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Pour réussir un investissement locatif, il faut, bien évidemment, choisir un logement intéressant et un emplacement stratégique. Mais, il ne faut pas oublier la fiscalité. En tant que propriétaire il faut bien calculer les charges à déduire des loyers. C’est un volet important d’un projet immobilier, surtout en termes de rentabilité.
Fiscalité : Location meublée vs. location vide
« Est-il plus stratégique de se tourner vers une location vide ou une location meublée ? ». Les propriétaires se posent souvent cette question. Pour faire le bon choix, il est essentiel de comprendre la différence entre les deux types de location, d’un point de vue fiscal.
Pour une location vide, on parle de revenus fonciers. Ces derniers représentent les loyers annuels encaissés par le propriétaire et soumis à l’impôt sur le revenu. Dans ce cas de figure, le propriétaire ne déclare pas les charges de copropriété. Par contre il se doit de déclarer certains revenus spéciaux comme les subventions.
Et à l’inverse, pour une location meublée, on parle de bénéfices industriels et commerciaux, ou BIC. Ce régime est avantageux car il permet une réduction intéressante des impôts à verser. En d’autres termes, le propriétaire pourra déduire certaines charges de ses impôts.
En fait, lorsque l’acquéreur opte pour la location meublée, il est considéré comme étant une entreprise, et bénéficie de la fiscalité spéciale de ce type de location.
Si le propriétaire loue son bien en meublé, le montant total de ses revenus locatifs déterminera le système d’imposition qu’il devra suivre. Si ce montant est inférieur à 72.600 € , charges comprises, il est sous le régime de micro-BIC. Dans le cas contraire, il passe automatiquement sous le régime réel d’imposition.
Depuis la mise en place du prélèvement à la source, l’administration fiscale prélève, mensuellement ou trimestriellement, un acompte sur le compte bancaire du propriétaire. Cet acompte se calcule sur la base des revenus locatifs de l’année précédente.
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La déduction des charges
Que ce soit en location vide ou en location meublée, le propriétaire bailleur peut déduire des charges. Les conditions et les avantages diffèrent entre les deux types de location. Une fois que les revenus d’une location vide sont déclarés, certains frais et charges peuvent être déduits. Comme ceux liés à la réparation, aux frais de gestion ou aux intérêts du crédit immobilier.
En location meublé, et plus particulièrement sous le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel), le propriétaire peut déduire beaucoup plus de charges et bénéficier d’avantages fiscaux. Ce statut est accessible aux résidents comme aux français expatriés.
En plus de la déduction des charges liées au logement, comme les frais de gestion, les travaux ou les réparations, ce statut permet aussi de déduire l’amortissement. Celui du bien en question pendant 20 ans, et des meubles pendant une durée de 7 ans. Cet amortissement, qui représente en fait la dégradation naturelle du bien et des meubles au fil du temps, permet de d’alléger l’impôt sur le revenu.
Déduire toutes ces charges peut permettre au propriétaire bailleur d’atteindre ce qu’on appelle le déficit foncier. C’est lorsque le montant des charges est supérieur aux loyers perçus.
Même lorsque ce déficit n’est pas atteint, un abattement forfaitaire de 50% est susceptible de s’appliquer sur les revenus locatifs, à condition que ces derniers ne dépassent pas 33 100€ par an.
Typiquement les charges déduites dans le cas d’une location LMNP sous le régime réel sont : les charges de copropriété, la taxe foncière, les frais de maintenance et les travaux.
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De manière générale, l’équipe de My expat recommande fortement le statut de LMNP car d’un point de vue fiscal, la déduction des charges et des amortissements est intéressante. En plus, le montant du loyer d’un bien meublé est plus élevé que celui d’un bien vide.
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