Via le financement immobilier expatrié, chaque année, des milliers de Français installés à l’étranger tentent d’acheter un bien en France … sans succès. Les refus de crédit explosent, malgré des revenus élevés et des situations professionnelles stables. Pourquoi ? Parce que les banques françaises n’aiment pas l’incertitude. Résidence fiscale étrangère, revenus en devises, contrat local : tout devient un frein.
Un résident emprunte sur 25 ans avec 10 % d’apport ? L’expatrié devra souvent en fournir 30 %, parfois plus. Et encore, toutes les banques ne prêtent pas aux non-résidents. Mais il existe des solutions. Ce guide vous donne les clés et vous montre comment convaincre les banques, même à distance.
Comprendre le financement immobilier pour les expatriés
Comprendre le financement immobilier pour les expatriés permet d’éviter les pièges bancaires et d’optimiser son projet d’achat depuis l’étranger.
Qui est considéré comme expatrié par les banques françaises ?
Un expatrié, pour une banque française, est une personne vivant hors de France, dont la résidence fiscale est à l’étranger. Ce statut concerne plus de 2,5 millions de Français dans le monde (source : Ministère des Affaires étrangères, 2023). Il inclut ceux en CDI local, détachés ou en contrat d’expat.
Ce statut implique une fiscalité différente, souvent liée à un autre pays, comme le Canada ou le Portugal, ce qui complexifie le financement immobilier.
Résidents français vs expatriés : des conditions bancaires inégales
Un résident fiscal français peut emprunter jusqu’à 110 % du prix d’achat, frais inclus. En revanche, un expatrié devra fournir un apport personnel d’au moins 20 à 30 %, parfois plus selon le pays de résidence.
Les banques appliquent également une décote de 10 à 30 % sur les revenus perçus en devise étrangère. Cela impacte directement la capacité d’emprunt et le montant du prêt.
Enfin, la durée de prêt accordée aux résidents expatriés est souvent plus courte : 20 ans maximum, contre 25 voire 30 ans pour les résidents.
Pourquoi les banques imposent des conditions strictes aux expatriés ?
Les banques perçoivent les expatriés comme des profils à risque : instabilité fiscale, revenus variables, absence de recours facile en cas d’impayé. Cela explique leur prudence et les conditions souvent plus strictes pour accorder un crédit immobilier expatrié.
Pour obtenir un prêt immobilier France, il faut souvent passer par un courtier immobilier. Ces courtiers en crédit immobilier spécialisés optimisent le dossier de prêt, identifient la bonne banque, et négocient un taux d’intérêt adapté.
L’assurance emprunteur, un enjeu pour les non-résidents
Une assurance prêt classique ne couvre pas toujours un emprunteur vivant à l’étranger. Certains établissements exigent une assurance emprunteur spécifique, voire une assurance-vie luxembourgeoise pour sécuriser l’opération.
C’est souvent le cas dans les montages patrimoniaux, notamment en investissement locatif ou en immobilier résident haut de gamme.
Les conditions pour obtenir un crédit immobilier en tant qu’expatrié
Accéder à un crédit immobilier en tant qu’expatrié nécessite de répondre à des critères spécifiques fixés par les banques.
Apport personnel minimum
Oubliez le prêt à 110 % : pour un expatrié, les banques exigent un apport de 20 à 30 %, minimum. Ce durcissement surprend beaucoup de Français établis à l’étranger. Et pourtant, les banques sont claires : plus de garanties ou pas de crédit. Un résident fiscal en France peut souvent emprunter avec un apport réduit, voire financé. L’expatrié, lui, doit prouver sa solidité financière.
Pas de compte en France ? Pas de contrat local ? Votre dossier sera mis de côté avant même d’être étudié. Ce décalage, injuste mais réel, freine de nombreux projets d’achat. Et il vous oblige à renforcer votre stratégie de financement.
Taux d’endettement
Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %. Mais les revenus en devises sont souvent décotés par les banques françaises, parfois jusqu’à 30 %. Vous gagnez bien votre vie à Toronto ? Seuls 70 % de vos revenus seront pris en compte. Résultat : un montant de prêt réduit, voire un refus, même avec un CDI. Pour éviter cela, fournissez des justificatifs clairs, traduits et bien organisés. Un bon dossier prêt immobilier est essentiel. Et pour maximiser vos chances, faites-vous accompagner par un courtier spécialisé.
Durée et montant du prêt
Un résident emprunte souvent sur 25 ans. Un expatrié ? 20 ans, parfois moins. Et ce détail change absolument tout. Moins de durée, c’est plus de mensualités. Résultat : vous obtenez un prêt plus petit, sauf si votre apport augmente. Vous souhaitez maximiser votre montant prêt ? Il faut négocier un taux d’intérêt compétitif et une assurance adaptée à votre profil. L’assurance emprunteur classique ne suffit pas toujours.
Constitution du dossier de prêt immobilier pour expatrié
La constitution du dossier de prêt immobilier pour expatrié demande rigueur, anticipation et des justificatifs parfaitement adaptés aux attentes des banques françaises.
Documents à fournir
Un dossier de prêt solide est essentiel pour obtenir un crédit immobilier en tant qu’expatrié. Les banques françaises demandent des pièces précises :
- Pièce d’identité,
- Contrat de travail (idéalement un CDI),
- Bulletins de salaire,
- Avis d’imposition du pays de résidence,
- Relevés bancaires
- Justificatifs d’épargne.
Ces documents permettent d’évaluer votre stabilité financière et votre taux d’endettement. En tant que non-résident, les exigences sont plus strictes qu’en France. Votre projet doit être clair, avec un plan de financement détaillé et une estimation du loyer si vous visez un investissement locatif.
Traductions et certifications
Si vous résidez au Canada, au Portugal ou ailleurs hors de France, vos justificatifs seront probablement rédigés dans une langue étrangère. Dans ce cas, il faudra présenter des traductions certifiées conformes.
Les documents de prêt immobilier traduits doivent être réalisés par un traducteur assermenté. Sans cela, le dossier crédit immobilier peut être rejeté. Les banques exigent des justificatifs lisibles et exploitables sans ambiguïté.
Mieux vaut anticiper ce point avant de souscrire un prêt immobilier, car cela peut retarder l’instruction de votre dossier.
Astuces pour un dossier solide
Pour optimiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier en tant qu’expatrié, adoptez les bons réflexes dès le départ :
- Ouvrez un compte bancaire en France : cela rassure la banque, simplifie les virements et facilite les échanges.
- Préparez un dossier complet : justificatifs de revenus, situation familiale, contrat de travail, apports disponibles, etc.
- Faites appel à un courtier prêt immobilier spécialisé expatriés : il connaît les critères des banques et anticipe les points bloquants.
- Envisagez une assurance vie luxembourgeoise : utile pour les expatriés, elle protège et optimise votre opération à l’international.
Avec un bon accompagnement, le crédit immobilier expatrié devient accessible, même depuis le Canada, le Portugal ou ailleurs dans le monde.
Le rôle du courtier pour les expatriés
Le rôle du courtier pour les expatriés est de faciliter l’accès au crédit en optimisant chaque étape du financement à distance.
Pourquoi passer par un courtier ?
Obtenir un crédit immobilier lorsqu’on vit à l’étranger reste un défi pour de nombreux Français expatriés. Les banques françaises appliquent des critères stricts aux expatriés, même avec un bon revenu. Passer par un courtier immobilier spécialisé permet d’accéder plus facilement aux établissements bancaires ouverts aux profils non-résidents.
Un courtier prêt immobilier connaît les exigences des banques et sait comment structurer un dossier crédit immobilier convaincant. Il ajuste le montage financier selon le profil, optimise le taux d’intérêt et négocie des conditions plus avantageuses. Cela permet de gagner du temps et d’augmenter les chances d’acceptation du dossier prêt.
Un bon courtier compare les offres, réduit les coûts de l’assurance emprunteur et peut vous éviter de perdre un bien à cause d’un refus de financement. Il maîtrise aussi les enjeux liés au taux d’endettement, à la durée du prêt et au montant emprunté.
Sélectionner un courtier spécialisé pour expatriés
Tous les courtiers ne sont pas adaptés aux expatriés. Il vaut mieux s’adresser à des spécialistes du crédit immobilier international. Ces experts maîtrisent les contextes fiscaux de pays comme le Canada, le Portugal ou les Émirats, et savent gérer les documents dans plusieurs langues. Ils anticipent les blocages liés au statut de non-résident et montent un dossier solide. En amont, ils vous orientent aussi vers une assurance prêt adaptée, voire une assurance vie luxembourgeoise pour sécuriser un achat ou un investissement locatif. En choisissant un courtier expérimenté, vous accédez aux bonnes banques, même à distance.
Quelles banques acceptent de financer les expatriés ?
Certaines banques françaises disposent de services spécialisés capables d’étudier, d’accepter et de financer les projets immobiliers des expatriés.
Les grandes banques françaises
Toutes les banques ne financent pas les expatriés, mais certaines le font efficacement. Le Crédit Agricole, BNP Paribas, Société Générale, BRED ou LCL disposent de services adaptés aux non-résidents. Elles financent aussi bien l’achat pour habiter que pour louer. Résidence principale, bien locatif ou secondaire : tout est possible. Les prêts proposés sont souvent à taux fixe, avec un taux légèrement plus élevé pour les expatriés. Chaque dossier est analysé en détail : pays de résidence, type de contrat, montant demandé. Un apport d’au moins 20 % est généralement exigé.
Les politiques spécifiques aux expatriés
Obtenir un prêt depuis l’étranger peut sembler complexe, mais MyExpat simplifie les démarches. La plateforme ne propose pas de crédit, mais vous accompagne à chaque étape :
- Définition du projet,
- Recherche de financement,
- Coordination avec le notaire.
Elle s’appuie sur un réseau de banques partenaires habituées aux profils non-résidents. Ses experts connaissent les attentes des établissements français et vous aident à constituer un dossier solide. MyExpat vous met aussi en relation avec des courtiers spécialisés qui négocient le taux, la durée, l’assurance emprunteur, et peuvent recommander une assurance vie luxembourgeoise si nécessaire. Vous avancez plus vite, plus sereinement, avec des solutions adaptées à votre profil, même depuis le Canada, le Portugal ou ailleurs.
Assurance emprunteur et couverture des risques
L’assurance emprunteur est un élément clé du financement immobilier, surtout pour les expatriés confrontés à des exigences spécifiques des banques françaises.
L’assurance emprunteur : obligatoire mais adaptable
L’assurance emprunteur est exigée pour tout prêt immobilier, y compris pour les expatriés. Les contrats proposés par les banques sont souvent standards et peu adaptés aux non-résidents. La délégation d’assurance, plus souple, permet de choisir une couverture externe, mieux ajustée à votre situation. En dehors de l’Union européenne, certaines compagnies excluent des pays comme le Canada ou les Émirats. Un courtier saura vous orienter vers un contrat compatible avec votre profil et votre projet, qu’il s’agisse d’un achat, d’un bien locatif ou d’une résidence en France.
Assurance-vie luxembourgeoise : un outil stratégique ?
Pour les expatriés, l’assurance vie luxembourgeoise permet de protéger leur capital grâce à la solidité juridique du Luxembourg. Elle peut aussi couvrir un prêt en cas de décès, en complément d’une assurance classique. Ce type de contrat facilite la transmission du patrimoine et offre un cadre fiscal avantageux. Certains courtiers la recommandent pour sécuriser un achat à distance ou structurer un projet international.
Focus : investissement locatif pour les expatriés
L’investissement locatif reste une stratégie efficace pour les expatriés souhaitant préparer leur retour, valoriser leur épargne et sécuriser leur patrimoine à distance.
Pourquoi investir en France depuis l’étranger ?
L’investissement locatif reste une stratégie prisée des expatriés pour diversifier leur patrimoine tout en préparant leur retour en France. Le marché de l’immobilier français se distingue par sa régulation, sa stabilité et son attractivité dans les grandes métropoles comme Paris.
Même depuis l’étranger, vous pouvez obtenir un crédit immobilier expatrie si votre dossier est solide et que vous disposez d’un bon apport. Les banques françaises analysent avec rigueur la situation des expatriés résidents, mais restent ouvertes aux profils avec un CDI ou des revenus stables. En parallèle, les taux restent raisonnables. La durée du prêt, le taux d’endettement et le montant prêté s’adaptent à chaque situation.
Dispositifs fiscaux encore disponibles
En 2025, plusieurs dispositifs permettent d’optimiser la fiscalité liée à un achat immobilier en France, même pour un résident étranger :
- LMNP au réel : permet d’amortir le bien et les meubles, réduisant fortement les loyers imposables.
- LMP : statut professionnel dès que les recettes locatives dépassent 23 000 € et les autres revenus.
- Déduction des intérêts d’emprunt : si vous êtes imposé en France, les intérêts de crédit immobilier sont déductibles.
- Amortissement comptable : pour les locations meublées en régime réel.
- Assurance vie luxembourgeoise : outil de capitalisation fiscalement neutre, utile en parallèle d’un investissement locatif.
Chaque français non-résident doit vérifier les conventions fiscales entre son pays d’expatriation et la France pour éviter la double imposition.
Réussir votre prêt immobilier en tant qu’expatrié
Obtenir un prêt immobilier expatrié exige méthode et rigueur. Il faut d’abord constituer un dossier complet, bien structuré, avec un apport suffisant, des justificatifs solides et un taux d’endettement cohérent. Le choix de la banque joue un rôle déterminant : toutes ne financent pas les résidents expatriés, surtout ceux vivant hors Europe.
Depuis l’étranger, chaque étape compte : un accompagnement expert fait toute la différence. Vous êtes Français non-résident ? Confiez votre projet à MyExpat, la plateforme 100 % en ligne dédiée aux expatriés. Simulation, financement, gestion de l’achat : tout est pris en charge, pour un achat immobilier en France, simple et sécurisé.