Tous les avantages du statut LMNP (loueur meublé non professionnel)

Mais alors comment bénéficier de la fiscalité du statut LMNP ? Comment opter pour ce régime lorsque l’on n’habite pas en France ? Voici quelques explications adaptées à votre situation d’expatrié.

La location meublée non professionnelle en LMNP : conditions d’accès

Que l’on soit résident français ou non, expatrié ou en contrat local, à partir de l’instant où vous achetez un appartement en France pour le louer en meublé, vous dégagez une source de revenus en France qu’il faudra déclarer au fisc français.

Les logements meublés peuvent ici concerner une location meublée dite ‘classique’ mais aussi une location meublée de tourisme, type Airbnb ou une location meublée de tourisme classée. Les conditions pour bénéficier de la fiscalité de la location meublée non-professionnelle

• Les revenus bruts locatifs de votre bien meublé (ou vos biens meublés si vous en louez plusieurs en location meublée) ne dépassent 23.000 € bruts par an. 
• Le bien est loué meublé. Attention, certains équipements sont obligatoires. Mentionnons par exemple les volets ou rideaux dans les chambres, des plaques de cuisson, tables, sièges, lit, etc.. Pour la liste complète, vous pouvez vous rendre sur le site internet du service public.

OU

• Les revenus locatifs représentent moins de 50% des revenus de votre foyer fiscal

Si vous remplissez ces deux conditions, vous pourrez bénéficier du statut LMNP (loueur en meublé non-professionnel), particulièrement avantageux au niveau fiscal. Par contre, si vos revenus dépassent ce seuil ou représentent plus de 50% des revenus de votre foyer fiscal en France, vous basculez automatiquement en statut loueur LMP (loueur en meublé professionnel) – c’est le cas depuis la réforme du PLFSS en 2021.

Démarches

Le statut LMNP, lui, est assimilable à une sorte d’auto-entreprise. Ceci vous permet un certain nombre d’avantages, en particulier lorsque vous êtes au régime dit « réel » et que vous déclarez vos revenus comme Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Pour bénéficier de ce statut, vous devrez donc remplir un formulaire Cerfa POi au Greffe du Tribunal de Commerce. C’est le formulaire dit de ‘déclaration de début d’activité – Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante’.

Fiscalité : Les avantages du statut de LMNP

Régime micro-bic

Conditions de revenus

• Pour un meublé classique ou un meublé de tourisme Airbnb : revenus locatifs annuels bruts < 23.000 € ou si vos revenus locatifs représentent moins de 50% des revenus de votre foyer fiscal en France : revenus annuels bruts < 72.600 €

Revenu imposable

Revenu imposable = Revenu brut * 50%

Fiscalité

• Application d’un abattement forfaitaire pour charges
• Aucune autre déduction admise
• Aucun déficit ne peut être constaté

Au régime réel

Conditions de revenus

• L’ensemble des revenus meublés du foyer fiscal est supérieur à 76.200 € (pour une location meublée classique ou de tourisme Airbnb) ou 172.600 € (pour une location meublée de tourisme classée).
• Si vous le souhaitez, vous pouvez bénéficier du régime dit de ‘l’option’. Si vos revenus locatifs sont inférieurs à ceux mentionnés plus haut. Ainsi, vous pouvez opter délibérément pour ce régime. C’est que nous vous recommandons dans de nombreuses situations.

Calculer le revenu imposable au régime réel ou au régime de l’option

Revenu imposable = Revenus bruts – charges – amortissements

Contrainte

• Tenir une comptabilité commerciale, donc faire appel à un expert-comptable.

Modalités pour le demander le régime de l’option pour le régime réel

• Lettre RAR aux impôts à renvoyer avant le 1er février de la première année pour laquelle le contribuable veut être soumis au régime réel.
• Durée de l’option : 2 ans, irrévocable
• À l’expiration du délai, l’option est reconductible tacitement pour la même période, sauf dénonciation

Notre recommandation : Être LMNP au régime réel ou régime de l’option au réel

Pourquoi ?

1. En optant pour le régime réel, en tant que loueur en meublé non-professionnel, vous déduisez les frais liés à la location meublée. Que ce soit l’entretien et les réparations, les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, vous pouvez même déduire les honoraires d’agence et de My expat.
2. Le statut LMNP vous offre également la possibilité de déduire de vos revenus locatifs l’amortissement de votre bien immobilier sur 20 ans*, ainsi que vos meubles sur une période de 7 ans, y compris si vous êtes expatrié.

*Attention, c’est l’expert-comptable qui déterminera avec précision la valeur de l’amortissement annuel

La déduction de l’amortissement, le gros avantage de la location meublée, LMNP au réel

Mais que représente cet amortissement ? Pendant les durées précisées ci-dessus, vous avez le droit de déduire de vos revenus locatifs un montant destiné à compenser la dégradation naturelle du bien au fil du temps. Ce schéma permet ainsi d’alléger vos revenus locatifs déclarés, et donc de faire diminuer votre impôt sur le revenu.

Le sort des déficits fonciers dans le cas de la location LMNP déclarée au réel (ou option)

• Les déficits créés à partir des charges réelles (ie hors amortissements) sont reportables 10 ans sur des revenus LMNP
• Les déficits dus aux amortissements sont des ARD (amortissements réputés différés) et reportables indéfiniment sur les futurs revenus LMNP

Il est alors intéressant, si vous êtes déjà propriétaire, de passer d’une location nue à une location meublée.

L’imposition des revenus locatifs pour un LMNP

Vous êtes résident fiscal français

Revenu imposé à :

• L’impôt sur le revenu : taux progressif de 0 à 45%)
• Prélèvements sociaux 17,2%

Vous êtes non-résident zone EEE et Suisse

• L’impôt sur le revenu : taux progressif de 20% à 45%
• Prélèvements sociaux 7,5 %

Vous êtes non-résident hors zone EEE et Suisse

• L’impôt sur le revenu : taux progressif de 20% à 45%
• Prélèvements sociaux 17,2 %

L’imposition de la plus-value pour un loueur meublé non-professionnel

Calcul de la plus-value : le prix de vente – prix d’acquisition –frais notaire (=7,5% du prix d’acquisition -travaux* (=15% du prix d’acquisition) * si le bien a été détenu depuis plus de 5 ans

L’impôt sur le revenu

• Taux : 19 %
• Exonération progressive au bout de 6 ans de détention ;
• Exonération totale après 22 ans de détention

Prélèvements sociaux

• Taux : 17,2% (ou 7,5% pour un non-résident zone EEE et Suisse)
• Exonération progressive au bout de 6 ans ;
• Exonération totale après 30 ans de détention

Gare à la location meublée via SCI

Vous avez décidé d’investir via une SCI ? L’investissement meublé n’est malheureusement pas à votre avantage. Vous risquez, en effet, de voir vos revenus locatifs considérés comme les fruits d’une activité commerciale. En l’état, vous seriez donc assujetti à l’impôt sur les sociétés, amoindrissant les bénéfices tirés du statut LMNP.

Vous êtes tout de même décidé à investir via SCI ? Nous vous conseillons dans ce cas d’avoir recours à la location nue.

Comparaison rapide : La fiscalité du statut LMP, de loueur en meublé professionnel

Application dans le cas d’un non-résident

Depuis janvier 2021, le statut LMP est automatiquement* (dans la grande majorité des cas) appliqué aux bailleurs expatriés dont les revenus locatifs annuels issus de locations meublées dépassent 23.000 € bruts. Et ce quelque soit le nombreux de logements possédés. Ceci s’explique du fait que les non-résidents ne possèdent généralement pas d’autres sources de revenus en France, de ce fait, ils cumulent les deux conditions pour basculer sous ce régime.

Conséquences sur l’imposition des revenus locatifs

Attention, dans le cas d’une location meublée sous le régime LMP, l’imposition des revenus locatifs est significativement différente. Depuis janvier 2021 il y a une imposition minimale des revenus locatifs (prélèvements sociaux) et ce même en cas de déficit foncier. Ensuite la plus-value est imposée différemment