Avant de se lancer dans son projet immobilier et dans le cadre d’un investissement locatif, un acheteur doit étudier sa rentabilité. Cela lui permettra de savoir si son projet est réellement viable ou pas. Ça lui permettra aussi d’éviter les mauvais investissements. Il existe différentes manières de calculer la rentabilité d’une acquisition immobilière, notamment la rentabilité brute, la rentabilité nette, et le taux de rendement interne, appelé TRI ou rentabilité des Fonds propres.
Qu’est ce que la rentabilité des Fonds propres ?
On parle de TRI (ou rentabilité des Fonds propres) mais aussi de taux de rendement interne. C’est un calcul souvent utilisé par les investisseurs afin d’évaluer l’aspect financier de leur projet. Cet indicateur est précis, et permet d’intégrer plusieurs facteurs d’un projet immobilier, comme les aspects financiers, fiscaux et économiques, par exemple.
Contrairement aux autres formules de rendement, le TRI prend en compte le temps, l’évolution des flux ainsi que la modalité d’investissement. C’est pour cette raison que cette méthode de calcul peut être considérée comme complexe. En fait, elle prend en compte l’inflation et autres fluctuations possibles du marché. Cette méthode permet de donner une vision plus globale du projet et évolutive sur le long terme.
Quelle est la différence avec le rendement classique ?
La rentabilité : un outil qui ne donne pas une perspective long-terme globale
Le rendement plus classique permet de calculer la rentabilité à un moment précis, sans prendre en compte l’origine des fonds et les fluctuations qui pourraient entrer en jeu. Par exemple, un calcul de rendement ne différencie pas un investissement basé sur un apport personnel de celui concrétisé grâce à un emprunt. Cette information est très importante à retenir, car il est toujours conseillé de mobiliser au minimum son épargne dans le cadre d’une acquisition immobilière. Cette recommandation vous ait généralement donné pour que vous profitiez de l’effet de levier et que vous puissiez profiter d’un investissement réalisé grâce à l’emprunt. Ainsi vous ne mobilisez pas (ou peu) votre épargne personnelle.
Le TRI : une méthode de calcul globale de l’intérêt d’un placement plutôt qu’un autre
Les atouts du TRI font de lui un facteur de décision et de négociation. Contrairement au TRI, le rendement locatif regroupe uniquement les charges de location, les loyers et autres frais. La rentabilité locative est intéressante et indispensable pour analyser le rendement d’un investissement locatif. Toutefois, ce calcul reste insuffisant pour prendre une décision stratégique quant à un projet immobilier. La rentabilité locative nette est plus précise et elle permet surtout de comparer plusieurs investissements locatifs entre eux. Ce calcul ne permet donc pas de comparer un placement financier à un autre investissement non-immobilier.
Comment le calculer ?
Pour calculer le taux de rendement interne, il faut appliquer la formule simplifiée suivante :
TRI = (Valeur finale / Montant investi) ^ (1/n) – 1
En fait, la formule prend en compte tous les flux de trésorerie. C’est à dire les flux d’argent entrants et sortants, durant la durée de l’investissement. Ces flux comprennent l’apport, les frais divers, les revenus de loyer, les charges et les impôts. Mais cette formule prend en compte leur évolution avec le temps, et l’inflation notamment.
Pour comparer deux investissements, l’un avec un apport d’épargne et l’autre financé par un crédit immobilier, il est intéressant de passer par la méthode de TRI. A partir des calculs, les dépenses et les gains sur un investissement d’une même somme pourront être analysés. Grâce à ces résultats, une décision stratégique pourra être prise. En général, ce calcul démontre bien que passer par un emprunt bancaire est plus intéressant, en terme de trésorerie.
En plus de ce calcul, l’investisseur doit bien réfléchir à deux autres facteurs, qui sont l’impôt sur le revenu annuel ainsi que l’indicateur d’autofinancement et de rendement.
Une fois que toutes ces données sont analysées, l’investisseur aura plus de chance de concrétiser un projet immobilier stratégique et rentable.
À retenir : Le TRI permet d’analyser un investissement immobilier (ou autre) dans le temps. Ce qui n’est pas le cas du calcul d’un cash-flow annuel ou de la rentabilité locative nette . Ils sont surtout utiles pour comparer deux placements immobiliers locatifs.
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