Digitalisation de l’immobilier : la Data au service de l’immobilier

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La révolution du Big Data qui chamboule l’ensemble de l’économie est particulièrement percutante dans l’immobilier. Beaucoup de startups ont élaboré des algorithmes pour traiter la masse de données et en tirer des informations pertinentes pour les professionnels et les particuliers. Le point sur la situation et ses enjeux.

De quelles données parle-t-on ?

Celui qui maîtrise le Big Data aujourd’hui sera le roi de l’immobilier demain, a-t-on coutume de dire. Par Big Data, on entend l’explosion de la quantité de données numériques disponibles grâce à la généralisation d’internet. L’immobilier en est un gros producteur et consommateur :

Des données relatives aux transactions immobilières : nombre de transactions, prix du marché, délai moyen d’une vente immobilière, etc. Ces données étaient jusque récemment la chasse gardée des notaires et des services fiscaux.

Des données relatives aux acheteurs : sexe, âge, catégorie socio-professionnelle, nombre d’enfants, date d’achat d’un bien, etc. Elles sont collectées par les agences.  

Des données relatives à l’environnement d’un bien : le nombre de constructions, le nombre de commerces, la présence d’infrastructures médicales et scolaires, la connexion aux transports urbains, les caractéristiques démographiques de la population (CSP, âge, revenus…), etc. Ces données sont produites par les services statistiques de l’Etat (l’INSEE) et d’autres organismes publics, tels que l’Atelier parisien d’urbanisme.

De plus en plus de données foncières passent dans l’open data

Autrefois, l’Etat avait le monopole sur la collecte et l’utilisation de la plupart des données. Puis vinrent les acteurs privés, c’est à dire les agents immobiliers. Aujourd’hui, la tendance est nettement à l’ouverture des fichiers. La Loi pour une République numérique, dite loi « Lemaire », adoptée en 2016, constitue une petite révolution en organisant l’ouverture de données foncières jusque-là jalousement gardées par l’Etat et les notaires, pour les mettre à disposition des professionnels et des particuliers.

Patrim, quand même le fisc joue le jeu – Depuis le 1er mai 2017, l’administration fiscale a ouvert au public sa banque de données de transactions immobilières. Ce service dit « Patrim » permet à chaque contribuable de consulter les caractéristiques des biens immobiliers situés dans un rayon de cinquante mètres à vingt kilomètres autour de l’adresse qu’il indique (prix et date de vente, superficie, année de construction, etc.). Le nombre de requêtes est toutefois limité à cinquante tous les trois mois, car il s’agit d’éviter la revente de ces données par des entreprises.

Les notaires de France ont, de leur côté, ouvert l’année dernière un service de consultation par le public, en vertu d’une loi qui remonte à 2011. Leur trésor de guerre, accumulé depuis une trentaine d’années, est désormais libre d’accès via les base de données BIEN (pour l’Ile-de-France) et Perval (pour le reste de la France). Mais seule la donnée fondamentale – à savoir le montant médian des transactions immobilières à une date sur un territoire – est accessible gratuitement. Il faut encore passer à la caisse pour obtenir les autres données.

La data et ses enjeux pour l’immobilier

La data est désormais utilisée à tous les niveaux de l’immobilier. Depuis la construction et la gestion des immeubles, grâce au développement de l’internet des objets (IoT), jusqu’à l’analyse du marché des investissements. Ce qui nous intéresse ici.

La puissance d’analyse réside dans le croisement des différents types et sources de données au moyen d’algorithmes complexes. Pour les agents immobiliers, les enjeux sont cruciaux. L’exploitation du Big Data doit leur permettre de :

  • Mettre leurs offres en valeur avec de nouveaux arguments commerciaux ;
  • Photographier l’état du marché et anticiper (ou tenter d’anticiper) ses évolutions ;
  • Comprendre les comportements de ses différents acteurs (et là encore anticiper leurs évolutions autant que possible).

Quand les start-ups font parler la data

Encore faut-il réussir à exploiter cette masse de données, chaque jour plus considérable et en constante évolution, pour en tirer des informations pertinentes. Beaucoup de start-ups innovantes se sont lancées dans cette grande bataille du Big Data, clé de voûte de la digitalisation de la vente immobilière.

MeilleursAgents est sans conteste le premier site qui a su tirer profit à grande échelle de cette évolution, en cartographiant les prix au m² en France et dans chaque ville et en permettant à tout un chacun d’estimer son bien. Mais l’on pourrait citer aussi Efficity et Drimki.

YanportC’est le logiciel incontournable pour les professionnels de l’immobilier, proposant des services de pige immobilière, d’estimation immobilière et de veille concurrentielle.

BonDeVisite – Né en 2015, elle a mis au point un algorithme pour estimer la valeur des biens immobiliers et leur attribuer une note en fonction des caractéristiques propres du logement (surface, étage…) et de son environnement (qualité de l’air de son quartier, commerces, transports…). Ce ne sont plus les consommateurs qui donnent leur avis, mais les données.

Kadran – Pionnière des enchères dégressives dans l’immobilier, elle s’est alliée à une société spécialisée dans les données de l’habitat et de l’immobilier (EP). En croisant leurs datas respectives, elles peuvent estimer le futur prix de vente d’un logement après rénovation.

Home in loveElle se présente comme un site de rencontres immobilières. Elle croise le profil sociologique d’un client et ses exigences avec les données environnementales pour lui permettre de trouver le quartier et le bien qui lui correspond. Puis, à la façon de Tinder, il lui d’approuver ou non un match. (Byzerpro fonctionne sur le même principe du matching).

Homeloop – Inspirée du géant américain OpenDoor qui donne des sueurs froides à tous les agents immobiliers outre-Atlantique (à qui il promet le chômage), Homeloop croise aussi les données publiques avec celles des notaires pour définir le bon prix de vente d’un bien. Son algorithme magique lui permet d’acheter des biens et les revendre avec une plus-value sans passer par la case agence immobilière.

Et chez My expat ?

Chez My expat, la Data est au coeur de notre fonctionnement. Nous comparons tous les mois les prix au m2 annoncés par ce que nous constatons sur le terrain. Nous avons par ce biais acquis une expertise de marché conséquente.

Par le développement d’une application de transaction immobilière, toutes nos données sont stockés, agrégées, homogénéisées pour finalement être restituées pour nous permettre toujours un meilleur pilotage. Dans l’intérêt de nos clients.

Enfin, depuis 2017, nous nous sommes lancés dans des tests sur le suivi d’une transaction immobilière sur la blockchain. Un sujet pour un prochain article ?