Fiscalité des revenus immobiliers francais pour un non résident

Un non-résident fiscal reste, en principe, imposable en France sur ses revenus immobiliers de source française, sous réserve de la convention fiscale conclue entre la France et son pays de résidence. Les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu (taux minimum de 20 % ou 30 %) et, sauf exonération liée à une affiliation sociale européenne, aux prélèvements sociaux de 17,2 % (location nue) ou 18,6 % (location meublée).

Percevoir des loyers en France depuis l'étranger reste tout à fait possible pour un non-résident fiscal, mais cela implique de respecter des règles précises : imposition sur le revenu, prélèvements sociaux, TVA sociale, IFI ou encore fiscalité de la revente. Chaque étape de l'investissement obéit à ses propres règles, et certaines évoluent chaque année.

En 2026, nous faisons le point sur la fiscalité des revenus immobiliers français pour un non-résident, à partir des textes en vigueur pour les revenus perçus en 2025 et déclarés en 2026. L'objectif : savoir précisément ce que vous devez déclarer, ce que vous pouvez déduire, et quels prélèvements s'appliquent réellement à votre investissement.

Qui est considéré comme non-résident fiscal ?

Avant de calculer un impôt, il faut d'abord déterminer la résidence fiscale du propriétaire. Vivre plusieurs mois à l'étranger ne suffit pas automatiquement à devenir non-résident fiscal français : l'administration examine le foyer, l'activité professionnelle et le centre des intérêts économiques du contribuable. La convention fiscale applicable précise ensuite, en cas de doute, dans quel État la personne est considérée comme résidente.

Un Français installé à Dubaï, à Londres ou à Lisbonne peut donc être non-résident fiscal de France tout en conservant un appartement locatif dans l'Hexagone. Dans ce cas, le bien reste soumis aux règles fiscales françaises applicables aux revenus de source française, quel que soit le pays de résidence du propriétaire. Résidence fiscale et nationalité sont deux notions différentes, et la première fiscalité non-résident immobilier à vérifier avant tout projet est bien celle qui s'applique à votre statut réel.

Un revenu immobilier est considéré comme étant de source française lorsqu'il provient d'un immeuble situé en France. Selon la nature de la location,

• il relève des revenus fonciers pour une location nue,
• des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour une location meublée,
• d'un régime spécifique en cas de cession du bien,
• le patrimoine peut, dans certains cas, relever de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Comment sont imposés les revenus locatifs en France ?

La première distinction à opérer porte sur le type de location.

Source : impots.gouv.fr, Code général des impôts.

Cette distinction est essentielle : le choix entre location nue et location meublée influence directement la déclaration, le taux d'abattement applicable et le taux des prélèvements sociaux.

Location nue : revenus fonciers, micro-foncier et régime réel

Les loyers d'un logement loué vide constituent des revenus fonciers. Ils sont imposables en France au barème progressif de l'impôt sur le revenu et soumis, sauf exonération partielle, aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Le micro-foncier pour un non-résident

Le régime du micro-foncier peut s'appliquer lorsque les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an, sous réserve des autres conditions prévues par le Code général des impôts.

Le propriétaire déclare alors le montant brut des loyers sur la déclaration 2042, et l'administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % censé couvrir l'ensemble des charges. Ce régime est simple, mais il devient moins avantageux dès que les charges réelles dépassent 30 % des loyers perçus.

Le régime réel des revenus fonciers

Le régime réel permet de déduire les charges réellement supportées : intérêts d'emprunt, frais de gestion, primes d'assurance, dépenses de réparation et d'entretien, certaines taxes, et d'autres dépenses liées au bien selon les règles en vigueur.

Le résultat foncier, calculé sur la déclaration 2044 puis reporté sur la déclaration de revenus, est ensuite soumis au barème progressif. Un non-résident fortement endetté ou ayant engagé des travaux importants a généralement intérêt à étudier ce régime plutôt que le micro-foncier, notamment pour l'imposition revenus fonciers non meublé d'un bien récemment acquis.

Location meublée : LMNP, LMP et micro-BIC en 2026

La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), y compris pour un propriétaire non-résident. Le loueur doit déclarer son activité et ses revenus selon les modalités du régime applicable, sur l'annexe 2042-C-PRO.

Le régime micro-BIC en 2026

Pour les revenus de 2025 déclarés en 2026, la loi du 19 novembre 2024 (dite « loi Le Meur ») encadre désormais deux plafonds distincts :

Source : impots.gouv.fr, article 50-0 du CGI, loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024.

Ces seuils ont nettement évolué depuis la réforme : les meublés de tourisme non classés sont désormais alignés sur les plafonds et l'abattement du micro-foncier, contre un abattement de 50 % auparavant. Il faut donc être vigilant et éviter de reprendre d'anciens seuils devenus obsolètes.

Le régime réel en location meublée

Le régime réel permet de déduire les charges réellement supportées et de pratiquer l'amortissement du bien et du mobilier, ce qui peut réduire fortement, voire annuler, le résultat imposable.

Il demande en contrepartie une comptabilité suivie, ce qui doit être anticipé dès l'acquisition pour un propriétaire gérant son bien à distance.

Un lmnp non resident qui dépasse durablement les seuils du micro-BIC a généralement intérêt à basculer au réel pour profiter de l'amortissement.

LMNP ou LMP : quelle différence ?

Le caractère professionnel de la location meublée s'apprécie au niveau du foyer fiscal. La location est considérée comme professionnelle (LMP) lorsque les recettes annuelles dépassent 23 000 € et dépassent également les autres revenus d'activité du foyer fiscal. 

Le seul franchissement du seuil de 23 000 € ne suffit donc pas à faire basculer automatiquement un loueur en LMP : les deux conditions sont cumulatives. Cette distinction a des conséquences sur le traitement des déficits et sur certaines règles applicables à la plus-value de cession.

Prélèvements sociaux des non-résidents : le point clé de 2026

C'est l'un des sujets où les erreurs déclaratives sont les plus fréquentes et les plus coûteuses pour un propriétaire expatrié.

Par défaut, les revenus immobiliers de source française sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % pour une location nue, et de 18,6 % pour une location meublée (taux applicable depuis les revenus perçus en 2025). Ce taux plein s'applique automatiquement si le contribuable ne signale rien à l'administration.

Qui peut être exonéré de CSG et de CRDS ?

Depuis le 1er janvier 2019, les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale autre que français, au sein d'un pays de l'Espace économique européen (Union européenne, Islande, Norvège, Liechtenstein) ou de la Suisse, sont exonérées de la CSG (9,2 %) et de la CRDS (0,5 %) sur leurs revenus du patrimoine de source française. Bien que le Royaume-Uni soit sorti de l'Union européenne, les résidents britanniques affiliés à la sécurité sociale britannique continuent de bénéficier de cette exonération.

Cette exonération ne supprime pas tous les prélèvements sociaux : le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû dans tous les cas. Un non-résident exonéré de CSG/CRDS passe ainsi d'un taux global de 17,2 % (ou 18,6 % en meublé) à 7,5 %.

Un point de vigilance important, souvent mal expliqué : cette exonération n'est ni automatique, ni liée à la seule détention d'un certificat de détachement. Elle doit être demandée expressément dans la déclaration de revenus, et l'administration exige que l'affiliation au régime de sécurité sociale étranger soit effective au 31 décembre de l'année au titre de laquelle les revenus ont été perçus ou réalisés.

Comment demander l'exonération : les cases 8SH, 8SI et 8RF

Pour bénéficier de ce taux réduit, le contribuable doit :

• déclarer le montant total de ses revenus fonciers et/ou BIC ;
• cocher la case 8SH de la déclaration 2042 C s'il s'agit du déclarant 1, ou la case 8SI s'il s'agit du déclarant 2 ;
• pour une location nue, et uniquement si le couple est marié ou pacsé et qu'un seul des deux conjoints remplit les conditions d'exonération, préciser en case 8RF le montant des revenus fonciers concernés.

Sans cette démarche, l'administration applique le taux plein par défaut. Il est recommandé de conserver un justificatif d'affiliation (formulaire A1 ou S1, attestation d'assurance maladie étrangère) en cas de contrôle. Pour un panorama complet de ces obligations déclaratives, voir notre page dédiée aux impots non résidents.

Source : impots.gouv.fr. Le taux de 18,6 % remplace 17,2 % pour les revenus de location meublée perçus depuis 2025 ; l'exonération CSG/CRDS s'applique dans les mêmes conditions.

Quel taux d'impôt sur le revenu pour un non-résident ?

Un non-résident est imposable en France sur ses revenus de source française, sous réserve de la convention fiscale applicable. Pour les revenus perçus en 2025 et déclarés en 2026, l'article 197 A du Code général des impôts fixe un taux minimum d'imposition à :

• 20 % pour un revenu net imposable jusqu'à 29 579 € ;
• 30 % au-delà de ce seuil.

(Ces taux sont respectivement ramenés à 14,4 % et 20 % pour les revenus ayant leur source dans les départements d'outre-mer.) Lorsque le calcul selon le barème progressif habituel conduirait à un taux supérieur à ces minimums, ce taux plus élevé s'applique.

Le taux moyen peut-il être plus intéressant ?

Oui. Un non-résident peut demander l'application du taux moyen lorsqu'il est plus favorable que le taux minimum. Le calcul prend alors en compte l'ensemble des revenus mondiaux du foyer fiscal, mais seuls les revenus de source française sont in fine taxés, au taux ainsi obtenu.

Pour l'activer, il faut reporter en case 8TM le montant global des revenus mondiaux du foyer lors de la déclaration en ligne. Ce levier est particulièrement utile lorsque le contribuable dispose de revenus étrangers modestes par rapport à ses revenus français, mais il doit être demandé et justifié : il n'est jamais appliqué automatiquement.

Comment déclarer ses revenus immobiliers en 2026 ?

La déclaration dépend directement du type de location.

Location nue : au régime micro-foncier, les loyers bruts sont reportés directement sur la déclaration 2042. Au régime réel, la déclaration 2044 permet de déterminer le résultat foncier avant son report sur la déclaration de revenus.

Location meublée : les revenus, qu'ils relèvent du micro-BIC ou du régime réel, sont déclarés sur l'annexe 2042-C-PRO.

Les propriétaires doivent également vérifier chaque année les informations d'occupation de leurs biens dans le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers », en précisant notamment le statut d'occupation du logement. Cette démarche n'est pas nécessaire lorsque la situation déclarée l'année précédente n'a pas changé.

Quelle fiscalité pour une SCI détenue par un non-résident ?

Un non-résident peut investir dans un bien immobilier français via une société civile immobilière. La constitution d'une sci non résident ne fait cependant pas disparaître la fiscalité française : elle en change simplement les modalités.

Dans une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (dite fiscalement transparente), chaque associé est imposé sur sa quote-part de résultat, selon la nature du revenu et sa situation personnelle de non-résident. Dans une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés, c'est la société elle-même qui paie l'impôt sur ses bénéfices ; l'imposition de l'associé n'intervient ensuite qu'au moment d'une distribution, selon des règles distinctes.

Le choix entre sci ir ou is ne doit jamais se faire sur le seul critère de l'impôt annuel : il faut aussi prendre en compte la comptabilité à tenir, les modalités de distribution, le financement bancaire, la transmission du patrimoine, et surtout la fiscalité sci applicable à la revente, qui diffère sensiblement entre les deux régimes. 

Taxe foncière et taxe d'habitation d'un propriétaire non-résident

Être non-résident ne dispense d'aucune des taxes locales liées à la détention d'un bien en France.

La taxe foncière est due par le propriétaire du bien au 1er janvier de l'année d'imposition, qu'il réside en France ou à l'étranger. La taxe d'habitation a été supprimée pour les résidences principales, mais elle reste due sur les résidences secondaires.

Un non-résident fiscal qui conserve un logement en France pour ses séjours personnels, sans y avoir sa résidence principale, reste donc redevable de cette taxe sur ce bien.

Un non-résident est-il soumis à l'IFI en 2026 ?

Oui. Contrairement à une idée reçue, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) peut tout à fait concerner un non-résident. Une personne fiscalement domiciliée hors de France devient redevable de l'IFI lorsque son patrimoine immobilier net taxable situé en France dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026, sous réserve des conventions fiscales applicables.

Pour un non-résident, seuls les biens et droits immobiliers situés en France entrent dans l'assiette, contrairement à un résident fiscal français, imposé sur son patrimoine immobilier mondial.

Le barème 2026 de l'IFI

Une fois le seuil de 1,3 million d'euros franchi, le calcul de l'impôt démarre en réalité dès 800 000 € de patrimoine net taxable, selon le barème progressif suivant :

Source : impots.gouv.fr, article 977 du CGI.

Une décote atténue l'effet de seuil pour les patrimoines nets taxables compris entre 1,3 et 1,4 million d'euros : elle est égale à 17 500 € moins 1,25 % de la valeur du patrimoine net taxable. Au-delà de 1,4 million d'euros, elle ne s'applique plus. L'IFI se déclare via le formulaire 2042-IFI, annexé à la déclaration de revenus.

Quelle fiscalité lors de la revente d'un bien immobilier ?

La fiscalité du non-résident ne s'arrête pas à la perception des loyers : lors de la revente d'un bien situé en France, une plus-value immobilière peut être imposable, selon le prélèvement prévu à l'article 244 bis A du Code général des impôts.

Le taux applicable

La plus-value nette est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 %, ou 7,5 % pour un vendeur affilié à la sécurité sociale d'un État de l'EEE, de Suisse ou du Royaume-Uni), soit un taux global pouvant aller jusqu'à 36,2 % ou être ramené à 26,5 % en cas d'exonération de CSG/CRDS. Une surtaxe supplémentaire de 2 % à 6 % s'applique par ailleurs lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

L'abattement pour durée de détention

L'abattement augmente avec la durée de détention et diffère selon qu'il s'applique à l'impôt sur le revenu ou aux prélèvements sociaux :

Source : article 150 VC du CGI.

L'exonération totale d'impôt sur le revenu est donc acquise après 22 ans de détention, tandis que l'exonération des prélèvements sociaux n'intervient qu'après 30 ans. Entre ces deux échéances, le vendeur ne paie plus d'impôt sur le revenu, mais reste redevable de prélèvements sociaux résiduels.

Faut-il désigner un représentant fiscal ?

La désignation d'un représentant fiscal accrédité est obligatoire lorsque le prix de cession dépasse 150 000 € par vendeur et que celui-ci réside hors de l'Union européenne ou d'un État de l'EEE ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative (à ce jour, l'Islande et la Norvège). 

Il existe une dispense automatique dans trois cas : 

• le vendeur est domicilié dans l'UE ou dans l'un de ces États de l'EEE ; 
• le prix de cession est inférieur ou égal à 150 000 € par vendeur ; 
• la plus-value est totalement exonérée, notamment en raison de la durée de détention. 

Le notaire s'occupe généralement du calcul et du versement du prélèvement au moment de la vente, mais la déclaration de la plus-value reste obligatoire, y compris lorsque l'impôt a déjà été payé. Pour aller plus loin, consultez notre page sur la plus value immobilière non résident exonération.

Comment éviter la double imposition ?

Posséder un bien en France tout en vivant à l'étranger soulève une question simple : faut-il payer l'impôt deux fois ? La réponse dépend entièrement de la convention fiscale conclue entre la France et le pays de résidence du propriétaire.

Ces conventions déterminent les règles de répartition du droit d'imposer entre les deux États et prévoient, le cas échéant, un mécanisme d'élimination de la double imposition (crédit d'impôt ou exonération avec taux effectif). 

Il faut donc systématiquement identifier la convention applicable avant de considérer sa fiscalité comme définitivement arbitrée, votre pays de résidence pouvant par ailleurs exiger la déclaration de vos revenus immobiliers français selon sa propre réglementation.

Cas pratique : un expatrié au Royaume-Uni loue un bien nu

Prenons un investisseur installé au Royaume-Uni qui achète un appartement en France et le loue vide pour 18 000 € de loyers annuels. Ses revenus relèvent des revenus fonciers ; comme ses recettes dépassent 15 000 €, il ne peut pas bénéficier du micro-foncier et doit opter pour le régime réel.

Affilié au régime obligatoire de sécurité sociale britannique, il peut, sous réserve de le déclarer, bénéficier de l'exonération de CSG et de CRDS sur ses revenus fonciers français : il coche la case 8SH de sa déclaration 2042 C et joint un justificatif d'affiliation. Le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû. 

Son impôt sur le revenu est ensuite calculé selon les règles applicables aux non-résidents, taux minimum de 20 % ou 30 %, sauf option plus favorable pour le taux moyen, et selon les modalités de répartition prévues par la convention fiscale franco-britannique. Le rendement net de son investissement ne peut donc jamais être déterminé à partir du seul montant des loyers.

Ce qu'il faut retenir

La fiscalité d'un propriétaire non-résident repose sur plusieurs paramètres qui s'articulent entre eux : le type de location (nue ou meublée), le régime choisi (micro ou réel), l'affiliation sociale du propriétaire, la convention fiscale de son pays de résidence, et enfin l'horizon de revente. Aucun de ces paramètres ne peut être ignoré isolément sans fausser le calcul du rendement réellement disponible.

Chez MyExpat, nous accompagnons les Français de l'étranger et les investisseurs non-résidents dans leurs projets immobiliers en France, de l'acquisition à la gestion locative à distance.

Investissez en France depuis l'étranger, sans en subir la fiscalité ! Chaque situation de non-résident est différente : pays de résidence, régime de sécurité sociale, structure de détention. Nos experts MyExpat évaluent avec vous la fiscalité réelle de votre projet avant de vous engager.