Encadrement des loyers : guide complet pour propriétaire en 2026

L’encadrement des loyers limite le montant qu’un bailleur peut demander dans certains territoires français. En 2026, le dispositif du niveau des loyers s’applique notamment à Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Montpellier, une partie de Grenoble-Alpes Métropole et au Pays Basque. Pour un propriétaire expatrié, le contrôle du loyer est particulièrement important : une erreur de calcul peut réduire la rentabilité attendue ou entraîner une demande de remboursement du trop-perçu.

En 2026, l’encadrement du niveau des loyers impose, dans les territoires concernés, un loyer de base qui ne dépasse pas le loyer de référence majoré, fixé à 20 % au-dessus du loyer de référence. Le calcul dépend notamment de la localisation, du nombre de pièces, de l’époque de construction et du caractère meublé ou non du logement. Un complément de loyer peut exceptionnellement s’ajouter sous conditions.

Figurant dans la checklist des obligations du bailleur non-résident, cette vérification doit être réalisée avant de fixer le loyer ou d’acheter le bien, car le plafond légal entre directement dans le calcul du rendement locatif.

Encadrement des loyers : de quoi parle-t-on exactement ?

L’expression encadrement des loyers recouvre en réalité deux mécanismes différents.

Le premier concerne l’évolution du loyer. Il s'applique dans les communes situées en zone tendue et limite notamment les augmentations lors d'une relocation ou d'un renouvellement de bail. Ce dispositif a été prolongé du 1er août 2026 au 31 juillet 2027.

Le second concerne le niveau du loyer. Dans certains territoires ayant instauré ce dispositif, le bailleur doit respecter un plafond calculé à partir d'un loyer de référence fixé chaque année par arrêté préfectoral.

Cette distinction est essentielle pour un investisseur : être situé en zone tendue ne signifie pas automatiquement que le logement est soumis à un loyer de référence majoré.

Pour un propriétaire expatrié, la première vérification consiste donc à identifier le régime applicable à la commune du bien, avant même de comparer son loyer aux annonces voisines.

Quels logements sont concernés par l'encadrement des loyers ?

Le périmètre du dispositif reste plus restreint qu'on ne l'imagine, à la fois par ville et par type de logement.

Les villes où le dispositif s'applique en 2026

Au premier semestre 2026, neuf territoires regroupant près de soixante-dix communes appliquent l'encadrement du niveau des loyers, chacun sous l'autorité du préfet de département compétent. Le tableau ci-dessous récapitule les principaux territoires concernés.

Source : service-public.fr, fiche F1314 ; arrêtés préfectoraux par territoire.

D'autres agglomérations ont candidaté pour rejoindre le dispositif en 2026 ou 2027, notamment Marseille, l'agglomération d'Annemasse et plusieurs communes du Grand-Orly Seine Bièvre. Une expérimentation spécifique a également été ouverte dans trente-huit communes ultramarines par la loi du 13 juin 2025.

Le dispositif, initialement prévu pour s'achever le 24 novembre 2026, a fait l'objet d'un vote de l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025 visant à le pérenniser au-delà de son caractère expérimental. Un rapport d'évaluation définitif reste toutefois attendu au Parlement avant la fin de l'année, ce qui invite à suivre les évolutions réglementaires plutôt qu'à considérer le calendrier comme figé.

Les logements exclus

Certains logements échappent au plafonnement, quelle que soit la commune concernée.

• les logements sociaux conventionnés,
• les logements soumis à la loi de 1948,
• les locations saisonnières type meublé de tourisme,
• les résidences avec services

Ces derniers ne relèvent pas de l'encadrement du niveau des loyers. Les baux mobilité, en revanche, entrent bien dans le champ du dispositif dès lors que le logement se situe dans une commune couverte par un arrêté préfectoral.

Cette cartographie des zones et des exclusions posée, il devient possible d'aborder la question centrale pour tout bailleur : comment calculer un loyer conforme.

Comment calculer le loyer avec l’encadrement des loyers ?

Le calcul du plafond repose sur le loyer de référence majoré correspondant précisément au logement.

Le préfet fixe chaque année trois valeurs, exprimées en euros par mètre carré :

• le loyer de référence ;
• le loyer de référence majoré ;
• le loyer de référence minoré.

Le loyer de référence correspond au niveau médian observé pour une catégorie de logements donnée. Le loyer majoré est fixé à 20 % au-dessus de cette référence, tandis que le loyer minoré correspond à une valeur inférieure de 30 %.

Les critères qui déterminent le loyer de référence

Le montant applicable dépend notamment :

• du secteur géographique ;
• du nombre de pièces principales ;
• de l’époque de construction ;
• du caractère meublé ou non du logement.

Les loyers de référence sont établis à partir des données des Observatoires locaux des loyers. Pour un logement meublé, une majoration spécifique peut être appliquée afin de tenir compte de la différence constatée entre locations nues et meublées.

Exemple de calcul

Imaginons qu’un arrêté fixe pour un appartement donné un loyer de référence de 20 €/m².

Le loyer de référence majoré sera :

20 € × 1,20 = 24 €/m²

Pour un logement de 40 m² :

40 × 24 € = 960 € de loyer de base mensuel maximum

Ce calcul constitue une illustration. Pour un bien réel, le montant doit être vérifié avec l’arrêté et le simulateur officiel correspondant au territoire et à la date de signature du bail.

Le complément de loyer permet-il de dépasser le plafond ?

Oui, mais un complément de loyer n’est pas automatique.

Lorsqu’un logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort qui n’ont pas déjà été prises en compte dans la détermination du loyer de référence, un complément peut être prévu. Il vient alors s’ajouter au loyer de base.

Le bail doit préciser :

• le montant du complément ;
• les caractéristiques du logement qui le justifient.

Le propriétaire doit être capable de démontrer la pertinence de ce complément en comparaison avec des logements de même catégorie situés dans le même secteur.

Quelles caractéristiques peuvent justifier un complément ?

Le complément doit correspondre à une caractéristique réellement particulière du logement et suffisamment déterminante.

Un simple élément déjà intégré dans le calcul du loyer de référence ne peut pas être facturé une seconde fois sous forme de complément.

À l’inverse, certaines caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort peuvent, selon les circonstances, justifier un complément.

Pour un expatrié qui confie la gestion du bien à distance, c’est un point à faire valider avant de fixer le loyer : un complément mal justifié peut être contesté par le locataire.

Quand le complément de loyer est-il interdit ?

Depuis les contrats conclus à compter du 18 août 2022 en métropole, aucun complément ne peut notamment être appliqué lorsque le logement présente certaines caractéristiques défavorables : humidité, mauvaise isolation, fenêtres laissant anormalement passer l’air, vis-à-vis à moins de 10 mètres, infiltrations, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale ou encore DPE F ou G.

Le complément de loyer ne doit donc jamais servir à contourner artificiellement le plafond légal.

Quels sont les droits et obligations des propriétaires et des locataires ?

Le contrat de bail doit refléter fidèlement les règles applicables dans la commune concernée, sous peine de fragiliser la position du propriétaire en cas de litige.

Les obligations du bailleur

Le bail doit mentionner explicitement le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant au logement. Si un complément de loyer est appliqué, son montant et sa justification doivent également figurer dans le contrat. Le bailleur doit par ailleurs afficher ces informations avant même la signature, dans l'annonce de mise en location, et conserver les justificatifs en cas de contrôle.

Les droits du locataire

Un locataire qui constate un dépassement du plafond légal peut demander la mise en conformité du bail par lettre recommandée. En l'absence de réponse du bailleur dans un délai de deux mois, il peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, étape obligatoire avant toute action devant le juge des contentieux de la protection. Cette procédure peut aboutir à une baisse du loyer et au remboursement des sommes perçues en trop, avec effet rétroactif sur plusieurs années.

Ces obligations non respectées exposent le bailleur à des conséquences bien réelles, qu'il convient de mesurer précisément.

Que risque un propriétaire en cas de non-respect ?

Le non-respect de l'encadrement des loyers entraîne des sanctions cumulables, financières et contractuelles.

Les sanctions financières

Selon service-public.fr, l'amende administrative peut atteindre 5 000 € pour un bailleur personne physique et 15 000 € pour une personne morale comme une SCI. Cette sanction s'ajoute à l'obligation de rembourser les sommes perçues en excès, majorées d'intérêts, et peut être prononcée pour chaque logement concerné en cas de patrimoine locatif multiple.

Les recours du locataire

Avant toute sanction, le préfet adresse en général une mise en demeure au bailleur pour qu'il régularise la situation. Le locataire, de son côté, conserve la possibilité d'engager une action en diminution de loyer devant le juge, indépendamment de la procédure administrative. Sur un dépassement de 150 € par mois maintenu pendant deux ans, le remboursement réclamé peut ainsi dépasser 3 600 €, un montant qui efface rapidement le gain apparent d'un loyer surévalué.

Les contrôles réalisés par les collectivités

Plusieurs villes, à commencer par Paris, ont mis en place des plateformes de signalement en ligne permettant aux locataires de vérifier la conformité de leur loyer et de signaler un dépassement en quelques clics. Ce dispositif de contrôle citoyen, couplé à l'instruction administrative de la préfecture, renforce la probabilité qu'un loyer non conforme finisse par être détecté.

Au-delà du risque de sanction, la question qui intéresse réellement un investisseur reste celle de la rentabilité.

Encadrement des loyers : quel impact sur un investissement locatif ?

Le dispositif ne rend pas un investissement mauvais par principe. Il oblige simplement à être plus sélectif dans le choix du bien et du quartier.

L'impact sur la rentabilité locative

Dans les villes soumises au plafonnement, l'écart entre le loyer de marché libre et le loyer de référence majoré atteint fréquemment 12 % à 20 %. À Bordeaux, un T2 de 42 m² qui se louerait 850 € sur le marché libre plafonne à environ 730 € une fois l'encadrement appliqué, soit un manque à gagner mensuel de 120 €. Cet écart se retrouve, à des degrés variables, à Paris, à Lille, à Lyon comme à Montpellier, où le plafond dépend fortement du quartier et de l'époque de construction du bien.

Les villes encadrées restent-elles attractives ?

La rentabilité locative brute ne résume pas à elle seule l'intérêt d'un investissement. Les villes soumises à l'encadrement restent en général des marchés porteurs en matière de valorisation patrimoniale, de faible vacance locative et de liquidité à la revente, précisément parce qu'elles concentrent une forte tension entre offre et demande.

Un investisseur qui privilégie la plus-value à long terme et la stabilité du taux d'occupation peut donc continuer à cibler ces zones, à condition d'intégrer le plafond dans son étude de rentabilité dès l'achat plutôt que de le découvrir après la mise en location.

Les erreurs commises par les investisseurs

Plusieurs erreurs reviennent régulièrement chez les investisseurs qui découvrent l'encadrement des loyers après leur achat. Acheter uniquement sur la base d'un rendement affiché sans vérifier le loyer de référence applicable expose à une déconvenue immédiate une fois le bien mis en location.

Compter sur un complément de loyer non justifiable pour combler l'écart de rentabilité conduit fréquemment à une contestation devant la commission de conciliation. Surestimer les revenus locatifs futurs sur la base d'annonces comparables, sans tenir compte du plafond réel du quartier, fausse également le calcul de cash-flow dès la première année.

Ces erreurs se cumulent souvent avec une difficulté supplémentaire propre aux investisseurs qui achètent depuis l'étranger.

Investir depuis l'étranger : ce que les expatriés doivent vérifier

Un investisseur expatrié qui pilote son projet à distance ne peut pas se fier uniquement aux chiffres transmis par un agent local ou par une annonce en ligne.

Vérifier le loyer avant de signer le compromis

Avant tout engagement, il reste indispensable de consulter le simulateur officiel de la ville concernée, en renseignant l'adresse exacte, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère meublé ou non du bien. Cette vérification en amont évite de fonder une décision d'achat sur un rendement théorique qui ne résistera pas au plafond réel applicable. Une gestion locative à distance bien organisée intègre cette vérification dès la phase d'étude du bien, avant la signature du compromis.

Anticiper la fiscalité des revenus locatifs

Un non-résident fiscal reste soumis à des règles spécifiques sur ses revenus locatifs français, quelle que soit la ville d'implantation du bien. La retenue à la source prévue à l'article 197 A du Code général des impôts s'applique selon un barème propre aux non-résidents, tandis que les prélèvements sociaux varient de 7,5 % pour un résident de l'Union européenne, de l'Espace économique européen ou de la Suisse, à des taux plus élevés pour certains profils hors Union européenne. Les conventions fiscales bilatérales signées entre la France et le pays de résidence permettent, dans de nombreux cas, d'éviter une double imposition sur ces revenus.

Pourquoi un accompagnement limite les erreurs ?

Un accompagnement investissement permet de croiser systématiquement le loyer de marché annoncé avec le plafond réglementaire applicable, avant toute prise de décision. Cette double vérification limite le risque d'un rendement surestimé au moment de l'achat et sécurise la conformité du bail dès la première mise en location.

Certaines erreurs reviennent si fréquemment qu'il vaut la peine de les lister une dernière fois, en synthèse.

Les erreurs les plus fréquentes concernant l'encadrement des loyers

Un investisseur averti évite plus facilement les pièges classiques une fois qu'il les connaît. Voici les erreurs les plus courantes constatées sur ce dispositif :

• croire que toutes les villes françaises sont concernées, alors que le dispositif ne s'applique que dans les communes ayant candidaté et obtenu un arrêté préfectoral ;
• oublier de vérifier la possibilité d'un complément de loyer, ou au contraire l'appliquer sans justification suffisante ;
• confondre l'encadrement du niveau des loyers avec l'encadrement à la relocation, deux mécanismes aux règles distinctes ;
• appliquer un ancien loyer de référence, alors que l'arrêté préfectoral est actualisé chaque année ;
• ne pas vérifier les mises à jour locales avant chaque nouvelle location ou renouvellement de bail ;
• oublier les exceptions applicables à certains logements, notamment les biens conventionnés ou les locations saisonnières.

Ces points de vigilance permettent d'aborder plus sereinement les questions les plus fréquemment posées sur le sujet.

Encadrement des loyers : sécurisez votre investissement avant d’acheter

L’encadrement des loyers ne doit pas être considéré comme un simple plafond à appliquer, mais comme un paramètre stratégique à intégrer dès la phase d’analyse d’un investissement locatif. Avant tout achat dans une zone concernée, il est essentiel de vérifier le loyer de référence applicable, de calculer le montant réellement autorisé et d’évaluer l’impact sur la rentabilité nette du projet. Cette anticipation permet d’éviter les mauvaises surprises : rendement surestimé, trésorerie insuffisante ou contraintes réglementaires après acquisition.

Vous investissez depuis l’étranger dans une ville soumise à l’encadrement des loyers ? Les experts MyExpat vous accompagnent pour analyser le potentiel réel du bien, intégrer les règles locales dans votre stratégie et sécuriser chaque étape de votre investissement locatif à distance.

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