La belle endormie reste un choix pertinent en terme d’investissement locatif en 2021. En effet, le risque de pertes à Bordeaux est notoirement faible du fait des infrastructures, du cadre géographique et culturel, de l’accès rapide à la capitale, et enfin grâce au tissu économique dense de la ville. La capitale girondine offre encore de belles opportunités pour qui peut les saisir à temps.
Pourquoi investir à Bordeaux ?
Bordeaux est une ville qui est devenue très attractive. De nombreuses familles, ainsi que des jeunes cadres et des étudiants y ont élu domicile. Ils sont notamment attirés par son patrimoine culturel et naturel ainsi que son dynamisme économique. Une telle popularité a fait grimper les coûts immobiliers de plus de 60% ces 10 dernières années (source : meilleursagents.com)
Certes le contexte est particulier en ce début d’année 2021 et les prix immobiliers ont très légèrement baissé entre le début de l’année 2020 et le début de l’année 2021 (-0,2%). Cependant, la tension locative reste forte, menée par la demande étudiante et celle des jeunes actifs.
Aujourd’hui encore les risques de pertes restent très minimes pour un investissement locatif à Bordeaux, pour plusieurs raisons. L’activité économique de la ville reste soutenue, la vacance locative très faible, et enfin, les coûts d’emprunt sont historiquement bas.
Comment investir à Bordeaux dans le locatif ?
Pour commencer quels sont vos critères ? Et quel est votre budget ou capacité d’emprunt ? Telles sont les questions qu’il faut se poser. Pour vous, il se peut que la localisation de l’appartement ou bien ses caractéristiques soient plus importants que la rentabilité de l’investissement en soi. Ces réponses vous seront propres. Cependant, les biens les plus rentables dans la location restent les petites surfaces, plus faciles à louer ou les colocations qui offrent la meilleure rentabilité, mais un ticket d’entrée plus conséquent.
1. Le budget
Pour un appartement à Bordeaux celui-ci oscille autour des chiffres suivants : ce ne sont que nos indications
| Studio | T2 | Coloc – 2 Chambres | |
| Bordeaux ville | 150.000 € | 230.000 € | 350.000 € |
| Périphérie | 120.000 € | 180.000 € | 300.000 € |
Pour la périphérie, nous pensons surtout à Talence-Pessac pour la proximité avec l’université, ou Mérignac pour les entreprises qui y ont élu domicile comme Thalès ou Dassault. Mais il existe d’autres communes bien reliées à la capitale avec le tramway qui sont aussi très intéressantes en terme d’investissement locatif.
2. Le financement
Aux vues des taux d’emprunts, autour de 1,2% – 1,7% pour un crédit sur 20 ans, ainsi que de l’inflation (0,5% en 2020) nous vous recommandons fortement de faire financer le bien pour bénéficier de l’effet de levier et optimiser votre investissement. Sachez que si vous êtes expatrié ou non-résident il vous sera légèrement plus difficile (mais loin d’être impossible) d’obtenir un crédit, certaines banques pourront vous demander un nantissement et un apport plus conséquent. L’année 2021 reste une très bonne année pour emprunter en France pour un coût assez bas en comparaison aux années précédentes.
3. Autres éléments à prendre en compte.
Mentionnons le régime bailleur, les procédures en cours, la taxe foncière, les charges et les travaux.
Tous ces aspects entreront dans le cadre de la fiscalité de votre investissement. Le régime bailleur est surtout déterminé par les recettes des loyers, les revenus de votre foyer fiscal, et le type de location : meublée ou nue. Les charges qu’il vous faudra régler affectent directement le rendement de votre investissement. Il est donc primordial de bien les estimer avant d’acheter le bien. En effectuant ce travail préliminaire vous évaluez au mieux l’opportunité qui se présente à vous et vous anticipez vos cash-flows annuels plus précisément.
Quel rendement pour un investissement locatif à Bordeaux pour un studio meublé en centre-ville ou une colocation excentrée (meublée aussi) ?
Ici nous prenons deux exemples assez typiques
Comparaison avec d’autres produits de placement :
- Livret A, taux actuel de 0,5 : en plaçant 50.000 € (impossible, car le placement maximal est de 22.950 €, ici purement pour l’exemple), j’obtiendrais un gain net de 3.884 € au bout de 15 ans.
- Assurance-vie, taux annuel de 1,92% (taux très difficile à obtenir en 2021), en plaçant 50.000 €, j’obtiendrais un gain net de 13.968 € au bout de 15 ans.
Le livret A même s’il reste un placement très sécurisé n’est financièrement que très peu intéressant en 2021. Son avantage principal reste alors sa liquidité et sa simplicité, c’est souvent pour cela qu’il est favorisé pour le placement d’épargne. Il est rarement envisagé comme produit permettant de faire fructifier son épargne. En revanche l’Assurance-vie est plus souvent envisagée dans cet objectif et celui de la transmission de patrimoine. Le produit le plus sécurisé de ce placement reste les fonds en euros au capital garanti.
Il existe de nombreux autres placements en immobilier : placement en SCPI, investissement en viager ou en nue-propriété, nous les aborderons dans d’autres articles. Il est plus compliqué de définir leur rendement, car leurs conditions sont très variables (coût d’entrée, de gestion, de sortie, etc.).