Emmanuel Macron et l'immobilier : quel impact pour les investisseurs non-résidents ?

En 2026, la fin du Pinel, la réforme du LMNP et le durcissement sur les meublés touristiques redessinent le marché immobilier français. Pour un expatrié, le rendement net reste toutefois très favorable. Un LMNP au régime réel neutralise encore l'impôt sur les loyers, avec un prélèvement de solidarité de 7,5 % pour les résidents UE/EEE/Suisse contre 17,2 % hors UE. L'ancien rénové avec un bon DPE devient le nouveau standard d'investissement.

Les termes "Emmanuel Macron et l'immobilier" forment un sujet incontournable pour les Français expatriés qui envisagent d’acheter, de louer ou de rénover un bien en France. Après plusieurs années de fortes turbulences, le marché offre désormais un contexte plus contrasté. Cela se manifeste entre ajustement des prix, évolution du crédit et exigences croissantes en matière de performance énergétique. Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements anciens ont ainsi reculé de 1 % sur le trimestre et de 0,8 % sur un an. Cela crée potentiellement de nouvelles marges de négociation pour les investisseurs.

Côté financement, le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers hors renégociations a atteint 3,30 % en juillet 2026, après 3,27 % en juin. Dans le même temps, 99,4 % des nouveaux crédits à l’habitat étaient accordés à taux fixe, un élément important pour les expatriés qui cherchent à sécuriser leur investissement à distance. 

Mais ces opportunités s’accompagnent de contraintes fiscales, réglementaires et énergétiques qu’il faut anticiper avant d’investir. DPE, rentabilité locative, financement depuis l’étranger et stratégie patrimoniale doivent désormais être étudiés ensemble. C’est précisément l’approche proposée par l’agence MyExpat, qui accompagne les expatriés dans leurs projets immobiliers en France et permet d’identifier, en 2026, les secteurs et stratégies les plus pertinents.

Bilan immobilier du quinquennat Macron en 2026 : ce qui a changé pour les non-résidents

Sous la présidence d'Emmanuel Macron, la politique du logement s'est recentrée sur la rénovation énergétique du parc existant plutôt que sur la construction neuve défiscalisée. Résultat pour les expatriés : l'immobilier ancien rénové devient l'actif le plus stratégique de la République en 2026.

Depuis l'Élysée, Emmanuel Macron a orienté sa politique du logement vers un objectif clair. Il veut sortir la France des passoires thermiques tout en assainissant les niches fiscales jugées trop coûteuses pour l'économie nationale. Le gouvernement a ainsi abandonné progressivement les dispositifs de défiscalisation de masse type Pinel au profit d'une logique de « valeur verte ». Pour un investisseur expatrié, ce virage change la donne, le bien qui prend de la valeur n'est plus le neuf standardisé. Par contre, l'ancien réhabilité, financé par un crédit immobilier bien structuré et exploité sous un statut fiscal optimisé.

Cette évolution s'inscrit dans un contexte économique plus large. La France, comme le reste de l'Europe, a traversé une période de hausse des taux puis de normalisation progressive du crédit. Le franc recul du Pinel a créé un appel d'air sur le marché de l'ancien. Les décotes liées au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) offrent des points d'entrée particulièrement intéressants pour qui investit avec méthode.

Les 3 grandes réformes marquantes et leurs conséquences pour votre patrimoine

Trois réformes structurent le nouveau cadre 2026 : la disparition définitive du Pinel, la réintégration des amortissements LMNP dans le calcul de la plus-value, et le maintien de l'IFI à 1,3 M€ avec un régime spécifique pour les non-résidents.

Le président a apporté des réformes marquantes pendant son quinquennat. Vous devez en prendre note avant de commencer votre investissement locatif depuis l'étranger.

La fin définitive du Pinel et la transition vers la valeur verte

Le dispositif Pinel s'est éteint fin 2024, actant la fin d'une ère de défiscalisation massive dans le neuf. Pour l'expatrié, cette fermeture n'est pas une mauvaise nouvelle. Elle rebatt les cartes en faveur de l'ancien rénové :

• Avant (ère Pinel) : réduction d'impôt automatique sur le neuf, quel que soit l'emplacement réel du bien, au prix de loyers plafonnés et d'un rendement souvent modeste.
• Après (ère post-Pinel) : valorisation par la rénovation énergétique, décote à l'achat sur les DPE F et G, puis création de valeur mesurable après travaux.
• Conséquence pour l'expatrié : l'investissement locatif clé en main dans l'ancien avec rénovation devient le nouvel étalon-or, combinant décote à l'achat et optimisation fiscale via le statut LMNP.

La réforme du LMNP : réintégration des amortissements et calcul de la plus-value

La loi de finances a modifié l'article 24 du Code Général des Impôts (CGI). Les amortissements déduits chaque année au régime réel sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente.

Source : Loi de Finances 2025, article 24 du Code Général des Impôts, synthèse MyExpat

Concrètement, cette réforme pénalise surtout les reventes rapides. Pour un expatrié qui investit dans une logique patrimoniale de long terme, l'effet reste largement neutre grâce aux abattements pour durée de détention.

Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et fiscalité des non-résidents au SIPNR

Le seuil de déclenchement de l'IFI reste fixé à 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net situé en France. Les non-résidents rattachés au Service des Impôts des Particuliers Non-Résidents (SIPNR) peuvent opter pour le taux moyen d'imposition. Ce facteur est souvent plus favorable lorsque les revenus étrangers sont élevés. Le taux minimum d'imposition applicable aux revenus fonciers de source française reste de 20 % jusqu'à un certain seuil, puis 30 % au-delà.

Tableau comparatif des régimes d'investissement pour un expatrié en 2026

Le LMNP au régime réel dans l'ancien rénové offre en 2026 le meilleur rendement net pour un expatrié, devant la location nue et à égalité de sécurité avec la résidence services.

Sources : Code Général des Impôts, Loi de Finances 2025/2026, analyse MyExpat

Exemple : comment investir avec succès en France depuis l'étranger en 2026 ?

À Lyon, un expatrié basé à Singapour a acquis un T2 classé DPE F avec une décote de 12 % sur le prix de marché, financé par un prêt immobilier français, puis rénové pour atteindre le DPE C avant mise en location LMNP au réel.

Prenez l'exemple de Thomas, cadre français installé à Singapour depuis six ans. Il souhaite investir en France sans pouvoir se déplacer pour chaque étape du projet. Accompagné par MyExpat, il identifie un T2 lyonnais classé DPE F, négocié avec une décote significative grâce à son étiquette énergétique défavorable. Les travaux de rénovation énergétique, pilotés à distance, font passer le bien en DPE C. Le bien est ensuite loué meublé sous statut LMNP au régime réel.

Résultat : les loyers perçus sont quasiment neutralisés fiscalement par l'amortissement comptable. Le prélèvement de solidarité s'applique au taux réduit compte tenu de son statut de résident à Singapour hors UE (17,2 %). Ajouter à cela, le cash-flow mensuel net devient positif dès la deuxième année. Sur plus de 1 000 projets réalisés à distance pour des expatriés à Londres, Singapour ou Dubaï,

MyExpat observe une constante : la combinaison décote DPE + rénovation + LMNP réel reste, à ce jour, l'un des montages les plus robustes du marché français.

Pourquoi l'accompagnement clé en main est devenu indispensable sous le mandat Macron ?

Entre réforme du LMNP, obligations DPE et complexité du SIPNR, un accompagnement expert n'est plus un confort mais une nécessité pour sécuriser un investissement locatif depuis l'étranger.

Une agence spécialisée peut structurer chaque projet autour de quatre piliers :

• Chasse immobilière ciblée : identification des biens à fort potentiel de décote énergétique dans les métropoles françaises porteuses.
• Pilotage du chantier de rénovation : suivi à distance des travaux pour atteindre un DPE compatible avec la mise en location.
• Structuration fiscale et comptable : mise en place du statut LMNP au régime réel, optimisation de l'amortissement, anticipation de la plus-value future.
• Gestion locative 100 % à distance : de la recherche de locataire à l'encaissement des loyers, sans que vous n'ayez à intervenir.

Ce niveau d'expertise permet à l'investisseur expatrié de sécuriser son droit à un rendement net optimisé, même en pleine mutation réglementaire du logement français. Dans tous les cas, une agence fiable saura vous accompagner correctement, comme le cas auprès de MyExpat.

Investir en France depuis l’étranger : une stratégie à réinventer, pas à abandonner

L’immobilier français n’a pas perdu son intérêt pour les expatriés sous Emmanuel Macron : il est entré dans une nouvelle phase. La fin du dispositif Pinel, l’évolution du statut LMNP et le durcissement progressif des règles liées aux DPE imposent désormais de repenser les stratégies d’investissement. Mais ces changements ne font pas disparaître les opportunités. Ils rendent simplement la sélection du bien, son financement et son mode d’exploitation encore plus déterminants.

Dans ce contexte, l’ancien avec travaux peut offrir de nouvelles perspectives, à condition d’identifier les bons secteurs, d’évaluer précisément le potentiel locatif et de maîtriser le budget de rénovation. Le financement, la fiscalité et la gestion doivent également être pensés comme un ensemble cohérent.

Pour un expatrié, investir à distance peut sembler complexe. Pourtant, avec un accompagnement local et une stratégie adaptée à son profil, chaque étape peut être anticipée et sécurisée. L’enjeu n’est donc plus de savoir s’il faut investir en France, mais comment le faire intelligemment. Avec MyExpat, construisez une stratégie claire, structurée et adaptée à vos objectifs patrimoniaux.