Investir dans une passoire thermique : bonne ou mauvaise idée ?

Partager l’article

5,2 millions de logements en France sont considérés comme des passoires thermiques (Service des données et études statistiques du ministère du Logement). Ces logements ne correspondent pas aux standards d’isolation et d’efficience énergétique, ce qui signifie qu’ils consomment beaucoup trop d’énergie. Dans un contexte de lutte contre le réchauffement climatique, l’État souhaite améliorer la consommation d’énergie du parc immobilier français. Mais alors, quelles conséquences sur l’investissement locatif ?

Passoire thermique ou passoire énergétique: ces logements beaucoup trop gourmands en énergie

Qu’est-ce qu’une passoire thermique en immobilier ?

Les passoires thermiques, aussi appelée passoires énergétiques, sont des logements trop énergivores, qui consomment trop de chauffage et / ou qui sont mal isolés. Attention, il ne s’agit pas forcément de logements insalubres, mais de logements dont la note au DPE est mauvaise.

Justement, dans les faits, lorsque vous achetez un bien, un diagnostiqueur réalise un audit au préalable et donne une note au logement. Cette note est traduite en lettre, de A à G, A étant la meilleure note possible pour les diagnostics énergétiques, et G la plus mauvaise. Les logements qu’on appelle passoire thermique sont donc ceux classés F ou G.

En France, ces logements sont souvent de vieux bâtiments qui datent d’avant 1975. À l’époque, les techniques d’isolation n’étaient pas du tout réglementées. Les premières règles sur l’isolation ont vu le jour au milieu des années 70, suivies par la première loi sur les économies d’énergie en 1978.

État des lieux du parc immobilier français

La majorité des logements sont classés D

Constituant 32 % du parc immobilier français, l’étiquette D est la plus fréquente dans le pays. Quant aux étiquettes C et E, elles représentent respectivement 24 % et 22 % du parc.

Sachez que le type de chauffage du logement a une réelle influence sur sa classe énergétique. Pour preuve, on classe 44 % des logements au fioul en F ou G. Pendant que 12 % des logements chauffés au gaz et 13 % chauffés au bois sont dans cette catégorie.

Le parc locatif dans les grandes villes dont Paris

Dans la capitale, plus de la moitié (54 %) du parc de résidences principales est classé E, F ou G. Les logements considérés comme passoires thermiques représentaient 326 000 biens en 2018. D’ailleurs, les passoires énergétiques à Paris sont majoritairement des petites surfaces. C’est aussi le cas des biens situés au rez-de-chaussée, car la consommation en chauffage est beaucoup plus intense.

Quatre échéances jusqu’en 2034

Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements dont le DPE est noté F ou G ne peuvent plus être augmentés. Ce plafonnement concerne les nouveaux contrats de location. Même les contrats en cours, renouvelés ou tacitement reconduits, pour lesquels aucune hausse ne pourra être appliquée.

1er janvier 2023.

Le seuil maximal de consommation d’énergie finale d’un logement sera fixé à 450 kWh/m2 à compter de cette date pour la France métropolitaine. Cela concernera les logements les plus énergivores de la classe G.

1er janvier 2025.

Tout logement dont la note au DPE est G sera interdit à la location.

2028.

Ce sera au tour des logements classés en F dont la location sera interdite.

2034.

Avec un logement sur quarte classé E en 2022, la rénovation de ces derniers sera obligatoire en 2034, sous peine de ne pas pouvoir les louer.

New call-to-action

Acheter une passoire énergétique : une opportunité ou un risque ?

Pourquoi miser sur une passoire énergétique ?

Les propriétaires des logements classés F ou G sont un grand nombre à dire ne pas vouloir engager de rénovation. Certains d’entre eux y voient une opération trop complexe, d’autres considèrent ces travaux comme trop coûteux. Selon une récente étude de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi), seuls 30% des propriétaires concernés envisagent de réaliser des travaux… Et 13% songent à vendre leur bien.

La plateforme SeLoger constate d’ailleurs qu’un grand nombre de propriétaires de passoires thermiques seraient déjà passés à l’acte (de vente). En effet, dans certaines villes, les annonces de vente pour des biens d’étiquettes F et G se multiplient.

La valeur verte des logements devient donc réalité et selon Lesnotaire.fr, un bien classé F ou G se vend en moyenne 2% à 18% moins cher qu’un bien classé D, suivant les régions. Rien n’empêche d’ailleurs que cet écart de prix s’allonge encore puisque les prix des logements neufs augmentent suite à la hausse des prix des matières premières (conséquence du conflit international).

 

Nous vous conseillons la lecture de article : Faut-il investir dans un bien avec travaux ?

 

Immobilier neuf vs ancien

Investir dans l’immobilier en achetant une passoire thermique peut être l’opportunité d’acheter moins cher. Cela vous demandera en effet d’effectuer des travaux. Mais à l’heure actuelle, il s’avère être plus rentable d’investir dans un bien ancien à améliorer.

Pourquoi ? Le prix des biens neufs ne cesse d’augmenter ! De plus, la production de logements collectifs neufs proche se traduit par une baisse 3 % sur les 9 premiers mois de l’année 2022. On note à peine plus de 110 000 mises en chantier à fin septembre 2022.

Si vous envisagez de réaliser des travaux de rénovation, et que cette dépense ne plombe pas la rentabilité de votre achat, c’est le moment d’investir.

 

La rénovation d’une passoire thermique : des travaux de quelle ampleur ?

Pour améliorer l’étiquette de votre bien, et surtout pour que vous puissiez le louer, il sera nécessaire d’engager des travaux de rénovation. Par exemple, l’isolation du logement ou encore le système de chauffage ou de ventilation.

Si la note attribuée par le DPE ne dépend parfois que d’un élément (chauffage au fioul, chauffage commun…), certains propriétaires n’ont finalement pas la main sur l’amélioration du logement.

Prenons un exemple : un bien est totalement rénové, mais la façade extérieure plombe la note du DPE. Le propriétaire doit effectuer une demande de rénovation auprès du syndic de sa copropriété. Or, si cette demande est refusée par la majorité des copropriétaires, le propriétaire sera alors exempté des effets négatifs du DPE. Ainsi, il pourra tout de même louer son bien de catégorie G en 2023 par exemple, et même ajouter un complément de loyer.

Autre bonne nouvelle. Les banques apprécient et octroient plus facilement des prêts immobiliers aux investisseurs qui prévoient des travaux de rénovation.

 

Les aides de l’État encouragent les futurs propriétaires

Si la facture des travaux peut s’avérer salée, sachez que des aides de l’État existent, même pour les non-résidents français.

MaPrimerénov est un dispositif mis en place afin d’apporter une aide pour les travaux d’amélioration de la performance énergétique d’un logement. Pour y bénéficier, les travaux financés doivent concerner un logement construit depuis au moins 15 ans. Mentionnons que l’État a limité cette période à 2 ans pour le financement d’un remplacement de chaudière au fioul par un autre appareil de chauffage.

Attention, les Sociétés Civiles Immobilières ne peuvent pas bénéficier de cette aide, le propriétaire devant être une personne physique.

Sachez qu’il existe aussi un bonus “sortie de passoire” permettent de réduire les frais de manière significative, en particulier pour les ménages modestes. Vous pouvez toutefois vérifier les conditions d’obtention ainsi que les critères d’éligibilité de ces subventions !

Ainsi, faire des travaux de rénovation énergétique augmente nettement la valeur de votre bien. Attention, sachez que même avec des travaux de rénovation, il est peu probable que votre bien soit classé A. En effet, cette note est rarement attribuée, même pour les logements neufs.