À quel prix et comment optimiser la location de mon appartement à Paris en longue durée ?

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Pour les propriétaires souhaitant proposer leur appartement à la location, le choix entre les
différentes options: location meublée, location vide, location résidence bail code civil ou
location résidence principale peuvent rapidement compliquer la prise de décision. Sans
compter que la location choisie impactera l’estimation du loyer de l’appartement. Avant de
contacter un professionnel, comme l’agence immobilière Paris Rental, nous vous invitons à
consulter les explications détaillées ci-après.

I. Proposer mon appartement en location

Il existe différents types de location, les propriétaires d’appartements ont donc deux choix.

– Louer en meublé: cela sous-entend que l’appartement sera loué avec les
équipements et l’ameublement minimal requis pour demander un bail de location
meublée. Pour se renseigner davantage, il suffit de consulter ce lien pour obtenir la liste
d’équipement et d’ameublement minimum obligatoire. En location meublée, la durée
du bail est de 1 an minimum, sauf si le locataire est étudiant et, dans ce cas, elle
peut être de 9 mois. Le dépôt de garantie est fixé à 2 mois maximum, et les préavis
de départ sont de 3 mois minimum pour le bailleur et un mois minimum pour le
locataire.

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– Louer en non meublé: ce bail de location signifie que l’appartement sera loué vide,
autrement dit sans équipement ni meubles; en général seule la cuisine est équipée
d’un évier, d’un plan de travail et de placards (hormis l’électroménager).
En location non meublée, la durée du bail est de 3 ans minimum. Le dépôt de
garantie est fixé à 1 mois maximum, et les préavis de départ sont de 6 mois
minimum pour le propriétaire et trois mois minimum pour le locataire.

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II. Comment estimer le loyer de mon appartement ?

Une fois la décision prise sur le type de location, il est important d’estimater
correctement le loyer. Le montant du loyer peut varier en fonction de la cible de locataire
choisie. Si le locataire recherche un appartement qui deviendra sa résidence principale sur
le long terme, son budget doit prévoir cette dépense répétitive. S’il loue un appartement en
résidence secondaire le temps de sa venue provisoire à Paris, le locataire choisira de
profiter de Paris au maximum avec un emplacement de choix proche de tout ce qui
l’intéresse ou une décoration haut-standing, sachant que cette dépense supplémentaire est
court-terme.

La location en résidence secondaire

Dans le cas d’une location en résidence secondaire, appelée aussi “Location Bail Code
Civil”, le bail civil déroge aux baux classiques, tels que bail professionnel, bail commercial et
bail d’habitation principale. Généralement, il s’agit de cas particuliers. Par exemple, la
location d’un bien d’habitation pendant une mission professionnelle tel qu’un appartement
Corporate ou logement de fonction pour une entreprise.
Dans le cas d’un bail civil, le propriétaire n’est pas soumis au plafonnement ou à
l’encadrement des loyers fixés par la loi. Le loyer est fixé librement par les parties.
Le propriétaire peut ajouter une clause de révision du loyer suivant les indices publiés par
l’INSEE. Pour les logements de fonction et les habitations secondaires, se référer à l’indice
de référence des loyers (IRL).

En résidence principale

Selon la définition, la résidence principale est un “logement occupé au moins 8 mois par an
par le locataire ou son conjoint ou une personne à charge. Ce qui signifie que le locataire
n’aura pas d’autres habitations en France considérée comme sa résidence principale. Dans
certaines zones, appelées zones tendues, un déséquilibre entre l’offre et la demande de
logements entraîne des difficultés d’accès au logement. C’est pourquoi, depuis 2018, les
loyers sont encadrés à Paris (loi Alur) par un décret fixant chaque année le montant
maximum d’évolution du loyer.

Dans le contrat de résidence principale, on différencie le loyer et les charges. Le locataire
demande au Bailleur chaque année l’arrêté des comptes de charges afin de vérifier le
montant des charges récupérables sur le locataire. Le loyer hors charges ne peut dépasser
le loyer de référence majoré (voir encadrement des loyers Paris).
Alors le loyer mensuel à appliquer est calculé en multipliant le montant du loyer de référence
majoré indiqué pour 1 m2/mois, par le nombre de mètres carrés habitables du logement. Le
calcul s’applique uniquement au loyer, hors charges. Le montant des charges locatives est,
quant à lui, fixé par le syndic selon le montant des charges de l’immeuble et la part
récupérable sur le locataire fixée par la loi. Les charges varient et s’ajoutent au loyer.

 

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