Dégât des eaux pendant un achat immobilier : comment réagir en tant qu'expatrié ?

En cas de dégât des eaux entre l'accord de vente et l'acte authentifié, le vendeur reste juridiquement responsable de l'habitation, conformément aux articles 1601 et 1614 du Code civil. L'acquéreur dispose de 4 leviers : rénovation par le vendeur, séquestre notarié, report de ratification, ou annulation. Pour l'investisseur expatrié, la distance complique l'expertise. Un accompagnement local, comme celui proposé par Myexpat, sécurise chaque étape du dossier.

Un dégât des eaux pendant un achat immobilier peut rapidement transformer un projet serein en véritable casse-tête. Cela est surtout valable lorsque le preneur vit à plusieurs milliers de kilomètres de l'habitation. En France, en 2025, près de 4,2 millions de sinistres habitation ont été indemnisés, et les dégâts des eaux représentaient à eux seuls 39 % des déclarations. Dans le même temps, le marché immobilier reste très actif, avec 949 000 ventes de logements anciens enregistrées sur douze mois à fin mai 2026. Cela fait une progression de 5,7 % sur un an.

Pour un expatrié, un dégât des eaux découvert entre la ratification de la convention et celle de l’acte authentifié soulève alors des questions urgentes. Qui doit prendre en charge les réparations ? L’assurance du vendeur peut-elle intervenir ? Faut-il maintenir la vente ou envisager de se rétracter ? Et surtout, comment faire constater le sinistre et suivre les démarches lorsque l’on réside à Singapour, Montréal ou Dubaï ?

Ces problématiques concernent potentiellement une communauté de près de 2,5 millions de Français vivant à l’étranger. Avec MyExpat, spécialisé dans l’accompagnement immobilier des expatriés à distance, vous pouvez également bénéficier d’un interlocuteur capable de coordonner votre projet depuis la France.

Les points essentiels à retenir :

• Avant la ratification de l’acte authentifié, le vendeur reste en charge du bien : en cas de dégât des eaux, le vendeur doit en principe remettre le logement dans la forme prévue lors de la vente.
• Le client dispose de 4 solutions selon la gravité du sinistre : rénovation, mettre une somme en séquestre, reporter la ratification, résoudre l'accord.
• L’assurance du vendeur intervient avant le transfert de propriété : le vendeur doit déclarer le sinistre à son assurance MRH.
• Pour un expatrié, le principal risque est logistique : il est essentiel de disposer d’un relais local de confiance en France.
• Un accompagnement local permet de sécuriser la transaction : un mandataire peut coordonner les experts et artisans, négocier avec le vendeur et le notaire, sécuriser un éventuel séquestre et suivre les travaux.

Responsabilité juridique : que dit la loi entre l'accord et l'acte authentifié ?

Entre la promesse de vente et l'acte authentifié, le vendeur a la responsabilité d'assurer la qualité du bien. L'obligation de délivrance conforme impose que le bien soit remis dans le contexte constaté lors de la ratification de la promesse. Un dégât des eaux découvert avant l'achat est donc à la charge du vendeur, sauf clause contraire.

Il faut être clair sur votre responsabilité en cas de dégât des eaux pendant une acquisition immobilière. Cela vous évitera de mauvaises surprises pendant la durée du projet.

La règle de l'obligation de délivrance conforme

Le droit civil français encadre strictement la vente immobilière. L'article 1601 du texte précise que si la chose vendue est détériorée sans la faute du vendeur avant la livraison. L'acquéreur a le choix entre résoudre la vente ou en exiger la délivrance dans le contexte où elle se trouve, sans diminution de coût.

Concrètement, si des infiltrations ou un dégât des eaux surviennent entre la ratification de l'accord de vente et celle de l'acte authentifié. Le vendeur doit livrer un bien conforme à ce qui avait été visité et accepté. L'acquéreur n'a donc, en principe, aucun frais de rénovation à sa charge, même si le sinistre est constaté seulement quelques jours avant la ratification.

Le moment exact du transfert des risques

En droit immobilier français, le transfert de propriété s'opère au moment de la ratification de l'acte authentifié chez le notaire. Toutefois, la présence d'un accord dans le contrat peut changer les choses. Avant cette date, le vendeur reste juridiquement chargé de l'entretien, de la sécurité et du contexte général du logement.

Ce principe protège l'acquéreur, mais il implique aussi une vigilance active. Chaque sinistre, chaque dégât, chaque fuite doit être documenté avant l'acte authentifié pour éviter toute contestation ultérieure sur le contexte réel du bien au moment de la vente.

Les 4 options de l'acquéreur face au sinistre

Face à un dégât des eaux avant la signature, l'acquéreur dispose de quatre leviers juridiques. Exiger la rénovation complète, faire séquestrer les fonds chez le notaire, reporter la date de ratification, ou annuler purement et simplement l'accord si le dommage est majeur.

L'acheteur a différentes options si le logement subit un sinistre. Prenez note de ces options possibles pour éviter les mauvaises surprises.

La remise en état complète aux frais du vendeur

C'est la solution la plus directe : le vendeur fait réaliser les travaux de réparation avant la ratification du contrat authentique. L'acquéreur doit exiger un devis détaillé, une preuve de réalisation des travaux et, idéalement, une contre-visite avant la remise des clés. Cette option est adaptée lorsque le sinistre est limité (petite fuite, dégât localisé) et que le calendrier de vente n'est pas trop serré.

La séquestration des fonds chez le notaire

Lorsque les travaux ne peuvent pas être achevés avant la date prévue, le notaire peut organiser une consignation, ou séquestre. La somme pour cela doit correspondre au montant du devis de rénovation. La vente se poursuit normalement, mais une partie du prix reste bloquée jusqu'à la validation des travaux par le preneur.

Un exemple de clause à soumettre à votre notaire :

« Consignation de la somme de X € correspondant au devis de remise en état, entre les mains du notaire rédacteur, jusqu'à validation des travaux de réparation par l'acquéreur, cette validation devant intervenir dans un délai de [X] mois à compter de la signature de l'acte authentique. »

Cette solution est particulièrement adaptée aux investisseurs expatriés. Elle sécurise le coût d'achat sans reporter indéfiniment la ratification, un point clé quand on jongle avec les décalages horaires et les contraintes de déplacement.

Option 3 — Le report légitime de la date de ratification

Si le sinistre est important et que son évaluation n'est pas terminée (passage de l'expert d'assurance, chiffrage des travaux, recherche de fuite). Le preneur peut légitimement demander un report de la ratification de l'acte authentifié. Ce report doit être formalisé par un avenant à l'accord de vente, avec une nouvelle date butoir.

Option 4 — La résolution du compromis de vente (annulation)

Lorsque le dégât des eaux est majeur (plancher effondré, moisissures étendues...) et rend le logement impropre à sa destination. Le preneur peut invoquer l'article 1601 du Code civil pour demander la résolution pure et simple de l'accord, sans pénalité. Notez que le bien vendu n'est plus conforme à ce qui avait été promis.

Tableau comparatif de décision

Sources : Code civil, articles 1601 et 1614

Assurance habitation et convention IRSI : qui indemnise quoi ?

Avant l'acte authentifié, c'est l'assurance multirisque habitation (MRH) du vendeur qui doit intervenir en cas de dégât des eaux, éventuellement complétée par l'assurance de la copropriété si le sinistre touche les parties communes. La convention IRSI encadre le partage du dédommagement entre assureurs selon le montant des dommages.

Il faut souligner l'assurance habitation et la convention IRSI avant de vendre le bien. Vous aurez ainsi une idée de l'indemnisation en cas de dégât des eaux.

L'assurance multirisque habitation (MRH) du vendeur

Tant que le vendeur est propriétaire du bien, son assurance habitation reste mobilisée pour couvrir tout sinistre (dégât des eaux, fuite, infiltration). Il doit alors réaliser les actions suivantes :

• Déclarer le sinistre à son assureur
• Recevoir l'expert et faire réaliser les travaux
• Transmettre les fonds d'indemnisation nécessaires à la rénovation avant la vente

Le rôle de la convention IRSI

La convention IRSI, en vigueur depuis 2018, organise le traitement des dégâts des eaux dans les immeubles. Elle fixe des seuils de dommages en dessous desquels l'assureur du bien sinistré gère seul le dossier. Par ailleurs, une expertise conjointe entre l'assureur de la copropriété et celui de la propriété peut être requise. Ce mécanisme accélère le dédommagement et évite les conflits entre plusieurs assurances lorsque le dégât touche à la fois un appartement et les parties communes.

L'assurance de la copropriété en cas de fuite dans les parties communes

Si la fuite provient d'une canalisation commune, d'une toiture ou d'un réseau collectif, c'est l'assurance de la copropriété, gérée par le syndic, qui doit intervenir. Le preneur, futur copropriétaire, a tout intérêt à demander le procès-verbal de la dernière assemblée générale. L'objectif est de vérifier qu'aucun sinistre n'est resté non traité.

Le rôle anticipé de votre assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)

Même avant la ratification définitive, il est recommandé à l'investisseur expatrié de préparer la souscription d'une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant). Celle-ci prendra le relais dès le transfert de propriété. Cette anticipation évite tout vide de couverture entre la sortie de l'assurance du vendeur et l'entrée en vigueur de la vôtre. Un point souvent négligé lors d'une acquisition immobilière à distance.

Investisseur expatrié : comment gérer un dégât des eaux à distance sans paniquer ?

La difficulté principale pour un expatrié concerne le plan logistique : impossible de recevoir un expert, de superviser un chantier ou de faire une contre-visite depuis l'étranger. La solution consiste à déléguer la gestion du sinistre à un représentant local de confiance, capable d'agir en votre nom jusqu'à la mise en location.

La gestion d'un dégât des eaux est difficile pour un investisseur expatrié. Par ailleurs, les choses seront plus faciles si vous êtes bien préparé.

La contrainte de la distance : constats, chiffrages et contre-visites

Un résident français confronté à un dégât des eaux peut se rendre sur place en vingt minutes pour rencontrer l'expert d'assurance. Il peut obtenir facilement plusieurs devis auprès d'artisans et valider lui-même la fin des travaux. Pour un expatrié, chacune de ces étapes se heurte au décalage horaire, à l'impossibilité de se déplacer rapidement et au manque de contacts locaux fiables.

Prenez l'exemple d'un investisseur basé à Singapour, en plein processus d'acquisition d'un appartement ancien à Lyon. Trois jours avant la ratification de l'acte authentifié, le diagnostiqueur signale une trace d'humidité suspecte au plafond de la cuisine. Sans représentant sur place, cet investisseur devrait négocier à distance avec le vendeur.

Il devrait aussi coordonner un expert d'assurance en pleine nuit et valider un devis de travaux sans avoir vu l'habitation depuis des mois. Le risque est de signer dans la précipitation, ou de perdre plusieurs semaines de procédure et de négociation.

Déléguer la gestion du sinistre à un partenaire de confiance en France

C'est précisément dans ce type de situation qu'un accompagnement spécialisé prend tout son sens. L'équipe ne se contente pas d'aider les expatriés à trouver un bien. Elle vous accompagne jusqu'à la mise en location, y compris lorsque des imprévus comme un dégât des eaux surviennent en cours de transaction. 

L'équipe peut, en votre nom, assister à la contre-visite et faire réaliser des devis de rénovation. Elle va aussi négocier avec le vendeur ou son notaire une clause de séquestre adaptée. À cela s'ajoutent la coordination de l'expertise d'assurance et le suivi de la procédure de dédommagement. Prenez aussi note de la sécurisation du calendrier de ratification pour protéger vos intérêts. Un investissement locatif en France piloté depuis l'étranger ne devrait jamais dépendre de votre disponibilité à trois heures du matin.

Un dégât des eaux pendant une acquisition immobilière doit être traité efficacement

Un dégât des eaux découvert entre le premier accord et l'acte authentifié n'est ni une fatalité, ni un motif de panique. Le droit français protège clairement le preneur, à condition de connaître les bons réflexes. Rénovation par le vendeur, séquestre notarié, report de ratification ou annulation. Quatre leviers juridiques permettent de sécuriser votre acquisition immobilière sans jamais avancer de frais indus.

Pour un investisseur expatrié, la difficulté est de nature logistique, comme la gestion d'un sinistre. Notez aussi l'expertise d'assurance et les travaux depuis l'autre bout du monde qui demandent un relais fiable sur le terrain. Pour vous aider, Myexpat sécurise chaque étape de votre investissement locatif en France.

Cela va de la recherche du bien jusqu'à la mise en location, en passant par la gestion des imprévus comme un dégât des eaux. Vous préparez une acquisition immobilière en France depuis l'étranger ? Contactez dès aujourd'hui l'équipe Myexpat pour bénéficier d'un accompagnement complet et sécuriser votre projet, de la convention à la ratification du contrat.