Comment investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux et quel rendement espérer en 2021 ?

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La belle endormie reste un choix pertinent en terme d’investissement locatif en 2021. En effet le risque de pertes à Bordeaux est notoirement faible du fait des infrastructures, du cadre géographique et culturel, et enfin grâce au tissu économique dense de la ville. La capitale girondine offre encore de belles opportunités pour qui peut les saisir à temps.

Pourquoi investir à Bordeaux ?

Bordeaux est une ville qui est devenue très attractive. De nombreuses familles, ainsi que des jeunes cadres et des étudiants y ont élu domicile attirés par son patrimoine culturel et naturel ainsi que son dynamisme économique.  Une telle popularité a fait grimpé les coûts immobiliers de plus de 60% ces 10 dernières années. Certes le contexte est particulier en ce début d’année 2021 et les prix immobiliers ont très légèrement baissé entre 2020 et 2021 (-0,2%). Cependant la tension locative reste forte, menée par la demande étudiante et celle des jeunes actifs.

Aujourd’hui encore les risques de pertes restent très minimes pour un investissement locatif à Bordeaux, pour plusieurs raisons. L’activité économique de la ville reste soutenue, la vacance locative très faible, et enfin, les coûts d’emprunt sont historiquement bas.

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Comment investir à Bordeaux dans le locatif ?

Quels sont vos critères? Quel est votre budget ou capacité d’emprunt? Telles sont les questions qu’il faut se poser. Il se peut que la localisation de l’appartement ou bien ses caractéristiques soient plus importants que la rentabilité de l’investissement en soi. Ces réponses vous seront propres. Cependant les biens les plus rentables dans la location restent les petites surfaces, plus faciles à louer ou les colocations qui offrent la meilleure rentabilité, mais un ticket d’entrée plus conséquent.

  1. Le budget pour un appartement à Bordeaux oscille autour des chiffres suivants: ce ne sont que des indications
Studio T2 Coloc – 2 Chambres
Bordeaux ville 150.000€ 230.000€ 350.000€
Périphérie 120.000€ 180.000€ 300.000€

Pour la périphérie nous pensons surtout à Talence-Pessac pour la proximité avec l’université, ou Mérignac pour les entreprises qui y ont élu domicile comme Thalès ou Dassault.

2. Le financement

Aux vues des taux d’emprunts, autour de 1,2% – 1,7% pour un crédit sur 20 ans, ainsi que de l’inflation (0,5% en 2020) nous vous recommandons fortement de faire financer le bien pour bénéficier de l’effet de levier et d’optimiser votre investissement. Sachez que si vous êtes expatrié ou non-résident il vous sera plus difficile (mais loin d’être impossible) d’obtenir un crédit, certaines banques pourront vous demander un nantissement et un apport plus conséquent.

3. A prendre en compte : le régime bailleur, les procédures en cours, la taxe foncière, les charges et les travaux.

Tout ces aspects entreront dans le cadre de la fiscalité de votre investissement. Le régime bailleur est surtout déterminé par les recettes des loyers, les revenus de votre foyer fiscal, et le type de location: meublée ou nue. Les charges qu’il vous faudra régler affectent directement le rendement de votre investissement. Il est donc primordial de bien les estimer avant d’acheter le bien.

Quel rendement espérer pour un studio meublé en centre ville ou une colocation excentrée (meublée aussi)?

Ici nous prenons deux exemples

 

Comparaison avec d’autres produits de placement :

  • Livret A, taux actuel de 0,5 : en plaçant 50.000€ (impossible car le placement maximal est de 22.950€, ici purement pour l’exemple) , j’obtiendrais un gain net de 3.884€ au bout de 15 ans.
  • Assurance-vie, taux annuel de 1,92% (taux très difficile à obtenir en 2021) , en plaçant 50.000€, j’obtiendrais un gain net de 13.968€ au bout de 15 ans.