Les obligations liées à la vente d’un bien immobilier

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Les transactions immobilières sont strictement encadrées par la Loi. Le vendeur a des obligations légales vis-à-vis de l’acheteur en matière d’information, de délivrance du bien, et de garanties. La Justice veille et tout manquement peut se payer cher. Explications.

Les obligations d’information du vendeur

Certains propriétaires peuvent être tentés de taire des informations concernant l’immeuble et le bien lui-même qui pourraient pousser l’acheteur potentiel à se rétracter, ou à négocier le prix à la baisse. C’est une erreur qui peut coûter au final très cher : les informations que le vendeur est officiellement tenu de délivrer sont de plus nombreuses et, en cas de manquement, le Tribunal peut aller jusqu’à l’annulation de la vente et imposer le versement de lourdes indemnités en faveur de l’acheteur lésé.

Le vendeur doit fournir des informations qui sont à la fois de nature juridique et technique :

Les éléments juridiques

L’existence éventuelle d’hypothèques, de privilèges et de servitudes (de passage, de vue, limitant le droit de propriété au profit de l’intérêt de la copropriété).

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Les éléments techniques

La superficie exacte du logement, le carnet d’entretien le règlement de copropriété (pour les immeubles en copropriété), le montant des charges et tous les éléments de comptabilité du syndicat des copropriétaires. Concernant le bien lui-même, le propriétaire doit fournir également un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) rassemblant tous les diagnostics techniques immobiliers désormais obligatoires en amont d’une transaction. Ils portent notamment sur les performances énergétiques du logement et sur la présence éventuelle d’amiante, de plomb, de termites ou de risques naturels.

L’obligation de délivrance et de conformité

Cela va de soi, le vendeur doit livrer à l’acheteur le bien immobilier afin que ce dernier puisse jouir sans entraves de son plein droit à la propriété, c’est à dire prendre possession des lieux ou mettre le bien en location et percevoir son loyer. Le bien immobilier ainsi livré doit aussi être conforme en tout point aux spécifications du contrat. Autrement dit, le bien ne doit pas avoir subi d’altération entre la signature de l’acte de vente et sa livraison.

L’obligation de garantie (contre l’éviction)

Outre le très contraignant Dossier de Diagnostic Technique (DDT), le propriétaire doit à l’acquéreur une garantie contre l’éviction. Cela protège ce dernier de l’intervention d’un tiers (un créancier, un voisin dans la copropriété, etc.) après la vente qui remettrait en cause, ou limiterait, son plein droit à la propriété. Cette garantie contre l’éviction est régie par l’article 1625 du Code civil qui stipule « la possession paisible de la chose vendue » que le vendeur se doit de garantir à l’acheteur.

Parmi les obligations de garantie, il existe également une garantie contre les vices cachés qui permet à l’acquéreur de remettre en cause une transaction s’il est capable de prouver que le vendeur lui a caché l’existence d’un défaut lourd du logement (d’étanchéité ou d’isolation, par exemple). Mais l’acheteur doit être capable de prouver l’antériorité du défaut à la vente. Cette antériorité pouvant être très difficile à faire établir, mieux vaut être pointilleux à la lecture des différents documents, ou se faire accompagner de professionnels de l’immobilier.