Les règles d’or de l’investissement locatif

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Si l’investissement immobilier est aussi prisé, c’est pour le compromis idéal entre sécurité et rentabilité qu’il offre. Mais il y quand même certaines choses à savoir avant de se lancer, et des règles à respecter absolument. Découvrez quelles sont les règles d’or de l’investissement locatif.

Investir sur un marché porteur

Où investir ? C’est la première question que se pose immanquablement tout investisseur. De façon théorique, il est plus sûr d’investir dans des grandes villes dynamiques, et plus rentable d’investir dans des quartiers populaires. Cela mérite d’être un peu détaillé :

  • Il est nettement plus sûr de rentabiliser son investissement dans un endroit où la pression locative est forte que dans une petite ville ou même à la campagne, où l’appartement pourrait connaître des périodes de vacances locative, voir ne pas trouver de locataire (il n’y a pas de situation plus désastreuse) ;
  • Ensuite, à l’échelle d’une ville, la rentabilité à court et moyen terme est normalement plus forte dans un quartier populaire que dans les quartiers centraux bourgeoisA condition bien sûr que le quartier soit porteur, c’est à dire bien desservi et intéressant pour des familles (services et commerces à proximité) ou des étudiants (campus universitaire facilement accessible).

Investir dans un bien facilement louable

La grande majorité de ceux qui veulent investir – à crédit de surcroit – n’a pas les moyens d’acheter un grand appartement en centre-ville. Ce n’est pas grave, car de toute façon ce sont les petits appartements, type studios, qui se louent le mieux (aux étudiants et aux jeunes travailleurs surtout). Naturellement, si l’objectif est de financer l’achat d’une maison pour y passer ses beaux jours, cela change la donne. Tout dépend de l’objectif final : un investissement patrimonial ou une capitalisation ?

Ne pas mettre de côté les agences

Les sites de vente de biens immobiliers entre particuliers ont fleuri sur internet, ils sont très bien faits et on peut y trouver des bons plans. Mais pourquoi réduire le champ des possibles en se privant des annonces émises par les agences ? Leurs réfractaires avancent toujours le même argument : un intermédiaire, cela se paye. Certes, mais si celui-ci permet d’acquérir un bien à un meilleur prix, cela ne vaut-il pas le coup ? Et c’est sans compter les conseils prodigués par les professionnels et leur accompagnement, qui peuvent faire éviter à l’investisseur bien des écueils et des désillusions.

Ne pas céder à un programme fiscal alléchant

L’environnement fiscal en France est moins favorable qu’il ne le fut. En cause, la hausse de la CSG et l’introduction d’un Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en lieu et place de l’ISF au début de l’année 2018. Il reste que l’investissement locatif (à crédit ou pas) reste sûr et rentable. Ajoutons même qu’un investissement locatif est bon s’il est rentable par lui-même, ce qui veut dire qu’il n’est pas conseillé de se jeter sur une carotte fiscale temporaire. Envisageons-la plutôt comme un coup de pouce à mettre à profit.

Profiter de l’effet de levier

Sans céder aux sirènes du « comment devenir riche quand on ne possède ni argent ni patrimoine », il faut bien dire que l’intérêt d’investir dans l’immobilier réside aussi dans ce que l’on appelle « l’effet de levier ». De quoi s’agit-il ? De l’effet de levier que permet le crédit bancaire, c’est à dire du recours à l’endettement pour augmenter sa capacité d’investissement et, in fine, la rentabilité de l’opération. Quand celle-ci est réussie, les revenus locatifs tirés du bien couvrent tous les frais de l’investissement et quand elle est très réussie, elle dégage même des profits.

Bien sûr, il faut faire de savants calculs avant, en gardant à l’esprit la même idée fixe : que les bénéfices produits par l’investissement soient supérieurs au coût de l’endettement. Les crédits à taux avantageux proposés actuellement par les banques sont la condition sine qua non, car pas de taux bas, pas d’effet de levier. Toutefois, sachez que malgré la conjoncture actuelle favorable (faible taux bancaires, forte demande et dispositifs fiscaux), l’emprunt avec zéro apport reste une exception.

Pour en savoir plus sur l’effet de levier, lisez cet article consacré à la question, où l’on explique par exemple qu’il est plus avantageux de nos jours de recourir à l’emprunt que de mobiliser ses fonds propres.

Savoir être opportuniste

On a coutume de dire que le meilleur moment pour investir, c’est maintenant. Derrière ce qui sonne un peu comme un slogan publicitaire, il faut entendre ceci : sur un marché immobilier dynamique et porteur, mais en tension et où tout va très vite, celui qui réalise la bonne opération c’est celui qui sait saisir l’opportunité lorsqu’elle se présente. Cela ne signifie surtout qu’il faille investir sur un coup de tête, non, l’investisseur doit savoir écouter la « petite musique » du marché, c’est à dire surveiller du coin de l’œil, parfois sur de longues périodes, ses principaux voyants : l’évolution des prix à l’achat, les prix des loyers et les taux d’intérêts des banques.

Voilà pour les règles d’or qui s’appliquent à l’investissement immobilier. Vous trouverez plus de conseils et d’analyses sur le blog.