSA.
Les contrats de location disposant dans une large majorité d’une clause résolutoire (manquement à une obligation contractuelle), le bail sera résilié automatiquement en cas de non-paiement du loyer et des charges.
Le propriétaire devra ensuite prendre contact avec un huissier afin que celui-ci envoie au locataire (ou à la personne qui s’est portée caution) un commandement de payer. Le locataire dispose ensuite de deux mois pour payer les sommes réclamées et les frais d’huissier. Si à l’issue des deux mois, le locataire n’a pas payé les sommes dues, le propriétaire doit saisir le tribunal d’Instance pour qu’il constate la résiliation du bail et prononce la procédure d’expulsion. Celle-ci est ensuite mise en œuvre par l’huissier.
Les garanties des locataires
Depuis 2008, le principe de la trêve hivernale a été élargi aux fournitures d’énergie. Ainsi, du 1er novembre au 31 mars, les locataires sont également protégés des coupures d’eau, de gaz et d’électricité, même si les factures sont impayées. Les fournisseurs ont, en revanche la possibilité de restreindre la puissance du compteur. Sauf si le locataire bénéficie du tarif de première nécessité. Au même titre que les expulsions, les coupures d’énergie peuvent reprendre dès le 1er avril.
Si le locataire est dans une passe financière difficile, celui-ci peut raisonnablement trouver une solution à l’amiable avec le propriétaire-bailleur. Un délai de paiement supplémentaire pouvant lui être accordé. Autre possibilité envisageable, le locataire peut faire la demande d’aides sociales, en déposant une demande d’allocation Logement.
