Fiscalité des revenus immobiliers francais pour un non résident

Investir dans l’immobilier locatif en France depuis l’étranger, c’est bien. Comprendre sa fiscalité revenus immobiliers non-résident, c’est mieux. Entre revenus fonciers, convention fiscale et prélèvements sociaux, les mauvaises surprises sont souvent au rendez-vous… mais pas obligatoires. Ce guide vous dit tout sur la fiscalité des revenus immobiliers français pour un non-résident, sans jargon inutile, ni mauvaise foi fiscale.

Les bases de la fiscalité française sur les biens locatifs des non-résidents

Lorsqu’un particulier vit à l’étranger et perçoit des revenus locatifs depuis la France, il doit composer avec des règles propres à son statut. Le lieu où se trouve le bien détermine habituellement le territoire qui perçoit l’impôt, selon les accords bilatéraux en vigueur. En parallèle, certains dispositifs permettent de réduire la pression fiscale, à condition de respecter les obligations déclaratives. Charges déductibles, taux spécifiques, justificatifs à fournir : une bonne connaissance du cadre réglementaire permet d’éviter les erreurs courantes. S’appuyer sur un accompagnement personnalisé reste souvent le meilleur moyen d’alléger les démarches et d’optimiser sa situation.

Revenus locatifs : ce qu’il faut comprendre pour bien déclarer

Les revenus tirés de la location d’un logement vide (sans meubles) sont considérés comme des revenus fonciers. Pour en savoir plus sur la différence entre revenus fonciers et commerciaux, consultez les ressources de l’administration fiscale. À l’inverse, les loyers issus de logements meublés sont considérés comme des revenus d’activité. Cette distinction détermine le régime d’imposition à appliquer : régime forfaitaire pour les premiers, ou régime d’activité professionnelle ou réelle pour les seconds. Ce choix influence à la fois le montant de l’impôt et les démarches à accomplir.

Un non-résident fiscal est une personne dont la résidence principale se trouve en dehors de la France. Elle est imposée en France uniquement sur les revenus perçus localement, comme ceux issus d’un logement loué. Même sans domicile fiscal en France, elle doit respecter certaines formalités précises prévues pour les investisseurs internationaux.

Imposition des expatriés sur leurs biens en France

Les loyers perçus en France sont imposés localement. Le taux d’imposition dépend du revenu global, mais ne s’applique qu’aux revenus français. Une retenue peut être opérée par un gestionnaire.

Contrairement aux résidents, les expatriés ne sont imposés en France que sur leurs revenus locaux. Les prélèvements sociaux s’élèvent à 17,2 %, sauf cas d’exonération prévus par accord. La fiscalité dépend donc à la fois du droit français et des traités.

Quels revenus sont concernés ?

Tous les loyers générés en France, qu’il s’agisse d’un bien vide ou meublé, sont taxés. Les plus-values à la revente aussi. Certaines charges peuvent être déduites pour alléger l’impôt, selon le régime fiscal choisi.

Le taux est calculé sur l’ensemble des revenus mondiaux, mais appliqué uniquement à ceux générés en France. Ce mode de calcul limite la double imposition. Des allègements sont possibles via des conventions bilatérales, sous conditions.

Déclaration fiscale des revenus immobiliers pour les expatriés

La déclaration des revenus immobiliers pour les expatriés suit des procédures précises, essentielles pour respecter la législation française et éviter les pénalités. Mettre un logement en location depuis l’étranger soulève des questions spécifiques, notamment sur le choix du régime déclaratif. Entre abattement forfaitaire et déduction des charges réelles, l’option retenue a un impact direct sur la rentabilité.

Certains statuts permettent aussi d’amortir la valeur du bien, ce qui réduit significativement l’assiette imposable. Mais attention : chaque option implique des formalités différentes, et un changement de statut fiscal peut en modifier les règles. Pour les expatriés, la gestion à distance exige une rigueur particulière. Anticiper les échéances fiscales permet de sécuriser les revenus tout en gardant le contrôle sur la performance locative.

Obligations déclaratives pour les propriétaires étrangers

Les non-résidents doivent déclarer leurs revenus fonciers français via le service des impôts des non-résidents (SINR). Le formulaire 2042 NR, accompagné des annexes adaptées, est le principal outil de déclaration. La déclaration numérique simplifie les démarches, mais les échéances varient selon le type de revenu et la résidence fiscale. Une erreur de formulaire ou de délai expose à des pénalités.

Formulaire 2042 NR : déclaration de revenus fonciers pour non-résidents
Formulaire 2044 EB : déclaration des locations meublées relevant du régime réel
Formulaire 2072 : déclaration des plus-values immobilières
Formulaire 2044 spéciale : pour les revenus soumis à des conventions

Particularités des locations meublées et non meublées

La location nue entre dans la catégorie des revenus fonciers, déclarés via le formulaire 2042 NR avec régime micro-foncier (abattement 30 %) ou réel (déduction des charges réelles). La location meublée relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux, avec le régime micro (abattement 50 %) ou réel. Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) offre des avantages comme l’amortissement du bien. Le choix du régime dépend des charges engagées et du type de location.

Les régimes optimaux pour vos revenus immobiliers français

Choisir le régime fiscal adapté à ses revenus immobiliers peut considérablement réduire l’imposition et maximiser la rentabilité d’un investissement pour un non-résident.

Choisir entre micro-foncier et régime réel

Le régime micro-foncier concerne la location de biens nus avec un plafond de 15 000 € de revenus bruts annuels. Il prévoit un abattement automatique de 30 % sur les loyers. Le régime réel convient mieux aux investisseurs avec des charges supérieures à cet abattement, car il permet de déduire les dépenses réelles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, etc.).

Micro-foncier : Seuil à 15 000 € de revenus bruts, abattement forfaitaire de 30 %, déclaration simplifiée
Régime réel : Déduction des charges justifiées, amortissement du bien, mais nécessite une comptabilité complète
Micro-BIC : Pour les locations meublées avec revenus inférieurs à 72 600 €, abattement de 50 %
Régime réel : Déduction des frais réels, améliore la réduction d’impôt si les dépenses dépassent l’abattement

Statut de loueur meublé : LMNP vs LMP

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) s’applique aux locations meublées générant moins de 23 000 € de recettes annuelles, avec un plafond à 50 % du revenu global. Le loueur meublé professionnel (LMP) exige plus de 23 000 € de recettes et plus de 50 % des revenus globaux. La location meublée entre dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux, avec les régimes micro-BIC ou réel.

Prélèvements fiscaux sur les revenus immobiliers des non-résidents

Les non-résidents sont soumis à deux types de prélèvements sur leurs revenus immobiliers français : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

La retenue à la source s’applique directement sur les loyers perçus. Elle est versée à l’administration fiscale par le locataire ou un représentant. Son taux varie selon les conventions entre la France et le lieu de résidence.

Un non-résident belge recevant 1 000 € de loyer mensuel est prélevé à hauteur de 20 %, soit 200 €. Les non-résidents paient 17,2 % de prélèvements sociaux, sauf s’ils sont affiliés à un régime de sécurité sociale d’une nation de l’UE, de l’Espace économique européen ou de la Suisse. Dans ce cas, un certificat de détachement permet d’éviter cette charge.

Grâce aux conventions fiscales, un crédit d’impôt ou une exonération dans le lieu de résidence permet d’éviter de payer deux fois. Pour cela, il faut déclarer correctement ses revenus (formulaire 2042 NR notamment) et conserver les justificatifs français.

En cas de double résidence ou de démembrement de propriété, l’imposition dépend de la nation d’activité principale ou du statut du propriétaire (usufruitier ou nu-propriétaire). Chaque situation doit être évaluée selon la convention applicable.

Exploiter les conventions fiscales pour optimiser votre imposition

Les conventions fiscales signées par la France avec plus de 150 nations permettent d’éviter la double imposition et d’alléger la fiscalité des non-résidents sur leurs revenus immobiliers.

Conventions fiscales : comment ça fonctionne ?

Ces accords déterminent quel Etat peut imposer un revenu immobilier. En général, c’est le territoire où se situe le bien qui a ce droit, même si le propriétaire réside à l’étranger. Des dispositifs comme les crédits d’impôt ou les abattements évitent une double taxation.

Revenus immobiliers : quelles règles selon les pays ?

Chaque convention prévoit des règles spécifiques. Par exemple :

Suisse : crédit d’impôt en France sur la retenue à la source.
Canada : taux réduit à 15 % sur les loyers, au lieu de 20 %.
États-Unis : taux de 30 %, mais compensé par un crédit d’impôt.

Ces accords peuvent faire baisser sensiblement l’impôt dû en France. Pour en bénéficier, il faut fournir un certificat de résidence fiscale à l’administration française. Ce document déclenche l’application des taux réduits ou des exonérations prévues.

Attention aux erreurs fréquentes

Ne pas déclarer ses revenus en France peut entraîner des pénalités. Avoir une résidence fiscale à l’étranger ne vous dispense pas des obligations fiscales françaises si le bien est en France.

En cas de double résidence fiscale, les critères retenus (lieu de vie de la famille, durée des séjours, centre des intérêts économiques) permettent de trancher. Un certificat de résidence reste la meilleure preuve.

Ce qu’en dit la jurisprudence

En 2023, le Conseil d’État a validé la retenue à la source appliquée aux non-résidents, même en présence d’une convention fiscale.

Dans les cas complexes, comme le démembrement de propriété entre un usufruitier en France et un nu-propriétaire en Belgique, seule la personne qui perçoit les revenus (l’usufruitier) est imposée en France. Le nu-propriétaire peut obtenir un crédit d’impôt dans sa zone de résidence.

Fiscalité spécifique de la location meublée pour les non-résidents

La location meublée présente des particularités qui diffèrent de la location vide, offrant aux non-résidents des options spécifiques en matière de déclaration et d’imposition.

Statut du loueur meublé et régimes applicables

Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) s’applique aux locations de biens aménagés. Les LMP déclarent plus de 23 000 € de recettes annuelles et dépassent 50 % de leurs revenus globaux. Les LMNP restent en dessous de ces seuils. Le régime micro-BIC (abattement 50 %) ou réel (déduction des charges justifiées) s’applique selon le niveau de dépenses.

Régime micro-BIC vs régime réel : choix stratégiques

Le régime micro convient aux non-résidents avec des charges limitées. Il simplifie la déclaration via un abattement automatique. Le régime réel est avantageux si les dépenses (travaux, emprunt) dépassent l’abattement. Il permet d’amortir le bien, mais nécessite une comptabilité détaillée. Le choix influence l’impôt dû et les prélèvements sociaux.

Optimisation fiscale selon le régime choisi

Un non-résident optant pour le micro-BIC bénéficie d’une franchise de 50 % sur les loyers, réduisant l’assiette imposable. Le régime réel autorise la déduction des intérêts d’emprunt, frais de gestion et travaux. L’amortissement étale l’impôt sur plusieurs années. Une étude préalable compare les deux régimes pour maximiser les économies.

Impact des prélèvements sociaux sur les revenus

Les prélèvements sociaux (17,2 %) s’appliquent aux revenus de location meublée. Les ressortissants UE/EEE/Suisse affiliés à leur régime local peuvent y échapper via un certificat CLEISS. Un dossier incomplet expose aux deux cotisations. Dans tous les cas les avantages fiscaux du statut LMNP permettent d’optimiser votre investissement locatif meublé.

Plus-values immobilières et autres taxes

Les plus-values immobilières réalisées par des non-résidents sont imposables en France à un taux forfaitaire de 19 %. Ce prélèvement s’applique après déduction d’un abattement pour durée de détention, variant selon les années. Certaines conventions peuvent réduire ce taux ou prévoir des dispenses.

Taux d’imposition, abattements et exonérations possibles

Le taux de 19 % sur les plus-values diminue progressivement selon la durée de détention : 6 % après 22 ans, 4 % après 24 ans, 0 % après 30 ans. Les résidents dans des pays sans convention fiscale bénéficient d’un abattement unique de 10 %. Les résidents UE peuvent récupérer ces prélèvements via un crédit d’impôt dans leur pays d’origine.

L’IFI et autres prélèvements fiscaux

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ne s’applique qu’aux résidents fiscaux français. Les non-résidents paient néanmoins l’OFI (3,5 % du loyer) et des taxes locales (taxe d’enlèvement d’ordures ménagères, redevance audiovisuelle) via leur gestionnaire de bien, sans pouvoir les déduire de leur revenu imposable.

Autres taxes spécifiques aux propriétaires étrangers

En cas de non-résidence fiscale en France, une taxe additionnelle de 3,5 % s’applique sur la plus-value, en plus de l’impôt ordinaire. Les loyers perçus sans domiciliation fiscale en France subissent un prélèvement de 6,5 %, réclamable via un formulaire spécifique (2079) après régularisation fiscale.