Prélèvement à la source : quelles conséquences sur l’immobilier ?

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Le prélèvement à la source, est appliqué depuis le 1er janvier 2019. Et il engendre certains changements pour les contribuables. Cette nouvelle réforme a quelques conséquences, relativement minimes sur le secteur de l’immobilier. Mentionnons notamment les crédits, les investissements ou encore les revenus fonciers. Prélèvement à la source et immobilier : quels sont les changements ? Et quel est l’impact aujourd’hui ?

Cette vaste réforme administrative aura une incidence sur trois niveaux distincts. Ici nous faisons référence au paiement de l’impôt sur les revenus fonciers, l’intérêt ou non de mener de gros travaux de rénovation pour les propriétaires, et enfin l’accès au crédit immobilier pour les futurs acheteurs.

Le prélèvement à la source et immobilier : l’évolution d’un système

Jusqu’à présent, un contribuable payait son impôt sur l’année précédente. Mais, à partir du 1er janvier 2019, l’impôt sera prélevé à la source, c’est à dire qu’un contribuable paiera l’impôt de l’année en cours. Pour éviter une double charge fiscale, les impôts seront supprimés pour l’année 2018 qui représente une phase de transition.

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Toutefois, quelques types de revenus, appelés revenus exceptionnels, n’échapperont pas à cette exonération. Ces revenus comprennent les indemnités de licenciement ou de rupture conventionnelle. Mentionnons par exemple, les primes, les prestations de retraite perçues en capital ou encore certains revenus de placements.

Le prélèvement à la source et immobilier : comment déclarer ses revenus fonciers ?

L’impôt sur le revenu a été prélevé en 2018 sur les revenus de 2017. Et en 2019 il le fût sur les revenus de…2019. Pour gérer la transition, 2018 a été déclarée année « blanche ». Ainsi les contribuables qui touchent des revenus fonciers ont désormais dû s’acquitter de l’impôt sur le revenu par le biais d’acomptes calculés par l’administration fiscale. Et ce sur la base de la déclaration de revenus. Le déclarant imposable a eut le choix entre le prélèvement mensuel des acomptes ou trimestrielle.

Puis, si les revenus fonciers ont changé significativement en cours d’année, le contribuable a eut la possibilité d’actualiser les acomptes. Dans le cas extrême, mais relativement fréquent, où les revenus fonciers ont brutalement cessé – en raison par exemple d’une vacance du logement – il est également possible de stopper le paiement des acomptes correspondants.

Voici le calendrier qui à l’époque avait été établi par le ministère de l’Economie :

  • Janvier 2019 : Le prélèvement à la source entre en application et les acomptes sont prélevés mensuellement à compter du 15 janvier et trimestriellement à compter du 15 février ;
  • Au printemps 2019 : C’était maintenant le moment de déclarer les revenus fonciers 2018.

Déductibilité des travaux : qu’est ce qui change ?

Hors année blanche, les travaux effectués par un propriétaire sont déduits des impôts fonciers. Toutefois, avec la nouvelle réforme, les choses ont légèrement changé pour l’année 2018. Cette dernière a été une année blanche. Ainsi, les charges liées au bien immobilier n’ont pas pu être pas déduites, puisqu’aucun revenu n’a pu être déclaré.

Ainsi, dans le but de protéger le secteur du bâtiment, et pour éviter que les contribuables repoussent les dépenses immobilières de 2019, des règles spécifiques ont été pensées. Mentionnons notamment la règle d’anti-optimisation. Les travaux réalisés en 2018 n’ont pas été déductibles, si le contribuable ne perçoit que des revenus courants qui eux ont été exonéré. En revanche, une moyenne des dépenses immobilières de 2018 et 2019 a été calculée, afin d’être soustraite des impôts fonciers de 2019.

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Quel impact pour les investisseurs et futurs acheteurs ?

Avant l’entrée en vigueur

En effet, l’année blanche présentait des avantages pour les investisseurs du secteur de l’immobilier, mais uniquement dans certaines situations.

Comme la règle d’anti-optimisation l’indique, il était intéressant pour un propriétaire d’un bien immobilier de faire des travaux importants en 2018, bien avant 2019. Par ailleurs, pour l’équipe d’ingénierie d’Edmond de Rothschild, lorsque le montant des dépenses est supérieur au double du déficit foncier et du montant des revenus fonciers annuels, le contribuable pourra déduire de ses revenu un montant plus élevé que celui dépensé pour les travaux. En conclusion, en tant qu’investisseur, en 2018 vous auriez pu déduire jusqu’à la moitié de vos travaux réalisés et payés en 2018, de vos revenus de 2019.

Et aujourd’hui quel est l’impact ?

Les futurs acheteurs sont eux aussi concernés. En effet, car l’introduction du prélèvement à la source impacte, dans une certaine mesure, les conditions d’accès au crédit immobilier. Voici pourquoi : puisque les impôts sont directement déduits du salaire et que les banques ne prennent pas en compte ces impôts, le taux d’endettement de l’emprunteur apparaît comme plus élevé.

Or c’est cet indicateur qui détermine la capacité d’emprunt du client. Mais il n’y a pas de quoi bien s’alarmer. En effet avec des taux d’emprunt particulièrement bas cette année, les acheteurs ont économisé des sommes non-négligeables. Le coût de l’endettement depuis 2019 n’a cessé baisser. En effet aujourd’hui il se situe en moyenne autour de 1,08 % pour un crédit sur 20 ans. C’est un record historique. En comparaison en 2019 ce même taux était de 1,5 % (source: empruntis.com).