Expatriés: comment évaluer votre capacité d’emprunt immobilier ?

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Être expatrié représente souvent une opportunité professionnelle qui s’accompagne généralement d’avantages financiers. Mais lorsqu’il s’agit d’emprunter en France, les choses peuvent se compliquer: revenus versés à l’étranger, type de contrat, demande de collatéral sont les principaux freins que vous pourrez rencontrer. Il existe pourtant des solutions, mais comment est calculé le montant d’un emprunt immobilier ? A quel  taux les banques françaises prêtent aux expatriés ? Et surtout, comment savoir si une banque française acceptera de vous prêter pour votre projet ? Réponses

Votre contrat de travail à l’étranger : le critère rédhibitoire

Tout d’abord, avant de vous accorder un crédit, une banque va d’abord chercher à évaluer le risque qu’elle encourt à vous prêter de l’argent. Pour les non-résidents, le principal critère de qualification du risque est le type de contrat de travail que vous avez en tant qu’expatrié.

Contrat détaché

Si vous avez un contrat Français et que vous êtes détaché à l’étranger, vous êtes ,pour la majorité des banques, assimilé à un résident Français. Vous n’aurez alors aucun problème à obtenir un prêt de la part de votre banque ou d’un courtier. Vous êtes dans la meilleure des situations.

Contrat local

Si vous êtes en contrat local – la majorité des expatriés – vous ne devriez pas avoir de mal à réaliser un emprunt immobilier. Mais les conditions du prêt dépendront alors de votre employeur : si vous travaillez pour une multinationale comme Alstom, Total ou Schneider Electric par exemple, votre niveau de risque est considéré comme faible et vous obtiendrez également un prêt sans difficulté. Par contre, si votre employeur à l’étranger est une PME moins connue, votre niveau de risque passe un cran au-dessus. Cette situation n’est pas bloquante, mais attendez-vous à obtenir un taux plus élevé que la moyenne.

Entrepreneur

Dernière situation, si vous êtes chef d’entreprise non résident ou travaillez comme indépendant à l’étranger, vous n’avez presque aucune chance d’obtenir un prêt en France. La quasi totalité des banques refusent de financer des chefs d’entreprise basés à l’étranger, et ce même si vous gagnez très bien votre vie ou que vous avez un apport important.

Quel montant pouvez-vous emprunter ?

Sauf si vous êtes chef d’entreprise ou indépendant à l’étranger, vous êtes donc en capacité d’emprunter en France en tant que non-résident. Reste à savoir désormais quel montant la banque est prête à vous accorder.

Pour calculer cela, la banque va s’intéresser à vos revenus mensuels et plus précisément à votre ratio charges/rémunération nette. En général, pour être accepté par une banque, ce ratio ne doit pas dépasser 30 à 35%.

Les charges sont majoritairement constituées par des obligations longues durées dont principalement. Principalement : votre loyer, le remboursement d’un emprunt en cours et éventuellement le paiement d’une pension. A l’inverse, les frais de scolarité de vos enfants ou encore le coût de la vie dans le pays où vous êtes installé ne sont pas pris en compte. Côté rémunération, seul les revenus fixes intéressent les banques. Les dividendes ou les bonus que vous pourriez percevoir n’influencent pas leur décision.

Plus ce ratio est donc bas, plus le montant de votre emprunt immobilier sera haut.

Quel taux d’intérêt sont proposés aux expatriés ?

Que vous soyez résident français ou expatriés, le taux d’intérêt est synonyme du risque que vous représentez pour la banque. Donc moins vous représentez de risque pour la banque (selon ses critères), plus le taux qu’elle vous proposera sera bas. Mais un expatrié représente, par définition, un risque plus élevé pour les banques. Il habite en effet dans une juridiction différente de celle de la banque. En moyenne, les taux accordés aux expatriés sont donc entre 0,20% et 0,50% supérieurs aux taux moyens proposés à un résident français.

En détails, les banques prennent en compte plusieurs critères pour évaluer le taux auquel vous pouvez emprunter. Certains sont spécifiques aux Français expatriés. C’est notamment le cas, comme vu précédemment, du contrat de travail dont vous justifiez à l’étranger. Viennent ensuite le niveau de formation, le montant de l’apport que vous êtes en mesure de constituer ainsi que la durée sur laquelle vous souhaitez rembourser votre emprunt.

En conclusion, tout dépend donc de votre statut personnel et professionnel et de nombreux paramètres sont à prendre en compte. Sachez également que si ces observations se vérifient dans la plupart des cas, votre relation commerciale ou historique avec votre banque et votre conseiller peut bien sûr influencer les conditions d’obtention d’un prêt.