Investir dans l’immobilier en France depuis les États-Unis

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Aux États-Unis, entre avril et mai 2021 l’inflation augmente de 0,8%. Le Nasdaq Composite, lui aurait chuté de 2,7%. Certains prédisent un retour de l’inflation. D’autres interprètent ces chiffres comme conséquence temporaire du redémarrage de l’économie après de longs mois d’inactivité ou d’activité ralentie. Dans ce contexte on s’interroge sur les avantages et les modalités d’un investissement dans l’immobilier locatif français depuis les États-Unis en 2021.

L’immobilier, valeur refuge dans un contexte inflationniste.

L’investissement immobilier dans une grande ville comme Paris, Bordeaux et Lyon ou Marseille est généralement un placement sécurisé. D’une part car le marché immobilier français est globalement plus stable que le marché immobilier américain. D’autre part simplement parce que la tension locative dans ces métropoles est forte et cette tendance n’est pas prête de s’arrêter (nous mentionnons ici la location longue durée). Ainsi investir dans la pierre présente un intérêt certain pour ceux qui cherchent à se constituer un patrimoine immobilier. Celui-ci peut servir à préparer sa retraite, son retour d’expatriation ou constituer une source de revenus passifs pour financer les études des enfants par exemple. C’est par ailleurs un placement qui pourra être transmis à sa famille.

Dans un contexte inflationniste l’immobilier est intéressant car les loyers en France sont régulés par l’indice de référence des loyers (IRL), qui lui-même dépend de l’évolution des prix à la consommation. Enfin le logement étant un bien essentiel, il présente une très faible volatilité dans les grandes villes où la demande en logement est forte. Ainsi grâce à cette robustesse de la demande et à la régulation des loyers, ce placement n’est que très marginalement impacté par un contexte inflationniste.

L’effet de levier : une capacité d’investissement décuplée

Un autre avantage non-négligeable d’un investissement locatif : celui-ci se finance presque intégralement à crédit. Ainsi au lieu de placer 20.000€ ou plus dans une assurance-vie, la Bourse ou un livret – et de gagner des rendements sur cet investissement initial de 10.000€, vous pouvez investir 150.000€ ou plus dans l’immobilier locatif en utilisant que 20.000€ de votre épargne. Votre capacité de placement est fortement augmentée, comme le sont vos rendements. Autre avantage: vous pouvez régler les mensualités bancaires en totalité ou en partie grâce aux revenus locatifs. C’est une manière plutôt intéressante de se constituer un patrimoine sans avoir dépensé le moindre centime ou presque. C’est ce que l’on appelle l’effet de levier.

Des taux bas, accessibles aux non-résidents français

Fait encore plus avantageux: en 2021 les taux d’emprunt des banques françaises sont historiquement bas. Ce qui permet d’augmenter cet effet de levier. Vous pouvez donc négocier un crédit à des taux bas. Même si en tant que non-résident vous risquez de trouver des taux légèrement plus élevés que ceux des résidents. À titre d’information les taux actuels oscillent autour d’1% pour un crédit sur 20 ans et 1,25% pour un prêt étalé sur 25 ans.

Autre information importante, en tant que résidents fiscal des États-Unis, il se peut que certains établissements bancaires présentent des conditions d’accès plus restrictives (principalement à cause du FATCA). Néanmoins cet obstacle est loin d’être insurmontable si vous êtes entouré des bons partenaires.

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Investir depuis les États-Unis : My expat vous conseille

Dans le cadre d’un investissement locatif en France depuis les États-Unis, nous recommandons particulièrement les modalités suivantes pour votre placement.

  • Investir dans une grande ville afin de minimiser le risque de vacance locative. C’est le 1er risque dans l’immobilier locatif.
  • Miser sur un appartement dans l’ancien. Généralement acheté moins cher, il présente l’avantage considérable d’être donc plus rentable (car plus abordable). Souvent aussi le logement a plus de chances d’être situé à proximité des axes de transports (mieux pour trouver un nouveau locataire). Enfin en investissant dans l’ancien et en effectuant quelques travaux vous pouvez plus facilement dégager une plus-value lors de la revente.
  • Fiscalité : Opter pour le statut LMNP (loueur en meublé non-professionnel) et le déclarer au régime réél. Ce statut présente l’avantage de réduire considérablement la base imposable des revenus locatifs (déduction des charges locatives et de l’amortissement).

Un investissement en France sans quitter les États-Unis

Aujourd’hui il est tout à fait possible d’investir dans l’immobilier locatif à distance. C’est ce que propose My expat. Nous avons par ailleurs accompagné plus de 300 clients à travers le monde dans ce placement, et 98% d’entre eux n’ont jamais visité le bien dans lequel ils ont investi.

 My expat vous accompagne dans chaque étape de votre investissement, du début à la fin : recherche du bien, visites virtuelles, procuration, étude de votre projet et signature de l’acte de vente. Si vous hésitez vous pouvez tout à fait faire visiter le bien par un de vos proches ou amis. Il vous est ainsi tout à fait possible d’investir dans l’immobilier en France depuis les États-Unis en toute sérénité, sans vous déplacer.