Vous vendez un bien en Espagne et craignez de payer deux fois la plus-value ? La fiscalité des non-résidents en Espagne, encadrée par la convention fiscale France‑Espagne, vous protège. L’Espagne prélève l’impôt sur la plus-value, et la France compense via un crédit d’impôt pour éviter la double taxation. Nous vous expliquons qui paie quoi, comment déclarer correctement et comment sécuriser votre vente, afin de profiter pleinement de votre investissement, sans surprises ni stress.
La convention fiscale France-Espagne : ce qu’elle prévoit
La convention fiscale signée le 10 octobre 1995 entre la France et l’Espagne encadre la manière dont les deux pays imposent les revenus et les plus-values. Son objectif principal est d’éviter la double imposition tout en fixant clairement les droits de chacun sur les revenus transfrontaliers, y compris les plus-values immobilières.
Le principe clé : l’imposition dans le pays où se situe le bien
La règle centrale, prévue à l’article 13 de la convention, est simple : le droit d’imposer la plus-value appartient au pays où le bien immobilier est situé. En pratique, cela signifie que si vous vendez un appartement à Barcelone, c’est l’Espagne qui prélève l’impôt sur la plus-value. Pour les résidents fiscaux français, cette disposition permet de déterminer rapidement le pays de taxation primaire et d’éviter toute confusion sur le lieu d’imposition.
La convention précise que l’impôt espagnol s’applique sur la plus-value nette, calculée selon le Régime Fiscal pour Non-Résidents (Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR, article 35 et suivants du Real Decreto Legislativo 5/2004), qui fixe les taux pour les non-résidents et les modalités de calcul.
Pourquoi la France reste malgré tout concernée ?
Même si l’Espagne prélève l’impôt, la France reste concernée. Tout résident fiscal français est imposé sur l’ensemble de ses revenus mondiaux, conformément à l’article 4 B du Code général des impôts.
Concrètement, vous devez déclarer la plus-value espagnole en France. Ensuite, la France applique un crédit d’impôt égal à l’impôt payé en Espagne, neutralisant la double imposition, comme prévu à l’article 24 de la convention. Cette logique n’est pas une imposition supplémentaire : c’est un mécanisme de compensation.
Pour que tout se passe bien, conservez tous les documents : certificat de résidence fiscale français, justificatifs de paiement de l’IRNR et copie des actes de vente espagnols.
Ainsi, vous savez exactement qui paie quoi. Vous pouvez vendre votre bien en Espagne sans mauvaises surprises, tout en respectant la loi dans les deux pays.
Plus-value immobilière en Espagne : comment est-elle imposée concrètement ?
Vendre un bien en Espagne implique de comprendre comment se calcule la plus-value et quel impôt vous devrez payer. Ces informations permettent de sécuriser la vente et de prévoir exactement le coût fiscal.
Calcul de la plus-value immobilière en Espagne
La plus-value se calcule ainsi :
Plus-value = Prix de vente – Prix d’achat – Frais déductibles
Les frais déductibles comprennent : les frais de notaire, d’agence, les droits d’enregistrement et certains travaux réalisés sur le bien. Contrairement à la France, l’Espagne n’applique pas d’abattement selon la durée de détention. Que vous ayez détenu le bien 2 ou 20 ans, la plus-value imposable reste la même.
Exemple rapide :
Prix d’achat : 200 000 €
Frais et travaux : 20 000 €
Prix de vente : 300 000 €
Plus-value = 300 000 – 200 000 – 20 000 = 80 000 €
C’est cette somme qui sera soumise à l’impôt espagnol.
Taux d’imposition applicables aux non-résidents
Les non-résidents paient un impôt direct sur la plus-value selon leur statut :
Résidents UE/EEE : 19 % sur la plus-value nette
Résidents hors UE/EEE : 24 % sur la plus-value nette
Pour l’exemple ci-dessus, un résident français (UE) paierait : 80 000 × 19 % = 15 200 €
Certaines situations spécifiques, comme la vente par une société ou via une SCI, peuvent modifier le calcul. Mais pour un particulier, ces tranches sont standards.
La retenue à la source de 3 % lors de la vente
Lors de la transaction, l’Espagne prélève automatiquement 3 % du prix de vente. Cette retenue garantit que l’impôt sur la plus-value sera payé.
Elle est ensuite imputable sur le montant final de l’impôt. Beaucoup de vendeurs étrangers oublient cette étape et finissent par payer plus que nécessaire. Pour récupérer ou ajuster cette retenue, il faut déposer le formulaire 210 après la vente et conserver tous les justificatifs.
L’IRNR : l’impôt espagnol des non-résidents
L’IRNR, ou Impuesto sobre la Renta de No Residentes, est l’impôt sur le revenu que doivent payer les propriétaires étrangers en Espagne. Il s’applique à tous les revenus générés sur le territoire espagnol, y compris les loyers et la plus-value immobilière lors d’une vente.
Les taux varient selon votre statut :
Résidents de l’Union européenne, Norvège ou Islande : 19 % sur le revenu net (après déduction de certains frais comme les travaux ou les charges).
Résidents hors UE/EEE : 24 % sur le revenu brut, sans possibilité de déductions.
Pour une vente immobilière, l’IRNR sert à calculer l’impôt sur la plus-value. Il faut remplir le formulaire Modelo 210 et déclarer la plus-value dans les délais fixés par l’administration espagnole. Cette étape permet aussi de récupérer la retenue à la source de 3 % prélevée automatiquement par l’acheteur.
La Plusvalía municipal : la taxe souvent oubliée
La Plusvalía municipal est une taxe locale spécifique. Elle ne dépend pas de l’impôt sur la plus-value classique et concerne la valeur du terrain sur lequel se trouve le bien. Même si votre bien n’a pas réellement généré de gain, cette taxe peut être due, selon la commune et la durée de détention du terrain.
Ce qu’est la Plusvalía municipal
La Plusvalía est calculée à partir de la valeur cadastrale du terrain et de sa durée de possession. Elle diffère donc du calcul de la plus-value imposable à l’IRNR. Certaines municipalités peuvent ajuster le taux ou appliquer des réductions, mais le principe reste le même : c’est une taxe locale obligatoire qui doit être payée par le vendeur.
Qui la paie et quand ?
Le vendeur paie généralement la Plusvalía au moment de la vente. Les délais varient selon la commune : certaines demandent le paiement immédiatement, d’autres accordent quelques semaines pour déposer la déclaration.
Les taux et les méthodes de calcul peuvent également varier, parfois fortement, d’une ville à l’autre. Par exemple, à Madrid, le calcul est basé sur un pourcentage de la valeur cadastrale multiplié par les années de possession, tandis qu’en Catalogne, la méthode peut être différente.
Comprendre et anticiper la Plusvalía municipal permet d’éviter les mauvaises surprises et de mieux prévoir le coût total de la vente. Cette vigilance fait clairement la différence avec la majorité des contenus existants, souvent imprécis sur cette taxe locale.
La France impose-t-elle aussi la plus-value espagnole ?
Même si l’Espagne prélève l’impôt sur la plus-value, la France reste concernée pour tous ses résidents fiscaux. Il faut savoir exactement quoi déclarer et comment éviter de payer deux fois.
L’obligation de déclaration en France
Tout résident fiscal français doit déclarer la plus-value réalisée à l’étranger. Cette déclaration apparaît dans le formulaire de revenus, à l’endroit réservé aux plus-values immobilières étrangères. Elle reste obligatoire, même si vous avez déjà payé l’impôt en Espagne. L’objectif est simple : permettre à l’administration française de vérifier que la taxation a été correctement effectuée et de calculer le crédit d’impôt éventuel.
Le mécanisme du crédit d’impôt expliqué simplement
La convention fiscale France-Espagne, à son article 24, prévoit un crédit d’impôt égal à l’impôt payé en Espagne. Concrètement, si vous avez payé 15 200 € à l’Espagne sur votre plus-value, la France déduit ce montant de l’impôt dû sur vos revenus mondiaux.
Dans certains cas, le crédit d’impôt ne couvre pas 100 % de la taxation française, par exemple si la France applique des règles spécifiques sur les surtaxes ou certaines retenues. Conserver tous vos justificatifs (attestation de paiement de l’IRNR, actes de vente espagnols, certificats fiscaux) permet de sécuriser cette opération et d’éviter toute mauvaise surprise.
Exemple chiffré : vente d’un bien en Espagne par un résident fiscal français
Pour bien comprendre, rien de mieux qu’un exemple concret. Voyons ce qui se passe lorsque vous vendez un appartement à Barcelone en tant que résident fiscal français.
Situation de départ
Bien situé à Barcelone
Résident fiscal français
Prix d’achat : 200 000 €
Prix de vente : 300 000 €
Frais et travaux déductibles : 20 000 €
Plus-value nette = 300 000 – 200 000 – 20 000 = 80 000 €
C’est cette somme qui servira de base pour le calcul de l’impôt en Espagne.
Impôt payé en Espagne
Impôt sur la plus-value (IRNR)
Résident UE : 19 % × 80 000 € = 15 200 €
Plusvalía municipal
Calculée sur la valeur cadastrale du terrain et le nombre d’années de détention.
Exemple : terrain à 50 000 €, possession 10 ans, taux communal 30 % → 50 000 × 30 % = 15 000 €
Retenue à la source de 3 % sur le prix de vente
3 % × 300 000 € = 9 000 €
Cette retenue est déduite de l’impôt final à régulariser après la vente.
Total payé à l’Espagne avant régularisation = 15 200 + 15 000 – 9 000 = 21 200 €
Traitement fiscal en France
En France, la plus-value réalisée à l’étranger doit être déclarée. Elle apparaît sur le formulaire fiscal dédié aux revenus immobiliers étrangers. La France applique ensuite un crédit d’impôt égal à l’impôt payé en Espagne, ici 15 200 € pour la plus-value. Grâce à ce mécanisme, l’impôt français sur ce revenu devient nul. Seule l’anticipation sur la Plusvalía municipale ou d’éventuels ajustements locaux peut générer un reste à payer.
Résidence fiscale France ou Espagne : un point décisif pour la plus-value
Déterminer votre résidence fiscale est essentiel pour savoir quel pays peut imposer votre plus-value. Une mauvaise interprétation peut entraîner un double paiement ou un contrôle fiscal.
Les critères de résidence fiscale en Espagne
En Espagne, on devient résident fiscal si l’un des critères suivants est rempli. Passer plus de 183 jours dans l’année sur le territoire espagnol suffit. Même sans atteindre ce seuil, le pays peut vous considérer résident si votre centre principal d’intérêts économiques s’y trouve, c’est-à-dire si vos revenus ou investissements principaux sont concentrés en Espagne. Enfin, le foyer familial joue un rôle : si votre conjoint et vos enfants mineurs vivent habituellement en Espagne, vous pouvez être considéré résident fiscal.
Les erreurs qui déclenchent un redressement
Les problèmes surviennent souvent lorsqu’on interprète mal les séjours ou qu’on n’a pas de certificat de résidence pour prouver qu’on est résident fiscal français. Les investisseurs très présents sur place, même temporairement, peuvent aussi être requalifiés par l’administration fiscale. Dans ces situations, l’Espagne peut exiger le paiement de la plus-value ou de l’impôt sur le revenu, même si la France a déjà été notifiée. Conserver tous les documents et preuves de résidence est donc indispensable pour sécuriser votre opération.
Quelles démarches pour vendre un bien en Espagne sans erreur fiscale ?
Vendre un bien en Espagne implique de respecter des étapes précises dans les deux pays. Suivre ce parcours permet d’éviter les pénalités, de sécuriser la vente et de profiter pleinement de votre plus-value.
Côté espagnol
La première étape consiste à obtenir un NIE (Número de Identificación de Extranjero). Sans ce numéro, aucune transaction ni déclaration fiscale n’est possible.
Ensuite, il faut remplir le formulaire 210 pour déclarer la plus-value au fisc espagnol (IRNR). Si vous avez vendu via un notaire, celui-ci peut vous aider à calculer le montant dû et à déposer le formulaire dans les délais.
Au moment de la vente, l’acheteur doit retenir 3 % du prix de vente et le verser à l’administration espagnole. Ce montant est ensuite imputé sur votre impôt réel.
Enfin, n’oubliez pas la Plusvalía municipal : la taxe sur la valeur du terrain. Elle se déclare généralement auprès de la mairie avant ou au moment de l’inscription de l’acte. Les délais et calculs varient selon la commune, donc vérifiez les instructions locales.
Côté français
En France, la première étape consiste à déclarer la plus-value étrangère sur votre déclaration annuelle de revenus, via le formulaire spécifique aux plus-values immobilières étrangères.
Ensuite, il faut joindre tous les justificatifs : actes de vente espagnols, preuves de paiement de l’IRNR, relevés de retenue à la source et certificats de Plusvalía municipal. Ces documents permettent à l’administration française de calculer correctement le crédit d’impôt prévu par la convention fiscale France-Espagne.
Enfin, vérifiez que le crédit d’impôt couvre bien la totalité de l’impôt payé en Espagne. Si certaines sommes ne sont pas couvertes (retenue à la source, ajustements locaux), il faudra les déclarer et les payer séparément.
Les erreurs fréquentes à éviter absolument
Beaucoup de vendeurs étrangers font des erreurs qui coûtent cher. La première est de penser que la France n’intervient pas. Même si l’Espagne prélève l’impôt sur la plus-value, vous devez déclarer vos revenus et appliquer le crédit d’impôt en France.
Oublier la Plusvalía municipal est une autre erreur fréquente. Cette taxe locale peut représenter plusieurs milliers d’euros selon la commune et le nombre d’années de détention du terrain. La négliger entraîne des pénalités et retards dans la transaction.
Ne pas réclamer le crédit d’impôt est aussi courant. Il suffit de déposer les justificatifs correctement pour éviter de payer deux fois. Enfin, se tromper de résidence fiscale peut transformer une opération bien préparée en contrôle fiscal. Déterminer avec précision votre statut fiscal français ou espagnol sécurise toutes vos démarches.
FAQ : convention fiscale France-Espagne et plus-value immobilière
Est-ce que je paie la plus-value deux fois ?
Non. L’Espagne prélève l’impôt sur la plus-value, et la France applique un crédit d’impôt égal à l’impôt payé en Espagne. Ce mécanisme empêche la double imposition pour les résidents fiscaux français.
Où dois-je déclarer la vente : France ou Espagne ?
Vous devez déclarer la vente dans les deux pays. L’Espagne prélève l’impôt sur la plus-value et la Plusvalía municipal. En France, vous devez déclarer la plus-value étrangère pour activer le crédit d’impôt.
Le crédit d’impôt couvre-t-il tous les cas ?
Pas toujours à 100 %. Il couvre l’impôt payé sur la plus-value en Espagne, mais certaines retenues, ajustements locaux ou taxes municipales peuvent rester à votre charge. Conservez tous les justificatifs pour sécuriser votre situation.
La Plusvalía municipal est-elle récupérable ?
Non, cette taxe locale sur le terrain est due même si votre bien ne génère pas de gain réel. Son paiement est obligatoire au moment de la vente, selon les règles de la commune.
Que se passe-t-il si je suis résident fiscal espagnol ?
Si vous êtes résident fiscal en Espagne, vous êtes imposé sur vos revenus mondiaux en Espagne. La France n’intervient pas, mais vous devez rester attentif aux déclarations et aux obligations locales espagnoles, notamment pour la Plusvalía et les formulaires fiscaux.
Vendre en Espagne en toute sécurité : ne laissez rien au hasard
Vendre un bien en Espagne peut sembler complexe, mais avec les bonnes informations, tout devient clair. Comprendre la convention fiscale France-Espagne, anticiper la Plusvalía municipal et respecter vos obligations en France vous permet de sécuriser votre opération et d’éviter les mauvaises surprises.
Ne laissez rien au hasard. Bien préparer chaque étape vous assure de vendre votre bien sans improviser et sans risque fiscal. Si vous souhaitez un accompagnement complet et personnalisé, MyExpat vous guide de A à Z, de la vente à la déclaration, pour que tout se fasse en toute sérénité.
