Au début de son quinquennat, Emmanuel Macron lançait plusieurs réformes majeures pour structurer le marché immobilier français, encourager l’investissement locatif et faciliter l’accès au logement. La crise sanitaire avait alors perturbé une partie de ces ambitions. Depuis, la donne a encore évolué : inflation, tensions politiques et crise du logement ont remodelé les priorités et les textes adoptés.
Lois et débats récents à l’Assemblée nationale et au Sénat
Depuis 2025, le Parlement examine et adapte plusieurs mesures clés affectant le marché immobilier. Entre réformes fiscales, dispositifs de soutien au logement et encadrement des loyers, les tensions persistent sur le marché et les priorités politiques du gouvernement.
Un débat sans conclusion
Les réunions parlementaires récentes montrent la complexité des arbitrages : lors de la session du 11 décembre 2025, le ministre de la Ville et du Logement a rappelé que la crise du logement touche désormais toutes les catégories de la population, du parc social aux primo-accédants (Assemblée nationale, 11/12/2025).
Le projet de loi de finances pour 2026 a été débattu de manière animée, notamment sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et le soutien à l’investissement locatif. Faute d’accord budgétaire, une loi spéciale a été promulguée fin 2025 pour reconduire les crédits, garantissant la continuité des dispositifs immobiliers en attendant la reprise des débats.
Ces débats et compromis montrent que les réformes immobilières restent étroitement liées au calendrier parlementaire et aux arbitrages politiques, un point essentiel pour tout investisseur ou expatrié.
Encadrement des loyers
L’Assemblée nationale a adopté une proposition de loi visant à pérenniser et étendre l’encadrement des loyers, dispositif initialement expérimenté et prévu pour expirer en 2026. Cette mesure vise à lutter contre la flambée des prix locatifs dans les zones tendues, et elle s’est invitée au débat malgré l’opposition relative du gouvernement.
Dans les comptes rendus parlementaires, ce sujet revient souvent dans les interventions au nom de la « réponse à la crise du logement » face à une offre réduite et des prix qui grimpent plus vite que les revenus. (Source : Assemblée nationale, 11/12/2025).
Révisions fiscales dans le budget 2026
Plusieurs mesures ont été discutées dans le cadre du projet de loi de finances 2026 :
- Le Sénat a voté des amendements remaniant l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI), notamment en modulant l’assiette de l’impôt, ce qui a suscité de vifs débats entre sénateurs et gouvernement.(Public Sénat, 2025)
- Un statut fiscal du bailleur privé est envisagé pour encourager l’investissement locatif, par le biais d’avantages fiscaux sur les revenus fonciers. Cette proposition a été déposée en commission mais reste encore en discussion au Parlement.
- Sur les APL, le gouvernement a proposé des économies dans le cadre de l’équilibrage budgétaire 2026, notamment en gelant certains niveaux d’aide.
Toutes ces discussions témoignent d’un dispositif fiscal et social en mutation, tenté pour réconcilier soutien au logement et contraintes budgétaires.
Changements effectifs dans la règlementation immobilière
Ces évolutions réglementaires visent à sécuriser les transactions, encadrer les loyers et clarifier les obligations des propriétaires. Leur but est de relancer l’investissement locatif dans un contexte économique tendu.
Encadrement des loyers
Le dispositif d’encadrement des loyers, appliqué depuis plusieurs années dans certaines villes, a été prolongé et potentiellement étendu à d’autres communes tendues, avec un soutien notable de certains parlementaires pour une généralisation.
Frais d’agence et autres ajustements techniques
À partir du 1ᵉʳ janvier 2026 :
- Les frais d’agence pour la location sont revalorisés, après avoir été gelés pendant des années.
- Certains mécanismes fiscaux liés aux dons d’argent pour financer des achats immobiliers restent exonérés, avec des règles de déclaration clarifiées.
Suspension de MaPrimeRénov’
Le dispositif MaPrimeRénov’, clé dans la rénovation énergétique des logements, a été suspendu début 2026 faute de financement voté par le Parlement, ce qui crée une incertitude pour les propriétaires et bailleurs qui comptaient sur ces aides pour rendre leurs biens conformes aux normes énergétiques.
Évolution des dispositifs d’incitation à l’investissement
Face à la fin de certains dispositifs fiscaux comme le Pinel, le gouvernement explore de nouvelles mesures pour stimuler l’investissement locatif et attirer les propriétaires vers des locations durables et rentables.
Fin du Pinel et absence de successeur clair
La défiscalisation Pinel a officiellement pris fin fin 2024, sans qu’un mécanisme immédiatement comparable ne le remplace. Cela a fortement réduit l’attractivité fiscale des investissements locatifs, particulièrement dans le neuf.
Projet de statut du bailleur
Pour combler ce vide, le gouvernement a proposé un statut fiscal du bailleur privé, qui accorderait des réductions de charges spécifiques aux investisseurs locatifs. Cette mesure est très attendue mais dépend encore de l’issue du débat budgétaire.
Logement social, crise du marché et interventions publiques
Alors que la demande en logements sociaux continue de dépasser l’offre, le gouvernement et les collectivités multiplient les interventions pour limiter la crise du marché et soutenir les ménages les plus fragiles.
Logement social et tensions
Plusieurs comptes rendus parlementaires ont souligné que la production de logements sociaux reste insuffisante, aggravant la crise du logement pour les ménages modestes. Certains députés ont critiqué la lenteur d’action du gouvernement.
Les débats de l’Assemblée ont également abordé la nécessité de faciliter la construction dans des zones d’activité économique pour dynamiser l’offre.
Crise du logement et réponses politiques
Sur la scène publique, plusieurs acteurs économiques et associations continuent de pointer une pénurie structurelle de logements, une tension locative forte et une baisse de l’offre disponible, qui limitent l’accès au logement pour les jeunes et les ménages à revenus modestes.
Témoignages, rapports et réactions du secteur
Les professionnels de l’immobilier tirent la sonnette d’alarme sur la baisse de l’investissement locatif et la réticence des propriétaires à louer, notamment à cause des obligations réglementaires, des risques d’impayés et de la fiscalité. Cette tendance pourrait réduire encore l’offre locative.
Des discussions sur Reddit et dans la presse spécialisée montrent aussi que l’accessibilité du logement reste un enjeu central pour les jeunes et les actifs, qui peinent à concilier revenus, conditions d’emprunt et prix des loyers.
Bilan en 2026
Ce qui a changé par rapport à ton ancien article sur 2021 :
- La taxe d’habitation est désormais abolie pour toutes les résidences principales. (Ce point est une réalité déjà consolidée, même s’il ne s’est pas imposé comme une mesure immobilière directe).
- APL, Pinel, prêts à taux zéro et aides à la rénovation ont été profondément transformés, suspendus ou reconfigurés dans le cadre des budgets récents.
- Le débat sur l’encadrement des loyers et la fiscalité immobilière est devenu central, avec des votes au Parlement et des propositions de réforme active.
- Les mesures environnementales (diagnostics énergétiques, passoires thermiques) restent un levier structurant pour la mise sur le marché locatif.
Immobilier en 2026 : un marché sous tension et en mutation
Entre lois adoptées, mesures en discussion et contexte économique tendu, la politique du logement sous Emmanuel Macron a évolué de façon significative depuis 2021. Les défis restent nombreux : relancer l’investissement locatif, garantir l’accès au logement pour tous et stabiliser un parc locatif sous tension.
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