Comment réussir son investissement locatif à Lyon en 2023 ?

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Lyon est une valeur sûre pour réaliser un investissement locatif. La capitale des Gaules a plusieurs atouts immobiliers : une démographie croissante, un marché du travail dynamique, un aéroport international, un accès TGV central. Mais surtout, c’est l’importance de son pôle universitaire et de recherche qui rend l’immobilier locatif à Lyon particulièrement intéressant. Voici quelques éléments pour vous permettre de bien investir pour votre achat locatif à Lyon.

La solidité du marché immobilier lyonnais

Une population qui croît plus qu’ailleurs en France

 

Mentionnons que l’attractivité de la ville de Lyon n’est pas nouvelle. En effet, depuis près de 10 ans, la population lyonnaise croît de plus de 5% par an. C’est la ville qui connaît la plus grande croissance démographique en France. Ainsi, ce chiffre représente entre 10 000 et 15 000 nouveaux habitants pour la métropole lyonnaise chaque année.

Dorénavant, le marché de l’emploi y est l’un des plus dynamiques. Ce phénomène s’explique par l’installation de nombreuses entreprises et la création de nouvelles zones technologiques et d’innovation dans la ville.

 

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Située au carrefour de l’Europe, avec la mer et la montagne facilement accessibles, Lyon et ses environs séduisent les Français. La ville devrait atteindre près de 1,6 million d’habitants d’ici à 2030, d’après les prévisions de l’INSEE. Autant dire que vous n’aurez aucun mal à louer votre bien si vous décidez d’investir dans l’immobilier à Lyon.

En effet, la ville de Lyon est même considérée comme une “zone tendue”. Ce qui signifie que la demande de logements (locataires à la recherche d’une habitation) est plus forte que l’offre (propriétaires proposant des biens à la location). Tout porte donc à croire que les périodes de vacances locatives, c’est-à-dire sans locataires, seront très rares, voire inexistantes. Mais ce n’est pas le seul atout de Lyon, pour un investissement locatif. La ville est également concernée par des avantages fiscaux applicables à certains investissements locatifs. Puisqu’elle est en zone tendue, Lyon est une ville de prédilection pour les investissements immobiliers tels que le Pinel, qui ouvre droit à une réduction d’impôt élevée dans les zones tendues justement. En plus de cela, selon Expert Impôts, spécialiste de la défiscalisation, certains quartiers de Lyon permettent aussi de réaliser des investissements locatifs, tout en réduisant ses impôts.

La 2e population étudiante de France

 

Lyon population étudiante 2022

 

De plus, le pôle universitaire de Lyon est le plus important de France derrière Paris – soit plus de 110.000 étudiants. Les étudiants sont chaque année plus nombreux à venir poursuivre leurs études dans la capitale des Gaules. Cette population étudiante – en comptant tous les cursus du supérieur privé et public, représente tout de même 219.542 inscrits en 2022, soit une hausse de 4,1% entre 2021 et 2022 vs. 2,6% en moyenne en France métropolitaine (source : ministère de l’enseignement supérieur et de la recherche).

 

Selon les statistiques de l’INSEE sur 100 Lyonnais, 15 sont étudiants

 

Ce dynamisme important entraîne d’ailleurs la réalisation de nombreux aménagements urbains. Confluence, Gerland, Carré de Soie ou Part-Dieu sont quelques-uns des quartiers en pleine transformation. Il y a donc de nombreuses opportunités pour réaliser un achat locatif à Lyon rentable et sécurisé.

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Des prix en hausse qui atteste de la popularité de la ville

Depuis janvier 2017, les prix ont augmenté de 26%. C’est une hausse qui a peut-être été accélérée par le contexte sanitaire particulier, mais qui démontre l’attractivité de ce territoire une fois de plus. Cette popularité se ressent d’ailleurs dans d’autres villes de la métropole.

Villeurbanne notamment affiche augmentation de plus de 34 % sur la même période. Aujourd’hui, le prix moyen du mètre carré à Lyon se situe aux alentours de 5 217 €. Mais attention, car il s’agit d’une moyenne et les plus beaux appartements à Lyon sont souvent vendus à plus de 7 000 € / m2 (source: meilleursagents.com)

 

Réaliser un investissement locatif à Lyon : budget, surfaces, fiscalité

 

C’est en investissant dans des appartements de petites surfaces (entre 20 et 40 m²) que vous obtiendrez le meilleur rendement locatif.

Chez My expat, nous recommandons un budget de 200 000 € pour concrétiser un investissement locatif à Lyon.

Avec autant d’étudiants présents à Lyon, vous n’aurez aucun mal à louer un studio ou un T2 à proximité des universités ou des écoles supérieures. 

Louer votre appartement meublé peut aussi constituer une opération intéressante lors d’un investissement immobilier à Lyon. C’est une solution très pratique pour les étudiants et vous relèverez ainsi du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Nota Bene : Le dispositif LMNP est particulièrement avantageux pour les non-résidents. Il vous permet de déduire un amortissement du bien et des charges locatives de l’assiette imposable des revenus locatifs.

Pour en bénéficier, il faut que les revenus locatifs annuels bruts n’excèdent pas 23.000 €. Il faut aussi que vous déclariez ces revenus au régime dit ‘ réel ‘. Attention, ce régime fiscal nécessite que vous employez un expert-comptable pour déclarer vos revenus locatifs.

À partir du moment où vos revenus annuels locatifs bruts dépassent ce seuil, en tant qu’expatrié, vous basculez sous le dispositif LMP (loueur en meublé professionnel). Nous vous encourageons donc à bien vous renseigner sur ces deux statuts avant de penser à investir dans une location meublée à Lyon.

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Des nouveaux projets urbains dans la ville de Lyon

Le nouveau quartier Duvivier, dans le 7e arrondissement de Lyon, promet la construction de nouveaux logements. Sont à prévoir 300 nouveaux logements, 10.000 m2 de surfaces dédiées aux commerces, aux équipements publics et bureaux.

La ville prévoit aussi d’y aménager 3.000 m2 d’espace verts et paysagers. Ce projet résidentiel s’inscrira dans la continuité des constructions environnantes à hauteurs modérées (ne dépasseront d’ailleurs par les 4 étages). Le quartier sera accessible par de nombreuses lignes de transport en commun, notamment via tramway (T2).

Où investir dans l’immobilier à Lyon ?

Investir dans la ville

 

Le centre historique de Lyon est inscrit sur la liste du patrimoine mondial de l’humanité par l’UNESCO depuis 1998, c’est une localisation à privilégier pour l’investissement patrimonial.

Si vous optez pour l’achat immobilier locatif à Lyon d’un petit appartement à rénover, le VIᵉ arrondissement (prix moyen au m2 dans l’ancien : 6 500 €) mais aussi la Presqu’île (presque 6 700 € par m2 en moyenne) ou la Croix-Rousse (6 028€ par m2 en moyenne) sont des valeurs sûres où vous n’aurez aucun mal à trouver des locataires, notamment parmi les étudiants qui stimulent une grande partie de la demande locative. Par ailleurs, ces quartiers sont proches du centre-ville et très bien desservis en transports en commun.

Désormais, de nouvelles zones sont également en plein essor et intéressent de plus en plus ceux qui souhaitent réussir leur investissement locatif à Lyon.

C’est notamment le cas de Gerland, dans le VIIᵉ arrondissement (4 890 € par m2), un territoire particulièrement intéressant pour l’achat immobilier locatif à Lyon. Dans le neuf (nouveau programme Jean Nouvel en 2017), les prix atteignent plus de 7 000 € par m2.

Investir dans l’immobilier locatif de la métropole, en périphérie de Lyon

 

Nos chargés de transaction recommandent aussi Villeurbanne Est. En effet, la population y est supérieure à celle d’une ville comme Grenoble, par exemple. Les prix immobiliers sont moins élevés, avec un prix au m2 autour de 4 000 €. Aussi à citer, le VIIIe arrondissement. Avec en particulier les quartiers de Mermoz et de la Plaine-Santy où les prix au m2 oscillent autour des 3 500 €.

Si vous recherchez des territoires avec des prix plus accessibles vous pouvez vous tourner vers certains quartiers de Bron, Tassin-la-Demi-Lune ou Oullins par exemple.

Ce sont des villes limitrophes de Lyon.  Par ailleurs, certaines d’entre elles sont au cœur de projet de développement du réseau des transports en commun. Une opportunité, donc, pour les investisseurs.

 

Ainsi, que ce soit pour démarrer le développement de votre patrimoine ou pour diversifier vos placements immobiliers, Lyon reste une ville de choix. En effet, le cadre y est agréable à vivre et attire résidents et investisseurs. Surtout, investir dans l’immobilier à Lyon est peu risqué.

En outre, les rentabilités annuelles brutes, en moyenne de 4%, peuvent atteindre les 5%, voir plus pour un investissement dans une colocation.