Investir en banlieue pour une meilleure rentabilité

Face à la hausse des prix dans les grandes villes françaises, investir en banlieue urbaine devient un placement de plus en plus intéressant auprès des investisseurs. Et pour cause : le prix au m2 étant moins élevé qu’en centre-ville, l’acquisition d’un bien est donc plus abordable, et la rentabilité plus importante. Dans de nombreuses zones périurbaines, la demande locative est également très forte.

Toutefois, pour réussir son investissement locatif en banlieue, il faudra veiller à bien choisir l’emplacement du bien. Il est largement conseillé de privilégier les zones situées à proximité des transports en commun. Voici un tour d’horizon des périphéries où il fait bon investir dans l’immobilier locatif en France.

Investir en banlieue parisienne

Dans Paris intra-muros, même si les prix de l’immobilier connaissent actuallement une baisse, ces derniers peuvent souvent atteindre des sommets. Le prix au mètre carré moyen est de 10 170 € (source: meilleursagents.com). Et la rentabilité moyenne excède difficilement les 3 % bruts. Investir en périphérie, dans la petite couronne, peut donc s’avérer particulièrement stratégique.

• Levallois-Perret

Accessibilité

Parmi les zones à fort potentiel en banlieue parisienne, on peut tout d’abord citer Levallois-Perret, à l’ouest du 17e arrondissement parisien. Cette commune est très bien desservie, notamment grâce aux trois stations de métro et aux lignes de bus et de tramway.

Attractivité

Levallois-Perret est aussi une ville très dynamique. Elle regroupe beaucoup d’espaces verts et attire de nombreux jeunes actifs, couples et familles. Preuve de l’attractivité de la commune, les prix immobiliers ont grimpé de 17 % ces 5 dernières années, pour atteindre, en mai 2022, 9 799 € / m2 pour un appartement. Quant au loyer moyen, il s’élève à 28 € / m2.

• Saint-Denis

Accessibilité

La ville de Saint-Denis (93),  est située au nord du 18e arrondissement et est limitrophe à Saint-Ouen et Aubervilliers. Elle est traversée par deux lignes de métro (lignes 12 et 13), mais aussi par des lignes de RER. Un réseau de tramways dessert aussi la ville et la relie à l’intra-muros parisien.

Attractivité

Le prix au m2 y est aussi beaucoup plus abordable que dans la capitale. Il faut compter, en moyenne, 4 372 € par m2 pour un appartement. Quant au loyer mensuel moyen, il s’élève à 19,7 € / m2. La rentabilité brute moyenne est d’environ 5 % pour un investissement locatif. Cela étant elle peut grimper jusqu’à 7 %.

Saint-Denis est aussi la ville la plus peuplée de Seine-Saint-Denis, avec ses 111 100 habitants. En effet elle a bénéficié d’une forte croissance démographique. La commune est aujourd’hui en pleine transformation, et fait l’objet d’une forte urbanisation et d’un grand dynamisme économique. Cette attractivité grandissante est d’ailleurs confirmée par l’évolution des prix des biens. Ceux-ci ont subi une hausse de près de 20 % en l’espace de 5 ans. Ajoutons que Saint-Denis héberge l’Université Paris 8 Vincennes-Saint-Denis, et attire ainsi de nombreux étudiants à la recherche de biens de petites surfaces.

• Saint-Ouen

Accessibilité

Enfin, Saint-Ouen (93), à l’ouest de Saint-Denis, affiche un prix moyen au m2 de 7 010 €. Quant au loyer moyen, il s’élève à 21,2 € / m2.

La commune est très bien desservie par les lignes de métro 13 et 14. Par ailleurs le RER C la relie très rapidement à différents endroits du centre de Paris.

Attractivité

Tout comme Saint-Denis, Saint-Ouen fait l’objet de divers projets d’urbanisation. Le quartier des Docks, par exemple, vise à être transformé en écoquartier de 100 hectares, qui devrait accueillir, d’ici quelques années, près de 4 000 logements écologiques. Là aussi, les prix de l’immobilier traduisent cet intérêt croissant pour la commune. On constate en effet une hausse de quasiment 18 % des prix des biens en l’espace de 5 ans.

Recap : investir en banlieue parisienne, 3 villes à privilégier

Ces trois périphéries parisiennes sont les plus intéressantes, que ce soit de par leur proximité immédiate avec Paris, ou leurs prix abordables. Elles attirent de plus en plus de cadres, de familles et de couples. Tous sont à la recherche d’un logement plus grand et d’une ville plus calme, bien desservie, et qui regroupe une grande diversité d’infrastructures de qualité.

Ajoutons que la création d’un nouveau métro automatique, le Grand Paris Express, va permettre aux Franciliens de circuler de banlieue en banlieue. Ce projet, qui devrait voir le jour en 2024, va grandement contribuer au désenclavement des zones périphériques, et jouer un rôle majeur dans l’attractivité immobilière de ces communes.

Ville	Prix moyen au m2 (juin 2021)	Loyer moyen au m2 (juin 2021)
Levallois-Perret	9 799 €	28 €
Saint-Denis	4 372 €	19,7 €
Saint-Ouen	7 010 €	18 €
Paris	10 170 €	29,1 €

Investir en banlieue lyonnaise

Lyon bénéficie d’une situation géographique privilégiée, d’un fort dynamisme économique et d’un riche patrimoine. Cela se traduit par une forte augmentation des prix. En seulement 5 ans, le coût de l’immobilier a bondi de presque 43 %. Cette attractivité profite également aux villes alentour. Voici les communes périphériques les plus intéressantes pour investir dans la banlieue lyonnaise.

• Villeurbanne

Accessibilité

Villeurbanne est si proche de la ville des Lumières que la commune est souvent qualifiée de « 10ème arrondissement de Lyon ». Il est en effet possible de rejoindre le centre lyonnais en moins de 10mn. La ville est desservie par un large réseau de transports qui regroupe 2 lignes de métro, 4 lignes de tramway et une dizaine de lignes de bus.

Attractivité

Si la commune n’a pas le charme de la capitale des Gaules, sa popularité grandit de plus en plus de par sa proximité avec Lyon. Elle attire aussi de plus en plus de locataires à la recherche de biens de plus grande surface à des prix plus abordables. À Villeurbanne, le prix moyen d’un bien s’élève à  3 966 € / m2, contre 5 361 € /m2 à Lyon, et le loyer moyen au m2 est de 15,2 € à Villeurbanne contre 16,7€ à Lyon.

La rentabilité est donc bien meilleure à Villeurbanne. C’est la conséquence d’un très faible écart de loyer par rapport à la métropole combiné à un prix au mètre carré beaucoup plus abordable.

Villeurbanne est aussi la deuxième plus grande ville du Rhône après Lyon. Elle regroupe également une large population étudiante. Désormais elle héberge le plus grand campus scientifique de la région (le campus de la Doua). La demande locative y est donc importante, en particulier pour les petites surfaces. D’ailleurs, les prix des biens immobiliers ont augmenté de plus de 41,8 % en 5 ans dans cette banlieue lyonnaise.

• Tassin-la-Demi-Lune

Accessibilité

Tassin-la-Demi-Lune a l’avantage de se trouver à seulement 5 km de Lyon. Elle compte 11 lignes de bus et sera également reliée à la capitale des Gaules par de nouvelles lignes de métro (ligne E) à l’horizon 2030.

Attractivité

La ville, très résidentielle, n’en est pas moins dynamique, avec un centre-ville qui regroupe toutes les commodités, restaurants et commerces nécessaires. Cette commune de la banlieue lyonnaise attire principalement des familles à la recherche d’un logement spacieux, abordable, et d’un cadre de vie calme. À Tassin-la-Demi-Lune, il faut compter 4 417 € / m2 en moyenne pour un achat, et 15,3 €/ m2 en moyenne pour la location.

• Oullins

Accessibilité

Située au sud-ouest de Lyon, à 6mn de la ville des Lumières, Oullins compte déjà une station de métro. Une seconde est prévue pour 2023 (comme prolongement du métro B jusqu’aux Hôpitaux Sud), ce qui la rapprochera d’autant plus du centre lyonnais.

Attractivité

Ancienne zone industrielle autrefois peu prisée, Oullins a fait l’objet d’une grande transformation ces 10 dernières années. De nombreux projets d’urbanisation et la construction de programmes immobiliers neufs ont vu le jour. À tel point qu’en 15 ans, les prix pour un appartement ont quasiment doublé, pour atteindre aujourd’hui 3 471 € / m2 en moyenne. Les loyers moyens s’élèvent quant à eux à 14,5 € / m2.

Troisième ville la plus dense de la métropole lyonnaise après Lyon et Villeurbanne, Oullins est aussi une commune très verte. On y trouve de nombreux espaces arborés qui offrent une qualité de vie très agréable.

Ville	Prix moyen au m2 (juin 2021)	Loyer moyen au m2 (juin 2021)
Villeurbanne	3 966 €	15,2 €
Tassin-la-Demi-Lune	4 417 €	15,3 €
Oullins	3 471 €	14,5 €
Lyon	5 361 €	16,7 €

Investir dans la banlieue bordelaise

Nouvel eldorado des investisseurs, la capitale girondine bénéficie d’une attractivité grandissante. Cela s’explique par son emplacement géographique privilégié. En effet elle est près de la mer et à 2h de Paris. Mais surtout grâce à son dynamisme économique, et son excellente qualité de vie. L’attractivité de La Belle Endormie profite aujourd’hui de plus en plus aux communes périphériques.

• Mérignac

Accessibilité

Mérignac est aujourd’hui l’une des villes les plus prisées de Bordeaux Métropole par les investisseurs. Elle est desservie par la ligne de tramway A et par une dizaine de lignes de bus. Elle n’est située qu’à seulement 6 km de Bordeaux.

Attractivité

Outre sa situation géographique avantageuse, cette ville périphérique, qui regroupe 67 000 habitants, bénéficie de nombreux autres attraits. Mérignac héberge par exemple le plus gros pôle aéronautique français, ainsi que l’aéroport international Bordeaux-Mérignac.

C’est une ville qui bénéficie d’un très fort dynamisme économique, et d’un bassin d’emplois attractif. Autre avantage : les prix des biens y sont plus abordables qu’à Bordeaux. Il faut compter en moyenne 4 013 € / m2 pour un appartement, et le loyer moyen est de 14,6 € / m2. À titre de comparaison, le prix moyen à Bordeaux s’élève à 4 717 € / m2 pour le même type de bien, et les loyers mensuels moyens montent à 16,1 € / m2.

• Pessac et Talence

Accessibilité

Situées au sud-ouest de Bordeaux, à moins 5 km du centre de la métropole, Pessac et Talence sont relativement bien desservies par la ligne de tramway B et par des lignes de bus.

Attractivité

Ces communes sont connues pour héberger un grand campus universitaire qui regroupe environ 60 000 étudiants : le domaine universitaire de Talence-Pessac Gradignan. Les deux communes sont aussi très attractives sur le plan culturel et économique (Pessac regroupe à elle seule plus de 2 400 entreprises). Ce sont donc des communes très dynamiques, mais qui disposent également d’un cadre de vie calme très apprécié par les familles et les couples.

À Pessac, le prix d’un appartement s’élève à 3 628 € / m2, et les loyers à 14,8 € / m2 en moyenne. À Talence, il faut compter 3 924 € / m2 à l’achat, et 15,4 € / m2 à la location.

• Eysines

Accessibilité

Investir en banlieue bordelaise c’est aussi investir à Eysines, qui se situe à environ 8 km de la capitale girondine,  au nord-ouest. Elle est également bien desservie par la ligne de tramway D et par plusieurs lignes de bus.

Attractivité

Si Eysines est moins connue que les autres périphéries bordelaises, elle n’en est pas moins très attractive. La commune connaît en effet une croissance démographique et économique de plus en plus forte. De plus elle dispose d’un territoire constitué de 85 hectares d’espaces verts (parcs, forêts, terres maraîchères…), offrant une qualité de vie très agréable. À Eysines, il faut compter 3 520 €/ m2 pour un appartement en moyenne. Les loyers mensuels moyens s’élèvent quant à eux à 14,1 € / m2.

Ville	Prix moyen au m2 (juin 2021)	Loyer moyen au m2 (juin 2021)
Mérignac	4 013 €	14,6 €
Pessac	3 628 €	14,8 €
Talence	3 924 €	15,4 €
Eysines	3 520 €	14,1 €
Bordeaux	4 717 €	16,1 €