Investir en France quand on est non-résident est une question légitime pour beaucoup d’expatriés. Le marché immobilier français reste solide, encadré et attractif, mais il impose aussi des règles spécifiques, surtout en investissement locatif. Avant de se lancer, il faut comprendre si ce choix correspond réellement à votre situation : fiscalité, financement, gestion à distance, rentabilité ou encore stabilité du bien.
Avec cet article, posez les bases pour déterminer, de façon concrète et sans discours commercial, si investir en France est pertinent pour un expatrié qui souhaite sécuriser son patrimoine et générer des revenus locatifs.
France ou pays d’expatriation : dans quels cas investir en France est le meilleur choix ?
Pour un expatrié, la première question n’est pas de savoir comment investir, mais où investir. Entre le pays de résidence et la France, le choix n’est pas neutre. La réalité est simple : dans la majorité des cas, l’investissement immobilier France expatrié reste plus sûr, plus lisible et plus rentable sur le long terme.
La France offre :
une structure juridique solide
un marché prévisible
un accès au financement que peu de pays accordent aux non-résidents.
Les raisons majeures qui poussent les expatriés à investir en France
La France combine stabilité économique et cadre juridique strict. L’acte authentique, les diagnostics obligatoires et la transparence notariale sécurisent l’achat, ce qui est loin d’être garanti partout. Le marché immobilier France reste résilient, même lors de crises où d’autres pays enregistrent des variations brutales.
Les expatriés connaissent aussi mieux le territoire : villes, quartiers, prix, fonctionnement administratif. Cette connaissance culturelle et linguistique réduit les erreurs d’investissement.
Enfin, la demande locative reste forte dans les métropoles comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Lille. Ce qui sécurise les revenus locatifs et limite la vacance.
France vs pays d’expatriation : ce qui change réellement
La France offre un avantage déterminant : la possibilité d’obtenir un crédit immobilier pour non-résidents.
Dans de nombreux pays, les banques refusent tout financement aux expatriés ou exigent un paiement comptant. En France, il est possible d’investir France avec un taux fixe, ce qui protège complètement contre les variations futures. Peu de pays offrent un tel niveau de sécurité. Le cadre juridique français limite aussi les risques d’arnaque grâce à l’intervention du notaire.
Certains pays d’expatriation peuvent néanmoins être plus intéressants ponctuellement :
zones en hypercroissance
fiscalité locale plus légère
marchés en forte expansion.
Mais ces opportunités s’accompagnent souvent de risques plus élevés, d’une réglementation instable ou d’un marché locatif peu structuré.
Les avantages concrets d’un investissement immobilier en France pour un non-résident
Pour un expatrié résident fiscal hors de France, l’investissement immobilier reste l’un des moyens les plus fiables pour sécuriser son patrimoine et générer des revenus locatifs stables. Contrairement à de nombreux marchés étrangers, la France combine :
prévisibilité
protection juridique
diversité des solutions d’investissement.
C’est précisément cette combinaison qui rend l’investissement locatif pertinent pour un non-résident.
Un marché immobilier solide et prévisible
Le marché français est moins volatil que celui de Singapour, Dubaï ou certains pays du Sud de l’Europe comme le Portugal. Les variations de prix y sont plus modérées, ce qui limite les risques de pertes rapides en cas de retournement.
La France bénéficie aussi d’un cadre juridique très protecteur : acte authentique de vente, interventions notariales et diagnostics obligatoires. Pour un expatrié, cette sécurité réduit le risque d’erreur ou d’arnaque, phénomène plus fréquent dans des marchés moins encadrés. Cette stabilité est un avantage majeur pour les investisseurs étrangers cherchant un actif durable, sans exposition excessive à des fluctuations imprévisibles.
Des solutions d’investissement adaptées aux expatriés
L’investissement immobilier en France ne se limite pas à l’achat classique. Plusieurs options permettent de s’adapter aux contraintes d’un non-résident.
Les SCPI offrent un investissement indirect avec des revenus fonciers réguliers et une gestion allégée.
La nue-propriété permet d’acheter un bien avec une réduction importante du prix d’acquisition et une fiscalité allégée pendant la période de démembrement.
Le LMNP permet de déduire les charges et amortir le bien, ce qui améliore la rentabilité nette.
L’investissement locatif clé en main, accompagné d’une gestion locative professionnelle, facilite l’achat et l’exploitation à distance.
Rentabilité et revenus locatifs réguliers
Selon les zones, la rentabilité brute peut aller de 3 % à 6 %, et parfois davantage dans les villes dynamiques. Cette fourchette reste constante au fil du temps, ce qui sécurise les revenus locatifs. Pour un expatrié, c’est un moyen simple de diversifier et de stabiliser son patrimoine.
Les risques et limites : pourquoi investir en France n’est pas toujours la meilleure option
Investir en France offre de nombreux avantages, mais un expatrié doit aussi considérer les risques et limites liés à la fiscalité, à la gestion à distance et à une réglementation parfois changeante. L’objectif est de prendre une décision éclairée, en connaissant précisément les contraintes qui peuvent réduire la rentabilité réelle d’un investissement locatif.
Les contraintes fiscales et sociales des non-résidents
Un non-résident est soumis à un taux minimum d’impôt sur le revenu de 20 %, porté à 30 % au-delà d’un certain seuil. À cela s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %, sauf pour les expatriés de l’Union européenne qui bénéficient d’un taux réduit à 7,5 %. La fiscalité sur la plus-value immobilière est également lourde : 19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une exonération totale seulement après plusieurs années de détention.
L’IFI peut s’appliquer si le patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros. Enfin, selon le pays d’expatriation, un risque de double imposition existe lorsque les conventions fiscales sont limitées ou inexistantes. Ces éléments doivent être intégrés dès le début, car ils impactent directement la rentabilité nette.
Gestion à distance : un vrai défi selon les profils
Gérer un bien à distance expose à des risques locatifs classiques : impayés, vacance, réparations urgentes ou turnover fréquent. Sans gestion locative professionnelle, la charge mentale augmente et le suivi devient compliqué, surtout avec le décalage horaire. Une gestion défaillante peut faire basculer un investissement rentable en source de problèmes.
Une réglementation française qui évolue souvent
Encadrement des loyers, règles énergétiques (DPE), interdictions de location pour les passoires thermiques : la France impose régulièrement de nouvelles normes. Ces évolutions peuvent entraîner des travaux obligatoires ou limiter les augmentations de loyers.
Dans quels cas la France n’est pas adaptée
La France peut être moins pertinente pour un investisseur cherchant une rentabilité élevée et immédiate. Un expatrié basé dans un pays à forte croissance immobilière peut parfois obtenir de meilleures perspectives locales. Enfin, lorsque les revenus sont perçus dans une devise très volatile, le financement et le remboursement peuvent devenir plus complexes.
Comment financer un investissement immobilier en France depuis l’étranger ?
Le financement est souvent l’étape qui bloque les expatriés, car les exigences des banques diffèrent pour les non-résidents. Pourtant, obtenir un crédit en vivant à l’étranger reste possible si l’on comprend les règles et les alternatives disponibles.
Comment les banques françaises évaluent un non-résident
Pour obtenir un prêt immobilier non-résident, il faut répondre à des critères plus stricts que pour un résident. Les banques exigent généralement :
justificatifs d’identité
relevés bancaires
bulletins de salaire
contrats de travail
documents fiscaux.
Elles analysent la stabilité des revenus, le taux d’endettement et la cohérence du budget. Le pays de résidence influence aussi la décision : certains territoires sont considérés comme plus risqués, ce qui limite l’accès au crédit. L’historique bancaire joue enfin un rôle clé pour démontrer votre capacité à gérer un financement expatrié sans difficulté.
Les conditions spécifiques : ce qui change pour les expatriés
Pour un non-résident, l’apport demandé est souvent plus élevé, généralement entre 10 et 30 %. Les taux peuvent être légèrement supérieurs à ceux proposés en France. L’assurance emprunteur est parfois plus complexe à obtenir, surtout hors Union européenne. Les établissements peuvent également demander des garanties supplémentaires, comme une hypothèque ou un garant France pour sécuriser l’opération.
Les alternatives de financement
En complément ou en remplacement d’un crédit classique, un expatrié peut financer son projet via des SCPI, utiliser une assurance vie française pour investir indirectement, ou structurer l’achat à travers une SCI selon ses objectifs patrimoniaux.
Comprendre la fiscalité immobilière des non-résidents (2025)
L’imposition des revenus locatifs : le cadre général
La fiscalité non-résident répond à des règles spécifiques. Lorsque vous percevez des loyers en France, vous êtes imposé soit dans la catégorie des revenus fonciers (pour une location nue), soit en BIC pour une location meublée. Le barème non-résident s’applique avec un taux minimum de 20 %, porté à 30 % selon le montant déclaré.
Il existe toutefois une option pour le taux moyen, qui permet de recalculer votre imposition en tenant compte de l’ensemble de vos revenus mondiaux. Cette option est souvent plus avantageuse pour les expatriés ayant des revenus plus faibles en France. Les prélèvements sociaux s’ajoutent également : 17,2 % pour les non-résidents hors UE et 7,5 % pour ceux relevant du régime européen.
LMNP pour expatriés : une option souvent avantageuse
Le statut LMNP reste l’une des solutions les plus recherchées par les non-résidents. En BIC, il permet de déduire une large partie des charges et d’amortir le bien, ce qui réduit fortement l’imposition réelle. Dans le cadre d’un investissement locatif meublé, il devient possible d’encaisser des loyers tout en limitant l’impact fiscal. Ce régime est particulièrement intéressant pour les expatriés cherchant à optimiser leurs revenus fonciers.
Les conventions fiscales internationales
Pour éviter la double imposition, la France a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays. Ces accords déterminent où les revenus immobiliers sont imposés en priorité. Dans la majorité des cas, l’imposition se fait en France. Pour les expatriés de l’Union européenne, certaines contributions sociales sont réduites, tandis que hors UE, les prélèvements sont plus élevés.
Plus-value immobilière en cas de revente
En cas de revente d’un bien, la plus-value immobilière est taxée à 19 %, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Des abattements s’appliquent progressivement selon la durée de détention, jusqu’à une exonération totale après plusieurs années.
IFI et résident fiscal
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne les patrimoines immobiliers dont la valeur nette dépasse 1,3 million d’euros. Le statut de résident fiscal ou non-résident détermine l’étendue du patrimoine pris en compte.
Comment investir en France à distance : le guide étape par étape
Pour investir à distance efficacement, il ne suffit pas de trouver un bien : chaque étape doit être structurée pour éviter les erreurs courantes des expatriés. Le processus peut être fluide et sécurisé à condition de suivre une méthode précise.
Étape 1 : Définir son projet (rentabilité vs pied-à-terre)
Avant de lancer un achat immobilier expatrié, il faut clarifier l’objectif. Cherchez-vous une rentabilité locative immédiate ou un pied-à-terre pour vos séjours en France ? Les stratégies ne sont pas les mêmes. Un bien dédié à la rentabilité doit être situé dans une zone recherchée, avec une demande locative constante. Un pied-à-terre peut se situer dans une ville que vous connaissez déjà et où vous prévoyez de revenir. Cette étape conditionne :
le budget
le type de bien
la fiscalité appliquée.
Étape 2 : Trouver un bien à distance
Pour investir à distance efficacement, il faut s’appuyer sur les bons outils. Les visites vidéo permettent d’évaluer un logement sans se déplacer. Les alertes immobilières facilitent le repérage rapide des nouvelles offres correspondant à vos critères.
Pour sécuriser le processus, l’accompagnement d’un professionnel local est fortement recommandé : un expert sur place identifie les biens pertinents, vérifie les informations, et peut réaliser les visites pour vous.
En achat immobilier expatrié, cette étape évite les erreurs liées à la méconnaissance des quartiers ou des prix réels.
Étape 3 : Signature du compromis et acte authentique
Un compromis à distance est totalement possible. La signature électronique est désormais admise par la majorité des notaires, ce qui simplifie l’achat pour les expatriés. Si nécessaire, vous pouvez désigner une personne de confiance via une procuration pour signer à votre place. Le notaire encadre l’ensemble du processus, sécurise les documents et authentifie définitivement la transaction lors de l’acte authentique de vente.
Étape 4 : Mettre en place une gestion locative
Une gestion locative professionnelle est indispensable pour un non-résident. Elle assure la mise en location, l’encaissement des loyers, le suivi administratif et les états des lieux. Grâce à une gestion structurée, la vacance locative reste limitée et l’exploitation du bien se déroule sans intervention directe de l’investisseur. Pour un expatrié, c’est la condition essentielle pour investir à distance sereinement.
Où investir en France quand on est non-résident ? (2025)
Choisir la bonne ville est l’un des leviers les plus importants pour sécuriser un investissement locatif à distance. Toutes les zones n’offrent pas la même demande, la même rentabilité ou la même stabilité.
Grandes villes (sécurisées, demande constante)
Pour un expatrié, investir dans une grande ville reste l’option la plus prévisible :
Paris offre une rentabilité locative modérée mais très stable grâce à une demande constante, notamment dans les arrondissements bien desservis.
Lyon combine attractivité économique et dynamisme étudiant, ce qui en fait une valeur sûre. Bordeaux séduit par son cadre de vie et sa croissance démographique, tout en conservant des loyers soutenus.
Marseille offre des prix d’entrée plus accessibles et une forte demande dans les quartiers centraux.
Toulouse, portée par l’aéronautique et le secteur spatial, assure un tissu économique solide et un marché locatif en tension.
Pour un non-résident cherchant un placement fiable, ces grandes métropoles restent des piliers de l’immobilier France pour expatriés.
Villes à forte demande locative (étudiants / tech)
Certaines villes offrent une meilleure rentabilité locative grâce à une population étudiante ou technologique très présente.
Grenoble bénéficie d’un pôle scientifique majeur et d’une forte demande en petites surfaces.
Lille attire étudiants et jeunes actifs, avec un marché dynamique et une mobilité importante.
Nantes combine attractivité économique, qualité de vie et croissance démographique.
Montpellier reste l’une des villes les plus étudiantes de France, ce qui garantit une occupation régulière des logements.
Pour un expatrié cherchant du rendement tout en limitant les risques, ces villes sont des options performantes.
Cas spéciaux
La nue-propriété est particulièrement adaptée aux zones tendues, où les prix sont élevés mais très sécurisés. Elle permet d’investir avec une décote importante tout en allégeant la fiscalité. Le LMNP fonctionne très bien dans les villes étudiantes, où la demande en meublé est forte. Enfin, les SCPI permettent une diversification géographique sans gestion directe, ce qui est idéal pour un investisseur non-résident souhaitant limiter les contraintes de gestion.
Dans quels cas investir en France est LA meilleure option pour un non-résident ?
Après avoir évalué les avantages, les limites et les stratégies possibles, il reste une question clé pour tout expatrié : la France est-elle réellement le bon choix pour votre situation ? La réponse dépend de votre profil et de vos objectifs.
Profils pour lesquels la France est le meilleur choix
Investir en France est pertinent pour un expatrié cherchant avant tout de la sécurité. Le marché est encadré, la fiscalité clairement définie et la réglementation protectrice, ce qui limite les mauvaises surprises. C’est également la meilleure option pour l’expatrié qui souhaite préparer son retour et garder un pied en France.
Pour ceux installés dans un pays instable ou peu sécurisé juridiquement, la France offre un cadre solide et un risque beaucoup plus faible. Les profils cherchant du LMNP ou de la nue-propriété y trouvent aussi un terrain favorable, grâce à un cadre fiscal précis. Enfin, pour un investisseur recherchant une rentabilité stable plutôt qu’explosive, la France reste une valeur refuge.
Profils pour lesquels ce n’est PAS la meilleure solution
La France peut être moins adaptée aux investisseurs ultra opportunistes qui visent des gains rapides. Dans certains pays à forte croissance immobilière, le rendement brut peut être plus élevé, surtout dans les marchés émergents. Un expatrié installé dans ces zones peut parfois trouver de meilleures opportunités localement.
La France n’est pas non plus idéale pour un investisseur avec un faible budget cherchant à maximiser la rentabilité absolue : les prix d’entrée plus élevés peuvent limiter les marges.
Comment MyExpat accompagne les non-résidents dans leur investissement locatif en France ?
Même avec une stratégie solide, gérer un investissement depuis l’étranger reste complexe sans soutien local. C’est là que l’accompagnement devient déterminant pour sécuriser chaque étape.
Les problèmes des expatriés : financement, paperasse, distance, gestion
Un expatrié qui souhaite investir à distance doit gérer plusieurs obstacles : un financement plus strict, une lourde paperasse administrative, l’impossibilité d’être présent physiquement et la gestion locative quotidienne. Ces éléments rendent l’investissement complexe lorsqu’on vit hors de France.
La solution MyExpat : accompagnement intégral
MyExpat propose un investissement locatif clés en main pensé pour les non-résidents. L’équipe s’occupe de toutes les étapes : recherche du bien, sélection en fonction du rendement, vérification du dossier, accompagnement lors de l’acquisition, organisation de la signature et mise en place de la gestion locative. L’objectif est d’éliminer chaque friction technique pour permettre aux expatriés d’investir sans revenir en France.
Résultat : un investissement locatif 100 % piloté à distance
Grâce à cet accompagnement expatriés, l’investisseur suit son projet en ligne et délègue entièrement l’exploitation du bien.
Conclusion
Investir en France peut être un excellent choix pour un non-résident, surtout lorsqu’on recherche sécurité, stabilité et un cadre juridique clair. Cependant, la pertinence de ce choix dépend toujours du profil de l’expatrié, de ses objectifs, de son pays de résidence, de la fiscalité applicable et de la stratégie d’investissement retenue. Pour éviter les erreurs et sécuriser chaque étape, un accompagnement professionnel reste essentiel.
MyExpat propose justement une solution simple et fiable pour investir à distance, en prenant en charge la recherche, l’acquisition et la gestion locative afin de faciliter la prise de décision.
