L’encadrement des loyers de retour à Paris

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Après la suppression du dispositif d’encadrement des loyers fin 2017, cette mesure est de nouveau appliquée le 1er juillet 2019, obligeant les propriétaires à se conformer à une législation stricte en matière de fixation du loyer, dans le cadre de la loi Elan.

Contexte

Le loueur est susceptible d’être concerné par deux textes de lois :

  • Un décret qui encadre depuis l’été 2012 la hausse des loyers lors de la signature d’un nouveau contrat de location et qui concerne les trois villes dans lesquelles My expat est présent : Paris, Bordeaux et Lyon. (Consulter ce décret sur le site de Légifrance).
  • A Paris, ce décret était doublé d’un dispositif complet la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) entrée en vigueur le 1er août 2015 et qui fixait un loyer maximum. Ce dispositif a ensuite été annulé fin 2017.
  • Puis, le 12 avril 2019, l’encadrement des loyers est à nouveau entré en vigueur à Paris, dans le cadre de la loi Elan, à titre expérimental pour une durée de 5 ans, dans les métropoles du Grand-Paris, de Lyon, et d’Aix-Marseille-Provence. Il faut cependant attendre la fixation des loyers applicables pour que la mesure soit effective.

L’encadrement des loyers à Paris

Avec la loi Alur

La loi Alur, entrée en vigueur le 1er août 2015 à Paris, fixait des loyers de référence dans la capitale découpée en 14 secteurs et 80 quartiers définis. Le dispositif avait ensuite été annulé fin 2017 par la justice. Depuis cette date, les propriétaires qui louaient un logement à Paris n’avaient donc plus l’obligation de respecter un loyer plafond (aussi appelé “loyer de référence majoré”).

Le tribunal administratif de Paris avait en effet décidé d’annuler ce dispositif, considérant « qu’en ne fixant les loyers de référence que pour la commune de Paris, le préfet de la région d’Ile de France a commis une erreur de droit ». Selon le juge, il aurait fallu étendre l’encadrement à toute la zone tendue parisienne, soit plus de 400 communes.

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Avec la loi Elan

Fin 2018, le décret d’application de la loi Elan a été signé, prévoyant ainsi le retour de l’encadrement des loyers. Une volonté d’Anne Hidalgo, qui souhaite lutter contre la hausse des loyers. En effet, la suppression de l’encadrement des loyers aurait fait perdre en moyenne 1 500 euros par an aux locataires parisiens. L’association de défense des consommateurs CLCV avait d’ailleurs constaté qu’au premier semestre 2018, moins d’une annonce de location immobilière sur deux respectait le plafond fixé par la loi Alur.

Le 13 avril 2019, le décret d’application de retour de l’encadrement des loyers à Paris a été publié, prévoyant ainsi des loyers de référence exprimés en euros au mètre carré, hors charge, et définis en fonction du type de location (meublée ou non), du nombre de pièces et de l’époque de construction de l’immeuble. Ils sont fixés par l’Observatoire des loyers (OLAP) et publiés chaque année dans un arrêté préfectoral. Il faudra attendre cette publication pour que le dispositif soit appliqué. Le propriétaire qui souhaite mettre son bien en location ou renouveler un bail doit s’appuyer sur ce loyer de référence pour déterminer un loyer maximum autorisé correspondant au loyer de référence + 20 % ou -20%.

Il convient de souligner que seul le loyer est majoré, la loi ne prenant pas en compte les charges. De même, le propriétaire insatisfait par le montant du loyer maximum autorisé qui concerne son bien peut toutefois réclamer un complément de loyer si celui-ci est doté d’atouts particuliers au regard des logements de la même catégorie et situés dans un même secteur géographique : une vue, un confort, un cachet ou une localisation exceptionnelle. Ce complément de loyer doit être stipulé dans le contrat de location.

Le non-respect de cette obligation prévoit une amende administrative de 5 000 euros pour un propriétaire, et jusqu’à 15 000 euros pour une agence immobilière ou une plateforme Internet.

L’encadrement des loyers à Lyon et à Bordeaux

Un décret pris à l’été 2012 et reconduit tous les ans fixe l’augmentation maximale des loyers dans 28 zones dites « tendues », c’est-à-dire où les logements sont rares et les loyers élevés et en augmentation. C’est le cas de Paris, Bordeaux et Lyon.

Un indice de référence des loyers (IRL) fixe les augmentations annuelles maximales des loyers que peuvent appliquer les propriétaires. Il est publié chaque trimestre par l’Insee. Il s’applique aux contrats de location conclus à compter de cette date, ainsi qu’aux baux en cours.

Bon à savoir : L’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) propose un simulateur en ligne, qui permet aux propriétaires de réviser leur loyer.

En cas de litiges concernant un complément de loyer, une augmentation ou le montant du loyer, le locataire peut se tourner devant la commission départementale de conciliation (CDC) dans les 3 mois à compter de la signature du bail et, en cas d’échec, saisir le Tribunal d’instance.

En parallèle du décret de 2012, la loi Elan est également appliquée à titre expérimental à Lyon. A la différence de la loi Alur, la loi Elan n’imposera plus que la totalité de l’agglomération soit soumise à l’encadrement des loyers : l’application de l’encadrement des loyers se fera sur la base du volontariat de la commune qui pourra l’appliquer uniquement à certains quartiers. Jusqu’à aujourd’hui, 29 communes se sont dites prêtes à mettre en place ce dispositif.

Il faut savoir que c’est à Lyon et à Bordeaux que les loyers ont le plus augmenté ces quatre dernières années. On constate, depuis 2015, une hausse de 8% sur les loyers des deux villes, selon le site Se Loger.