L’investissement à plusieurs, que ce soit en famille ou entre amis, peut sembler être une opportunité intéressante. Toutefois, si ce projet est mal géré, il peut rapidement tourner au cauchemar. Il existe plusieurs solutions pour investir en groupe et il est évident que chacune a ses avantages et ses inconvénients. La décision finale devrait être prise en fonction du projet immobilier, du contexte et de la situation des personnes concernées.
Comment investir à plusieurs ?
Différents moyens existent pour investir à plusieurs. Ils varient selon la situation familiale, financière et selon le projet immobilier du groupe d’investisseurs. Les trois solutions les plus adoptées sont l’indivision, la Société Civile Immobilière (SCI) et l’investissement par démembrement.
L’indivision est la solution la plus simple et la plus courante. Elle simplifie les démarches notamment pour les couples mariés, pacsés et en union libre. Le principe est simple : lorsque deux personnes achètent un bien immobilier, ils sont en indivision. Une fois le logement acheté, la quote-part de chaque acquéreur, aussi appelé “indivisaire” est fixée. Celle-ci est proportionnelle à l’apport financier de chaque acheteur. Ainsi plusieurs investisseurs qu’ils soient membres d’une même famille ou simplement investisseurs à deux peuvent opter pour cette formule.
Constituer une Société Civile Immobilière (ou SCI) est une autre solution à laquelle font appel les investisseurs. Cette structure peut présenter plus d’avantages qu’une indivision. Effectivement, elle est considérée comme étant un outil de gestion de patrimoine. Une SCI est composée de deux actionnaires au minimum. Ces derniers peuvent être des personnes physiques ou morales. L’investissement à travers cette solution présente un confort et une certaine sécurité à ses actionnaires.
Quid de l’investissement en démembrement ?
L’investissement en démembrement de propriété est une alternative aux deux options détaillées plus haut, qui est fiscalement attractive et qui gagne en popularité. Dans ce cas de structure, le droit de propriété est divisé entre un usufruitier, c’est la personne qui possède le droit d’usage et de revenus, et un nue-propriétaire, ou celui qui dispose du bien immobilier.
Le démembrement est assez utilisé dans le cadre d’une transmission de patrimoine. En transmettant votre bien de votre vivant à votre conjoint(e) ou vous ayants-droit vous bénéficier d’un cadre fiscal avantageux.
Par exemple en léguant un bien en nue-propriété à leurs enfants, les parents conservent la jouissance du bien. En revanche, la transmission ne se fait que sur la nue-propriété. Au décès des parents, les enfants deviennent pleinement propriétaires en franchise de droits de succession. Enfin, pendant la période de démembrement, les enfants ne supportent ni les charges ou impôts, qui sont à la charge des usufruitiers.
Quels sont les avantages d’un investissement à plusieurs ?
Il est évident qu’un investissement à plusieurs peut être intéressant, surtout en termes de budget. Bien étudier les différentes solutions peut permettre à un groupe d’acquéreurs de contourner le prix élevé au mètre carré, surtout dans les grandes villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux.
Les avantages spécifiques à chaque solution sont aussi à prendre en compte au moment de la décision.
Par exemple, la simplicité de la mise en place d’une indivision pourrait être parfaitement adaptée à la situation des investisseurs. D’abord, cette dernière indique clairement la quote-part et la propriété de chaque investisseur. De plus, dans le cas d’une revente, la démarche n’est pas complexe : chaque acquéreur reçoit le montant qui correspond à sa part de l’investissement.
Quant à la SCI, son avantage principal est la flexibilité du statut. Cette structure permet aussi de mettre en place des stratégies d’optimisation fiscale et juridique.
En investissant à plusieurs (en famille, entre amis ou entre investisseurs) vous mutualisez aussi les risques et les coûts. Ainsi votre investissement vous coûte proportionnellement moins cher et vous limitez votre risque de perte.
…Et les inconvénients ?
Dans le cadre d’un investissement à plusieurs, il y a des règles à respecter, notamment les droits et les obligations de chaque investisseur. Sinon, cela peut vite entraîner des complications.
Prenons un cas assez courant pour illustrer ce propos. Posséder un bien immobilier, sous une structure de l’indivision, consiste à consulter l’avis de tous les indivisaires lorsqu’il s’agit de décisions importantes : ces dernières sont prises à l’unanimité. Une mésentente peut engendrer un blocage d’un projet immobilier.
L’investissement en groupe nécessite une réflexion profonde le projet immobilier en général, sur les avantages et les inconvénients ainsi que sur le type de structure à former.
L’inconvénient majeur de l’investissement à plusieurs est donc la perte de pouvoir de décision sur votre investissement. Il devient donc primordiale de bien choisir vos co-investisseurs et la structure juridique de votre acquisition. Cette dernière déterminera la forme de la prise de décision.