Les Français non-résidents peuvent contracter un crédit immobilier depuis leur pays d’origine. Mais la démarche est compliquée et le financement plus cher. Un des obstacles est la souscription à une assurance emprunteur, préalable à l’obtention du prêt.
Une assurance emprunteur spécifique pour les expatriés
Tout crédit immobilier est conditionné à la souscription d’une assurance de prêt immobilier. Cette couverture garantit à la banque la bonne fin du prêt. Et elle intervient en dehors des événements qui relèvent du champ de la garantie réelle ou de la caution (défaut de paiement).
La banque va vouloir se prémunir des risques suivants :
- décès
- perte totale et irréversible d’autonomie
- incapacité et invalidité.
En cas de survenance d’un sinistre, l’assurance va rembourser tout ou partie des mensualités du prêt à hauteur des garanties souscrites et de la quotité choisie. Les garanties socle (décès et PTIA) sont toujours acquises, le bénéfice des autres, qui renvoient aux éventuels arrêts de travail pour accident ou maladie, va dépendre de votre profil, comme pour tout emprunteur.
Les risques spécifiques de l’emprunteur non-résident
La santé
Le questionnaire de santé dûment rempli va renseigner l’assureur sur les risques que vous incarnez. Ce document qui retrace votre historique de santé et votre état actuel contient également d’autres éléments déterminant dans l’acceptation du prestataire de couvrir le crédit. Mentionnons la nature de votre profession et vos déplacements professionnels.
Le métier
Si vous exercez un métier à risques (armée, aviation, nucléaire…) et/ou que votre profession vous oblige à bouger fréquemment en avion ou par la route, des exclusions et/ou des surprimes seront appliquées sur les garanties incapacité/invalidité.
La situation géographique
La société qui assure votre prêt immobilier peut en outre refuser d’accorder ces garanties si vous résidez dans un pays considéré à risques par le Ministère des Affaires étrangères. On peut légitimement supposer que la banque aura mis son veto en amont. La pratique d’un sport à risques est elle aussi discriminante pour l’accès à une assurance de prêt à des conditions standard.
Aussi le contexte sanitaire qui prévaut depuis deux ans change la donne pour les candidats à l’emprunt immobilier. Les assureurs prennent désormais en compte le fait d’avoir été touché par le virus Covid-19. Selon la gravité de la maladie (hospitalisation, soins intensifs), la durée de l’arrêt de travail et les séquelles qui lui sont liées, l’assureur peut refuser d’assurer votre prêt expatrié. Si l’épidémie vous a épargné, le fait d’être vacciné sera déterminant. Là encore, le fait de résider dans un pays où les conditions sanitaires ne permettent pas de gérer au mieux la pandémie sera pénalisant.
Le libre choix du contrat d’assurance pour assurer le prêt immobilier
Assurer le prêt avec l’établissement bancaire qui fournit le crédit
La réglementation française autorise le libre choix du contrat pour assurer votre prêt immobilier. Ce contrat peut être souscrit en interne ou auprès d’un assureur concurrent de la banque. Le prêteur a toutefois le dernier mot, c’est-à-dire qu’il conditionne l’acceptation d’une assurance en délégation à l’équivalence de niveau des garanties. En d’autres termes, le contrat alternatif doit être au moins aussi protecteur que celui de la banque pour assurer votre prêt immobilier. Cette dernière est une notion complexe qui requiert les compétences d’un expert en assurance de prêt.
Il est clair que le prêteur est en position de force pour vous proposer son offre d’assurance. De manière implicite, même si la pratique est clairement abusive, il peut vous faire comprendre que l’octroi du financement est subordonné à la souscription de son contrat groupe. Difficile de négocier cet élément fondamental quand on est non-résident. En effet, vous allez chercher à mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir le financement et cela dans les plus brefs délais. Souscrire l’assurance bancaire pourra vous éviter tout conflit larvé qui mettrait en péril votre projet. D’autant que le vendeur est généralement peu disposé à allonger le délai de réalisation de la clause suspensive liée à l’obtention du crédit, qui nécessite de rédiger un avenant au compromis de vente. La distance ne plaide pas en votre faveur !
Réduire les coûts liés à l’assurance emprunteur
Les services d’un courtier spécialisé comme Magnolia.fr sont précieux pour trouver l’assurance externe qui répondra aux exigences de la banque. La comparaison de plusieurs offres se fait en ligne et des experts vous aident à sélectionner le contrat adapté à votre situation au prix le plus compétitif pour assurer votre prêt immobilier.
Si vous ne pouvez pas faire jouer la délégation en amont, vous avez l’opportunité de changer de contrat en cours de prêt grâce à la réglementation.
- la loi Hamon qui permet de résilier le contrat initial dans les 12 premiers mois suivant la signature de l’offre de prêt ;
- l’amendement Bourquin qui autorise le changement à chaque échéance au-delà de la première année.
Acheter un bien immobilier en France depuis l’étranger demande beaucoup de patience et de solides garanties. Cependant, avec le concours de professionnels en crédit et en assurance de prêt, votre dossier est optimisé, la démarche est facilitée et réalisée dans les meilleurs délais.
Expatrié : un profil à risques
Le niveau historiquement bas des taux d’intérêts des crédits immobiliers vous encourage à acquérir un logement en France, mais vous résidez à l’étranger. C’est un inconvénient aux yeux des banques quand on souhaite financer un projet à crédit.
Peu de banques pour des clients non-résidents
L’achat d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif en France en tant que non-résident peut s’avérer plus complexe. Contracter un crédit immobilier est généralement semé d’embûches pour tout candidat à l’emprunt, ça l’est d’autant plus que vous êtes fiscalement résident dans un pays étranger. Les banques sont moins enclines à accorder des prêts aux expatriés qu’aux résidents français en raison du niveau de risques jugé plus élevé.
Premier obstacle : trouver une banque. Peu d’établissements bancaires acceptent de financer les projets immobiliers des non-résidents. Les banques en ligne sont d’emblée écartées. Il vous faut donc sélectionner la banque prête à vous accueillir parmi les rares grandes enseignes traditionnelles susceptibles de prêter à un expatrié.
Le double problème pour la banque : la vérification de votre situation financière alors que vous ne payez pas vos impôts en France (hors éventuels revenus déclarés sur le sol français comme des revenus locatifs) et les difficultés à intervenir en cas de litige ou de défaut de paiement. Sollicitez les services d’un courtier spécialisé pour étudier la faisabilité de votre projet et vous aider dans votre recherche, vous gagnerez du temps tout en optimisant votre dossier.
Le problème du pays d’accueil
Obtenir votre crédit immobilier expatrié dépendra en grande partie de votre pays d’accueil. Si vous résidez dans la zone euro, votre demande a toutes les chances d’aboutir pour des raisons d’harmonisation de la réglementation bancaire et de monnaie unique. Ailleurs, tout dépendra des échanges de renseignements fiscaux et bancaires entre la France et le pays étranger.
Dans l’ensemble le Conseil de l’Union Européenne a listé 12 pays considérés comme des paradis fiscaux ou juridictions fiscales non coopératives comme les Seychelles ou le Panama. Mais il y a aussi 9 autres pays (liste grise) où les engagements sont jugés insuffisants, comme l’Australie, la Thaïlande et la Turquie. Il leur est reproché de ne pas lutter efficacement contre le blanchiment d’argent. Un second reproche est le manque de transparence dans l’échange d’informations bancaires. Ce qui ne permet pas de vérifier la source véritable des revenus. C’est un point pénalisant pour tout emprunteur d’origine française qui résiderait dans ces pays mis à l’index.
Enfin certains pays qui traversent une crise géopolitique sont également exclus par les banques françaises. Ceci pour éviter entre autres le financement de groupes terroristes (Afghanistan, Libye, Nigéria, Pakistan, Syrie, etc.).
Les conditions d’accès au crédit pour un expatrié
On peut dire que le financement de la clientèle non-résidente est une spécificité bancaire qui requiert une grande expertise. Une autre raison pour laquelle certains établissements ne le proposent pas est que le segment n’est pas porteur.
Effectivement, au-delà du pays d’expatriation, votre statut professionnel est déterminant. Vous gagnez des points si vous êtes salarié détaché d’une grande entreprise française. Votre contrat de travail est votre sésame pour obtenir les fonds pour votre projet. La banque vous considère en effet comme un résident ; elle n’aura par ailleurs aucun mal à obtenir vos fiches de paie, libellées en français. C’est plus compliqué si vous avez un contrat local ou que vous exercez une profession libérale.
Des règles plus strictes pour les non-résidents
L’analyse de la solvabilité
Globalement les conditions d’éligibilité ne varient guère d’un emprunteur à l’autre. Désormais les paramètres permettant d’analyser votre solvabilité restent les mêmes, que vous soyez résident ou non-résident.
- le niveau des revenus,
- la stabilité professionnelle,
- l’apport personnel,
- le projet immobilier (achat locatif ou résidence secondaire),
- la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution).
Néanmoins tous les documents devront être traduits en français à vos frais et leur historique peut remonter à un an, notamment pour les relevés de comptes bancaires. Souvent la rencontre physique avec un conseiller bancaire sera exigée, ainsi que l’expertise du bien convoité (à vos frais).
Les règles d’octroi
En revanche vous êtes soumis à des règles d’octroi identiques, que vous résidiez en France ou à l’étranger, celles édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière fin 2019 et ajustées fin 2020.
- le taux d’endettement est limité à 35% de vos revenus nets, même si vos revenus élevés vous permettent de dégager un reste à vivre largement suffisant ;
- la durée maximale de remboursement est fixée à 25 ans (plus 2 ans de différé d’amortissement en cas d’achat en VEFA) ;
- le montant de l’emprunt est limité à 7 années de revenus.
L’apport personnel
Dorénavant votre apport personnel doit se situer en France pour éviter un échange de fonds parfois compliqué. Généralement les banques sont aussi plus exigeantes quant au niveau de cette mise de départ. Fréquemment celle-ci atteint 20% voire 30% du montant de l’opération.
La souscription à un produit financier
Aussi une autre garantie pourra être requise : la souscription à un produit financier (assurance vie ou livret d’épargne par exemple). Ceci pour compenser les faibles marges du prêteur sur l’emprunt immobilier. La présence d’un premier bien immobilier est évidemment un plus, puisqu’il pourra éventuellement servir de garantie.
Un crédit immobilier plus cher
Une surcote variable pour les non-résidents
Très souvent les taux d’emprunt au plancher sont incitatifs. Malheureusement en tant que non-résident, vous serez passible d’un surcoût. Étant donné les risques accrus évoqués plus hauts, les expatriés qui souhaitent emprunter en France ne bénéficient pas des mêmes conditions que les résidents. La surcote appliquée aux taux moyens du marché varie entre 0,20% et 0,50%.
Actuellement, en juin 2021, il est possible de s’endetter autour de 1% (hors assurance et coût des sûretés) sur la durée classique de 20 ans. Si vous êtes non-résident, ce taux pourra grimper à 1,50%, ce qui reste une belle offre si l’on se réfère aux taux d’intérêt pratiqués il y a quelques années.
Bien choisir la durée du prêt
Enfin la durée du prêt aura son importance sur le taux proposé. Les banques considèrent que l’emprunteur non-résident retournera un jour en France pour raisons professionnelles ou pour vivre sa retraite. Elles anticipent donc cette situation qui risque de faire perdre du pouvoir d’achat au client expatrié si ses revenus venaient à baisser. Ce qui va pénaliser à terme le taux d’endettement et la solvabilité. L’établissement va donc chercher à minimiser le risque en réduisant la durée de remboursement dans les limites de l’endettement maximum, avec une marge de manœuvre en prévision d’une situation financière moins favorable.
