Bordeaux et sa métropole, qui regroupent 28 communes, ont su séduire habitants et investisseurs. La métropole bordelaise compte aujourd’hui près de 720 000 habitants, selon l’INSEE, et prévoit d’atteindre le million d’ici à 2030. Cette attirance pour Bordeaux et sa banlieue a su se refléter sur les prix immobiliers dans certains quartiers. Une appréciation globale de 10% a été notée entre le 1er décembre 2020 et le 30 novembre 2021, selon la chambre des notaires de la Gironde. Faut-il encore investir à Bordeaux en 2023 ? Nous faisons le bilan sur l’immobilier en Gironde sur l’année 2022.
Une hausse globale des prix
En résumé
Comme nous l’avons précisé plus haut, la Gironde connaît une hausse de ses prix immobiliers depuis 2 ans; celle-ci est de 6% sur l’année 2022 et dépasse la hausse marseillaise ou encore lyonnaise. Cette tendance haussière est dite d’être durable. Les perspectives pour cette année sont plutôt favorables.
En ce qui concerne le volume de vente, il a légèrement baissé, mais il est quand même au-dessus des années 2018 et 2019. Cette dernière s’explique par la baisse d’intérêt post-covid pour les maisons.
Cette évolution place la métropole bordelaise à la deuxième place, derrière Lyon, sur la liste des métropoles les plus chères en termes de prix au mètre carré, à l’échelle nationale. À noter que le prix moyen à Bordeaux est de 5 173 € au mètre carré.
L’immobilier ancien
Dans le cadre d’un investissement locatif à Bordeaux, il est conseillé de se tourner vers les appartements anciens. Ce type de bien a connu une hausse de 2,4% l’année dernière. En Gironde, le prix moyen est de 3 635 € , suite à une hausse de 2,4% sur les appartements ancien et de 7,1% sur les maisons anciennes. Bordeaux et Lyon se concurrencent toujours au niveau des prix de la pierre.
Depuis le début de la crise sanitaire, le phénomène centrifuge devient plus important : on remarque bien la recherche d’espace, de terrasse, et même les surfaces qui permettent d’avoir une pièce de bureau et un espace de télétravail. Ici aussi, ce phénomène se reflète sur les prix immobiliers : on remarque une hausse des prix à l’extérieur des boulevards et sur la banlieue Bordelaise. Attention, ces prix ne sont pas forcément plus élevés que les prix dans le centre ville de Bordeaux.
L’immobilier neuf
Tournons nous désormais vers l’immobilier neuf, qui ne perd pas de son souffle suite à la hausse connue après la baisse due à la crise sanitaire et au confinement. En 2022, ce type de bien a connu une hausse à peine légère que l’immobilier l’ancien, qui est de 2,3% sur la région Girondine. Cette dernière est alignée à l’évolution à l’échelle nationale. Aujourd’hui, en Gironde, le mètre carré dans le neuf coûte en moyenne 4 520€, à Bordeaux il est à 4 720€, et un peu plus loin, sur le bassin d’Arcachon, ce prix moyen grimpe à 4 880€ (source :chambre-gironde.notaires.fr).
Comparé à la période précédente (décembre 2020-décembre 2021), on note un légère baisse des prix sur Bordeaux dans le quartier de la gare notemment. Ce ralentissement s’explique par le retard pris par les aménagements publics. Toutefois, les différents travaux d’infrastrutuce doivent être considérés comme opportuns dans un secteur à fort potentiel d’investissement.
Terrains à bâtir
Quant aux terrains à bâtir, l’attractivité générale, la rareté du foncier et les différentes politiques d’urbanisme qui sont plus strictes, notamment la loi Littoral ou la loi Climat et Résilience de août 2021, jouent un rôle sur l’évolution des prix moyens. Pour preuve, le prix de vente médian à continuer d’augmenter (+7,8% en 2022). En 4 ans, on note une hausse de 40% sur ce type d’achat, ce qui se traduit par un attrait pour la région qui ne failli pas. Sur ce type d’investissement aussi, on retrouve la disparité des prix : les terrains proches de la côte Atlantique et la métropole bordelaise connaissent des prix plus élevés.
Investir à Bordeaux : les quartiers où les prix grimpent en 2023
Le quartier Capucins-Victoire
Le quartier Capucins-Victoire est un secteur jeune et dynamique de Bordeaux, qui s’étend autour de la Basilique Saint Michel. Ce quartier de la ville est très bien desservi, notamment par la ligne B du tram. Et, sa proximité de la Gare Saint Jean est aussi appréciée par les habitants. En plus de l’architecture traditionnelle et typique de la ville, le quartier Capucins-Victoire est un quartier étudiant. Attirés par la faculté de médecine et les animations comme les bars, les concerts et les places de spectacles, la population de ce secteur est composée de jeunes locataires, d’étudiants ou même des jeunes couples modestes.
Aujourd’hui, le mètre carré coûte 5 378€ en moyenne dans ce quartier, suite à une évolution de 1% en 1 an pour un appartement. Pour une maison, le prix médian est aux alentours de 467 000€.
Le secteur Capucins-Victoire est principalement composé des résidences principales, occupées à 86% par des locataires. En termes de type de bien, environ 70% des biens sont des T1 ou des T2, à parts égales, suivis des T3 à 17,8%.
Le quartier Saint-Augustin
Partons pour le quartier de Saint Augustin, situé à l’ouest de Bordeaux. Ce secteur de la ville est un trait d’union entre la vie de village et le quartier dynamique. Proche des commerces, des centres culturels, des animations, des hôpitaux, il abrite des écoles primaires, un collège et des écoles supérieures. Ce quartier résidentiel attire beaucoup de familles qui souhaitent souvent habiter dans une maison, avec un jardin, proche du centre-ville. L’équilibre entre le confort de vie, la convivialité et la proximité de l’animation et du centre-ville sont très appréciés par les habitants.
Dans le quartier de Saint-Augustin, les prix ont augmenté de 3% en un an et 28% en 5 ans, pour atteindre 5 416 € au mètre carré pour un appartement et un prix médian de 470 000€ pour une maison.
Les biens immobiliers dans ce quartier de Bordeaux sont, comme pour le secteur Capucins-Victoire, en majorité des résidences principales. Mais, la différence, c’est qu’ici on retrouve une plus grande part de propriétaires qui y habitent. Ils représentent 38% de la population du quartier. Près de la moitié des biens immobiliers sont des T2 ou des T3.
Le quartier de Caudéran
Depuis 1965, Caudéran, ancienne commune, est devenue un quartier bourgeois de la ville de Bordeaux. On y retrouve d’ailleurs l’aspect rural et agricole. Caudéran est l’un des quartiers les plus grands et les plus peuplés de la ville. Plusieurs immeubles y ont été construits et cohabitent dans l’espace avec les belles maisons individuelles. En plus de son paysage viticole, la proximité de l’hyper-centre de Bordeaux est un argument majeur pour ses habitants, et les acquéreurs. D’ailleurs, à Caudéran, il existe beaucoup de co-propriétés avec balcon et terrasse, ce qui est très recherché par les habitants.
Pour investir dans ce quartier de Bordeaux, il faut compter 4 889€ en moyenne au mètre carré. Ce prix a augmenté de 4% en un an. Et, pour investir dans une maison individuelle, il faut compter un prix médian de 678 500€.
Contrairement aux deux autres quartiers que nous avons présentés plus haut, ici, ce sont les grandes surfaces, notamment les T5 ou plus, qui sont majoritaires. Plus de 50% des habitants de Caudéran sont des propriétaires.
En somme, les évolutions sont assez différentes au sein de Bordeaux puisque l’on note aussi une hausse de 3,7% pour la bastide, +11% pour les chartrons et quartier de la victoire.
Ces villes où les prix grimpent en Gironde, investir en périphérie de Bordeaux en 2023
En plus de ces quartiers que nous avons parcourus, il est intéressant de regarder de plus près les villes proches de Bordeaux, comme Talence, Arcachon, Libourne ou Bègles. Ces villes, assez différentes, ont su attirer habitants, entreprises et investisseurs immobiliers.
Investir à Talence en 2023 : la périphérie bordelaise
Talence est une des villes les plus dynamiques de la métropole bordelaise. Investir à Talence peut être intéressant car c’est une commune qui attire les familles, les jeunes actifs et même les étudiants, grâce à l’offre académique importante.
Talence a vu ses prix augmenter de 7% en 2022 pour atteindre 4 948€ en moyenne au mètre carré.
À Talence, une grande partie des biens sont occupés par des locataires. Les biens les plus fréquents sont les T3, T4, T5 ou plus.
Investir à Arcachon
À seulement 50 min de Bordeaux, Arcachon est une ville qui n’attire plus que les touristes, mais les investisseurs aussi ! La demande immobilière se renforce depuis quelques temps. Les arguments sont assez évidents : les grands espaces, le climat agréable et le cadre de vie.
Cette demande se reflète bien sur le prix au mètre carré, qui est de 8 727 € en moyenne au mètre carré, qui a connu une évolution de 12 % sur un an.
Sur la ville d’Arcachon, la majorité des biens immobiliers sont des résidences secondaires, occupées par les propriétaires de manière générale. Le parc immobilier se compose principalement de grandes surfaces, notamment des T3, T4, T5 ou plus.
Investir à Libourne
Après avoir été un port maritime important pour le commerce du vin et du bois, Libourne est aujourd’hui une ville qui intéresse les investisseurs. A seulement 25 minutes de Bordeaux, Libourne a su attirer des entreprises, des touristes, des commerces et des étudiants. C’est une ville qui, avec l’aide de la métropole bordelaise, évolue de manière importante, grâce à des projets de développement, notamment le projet urbain “Libourne 2025”.
Après une hausse de 8% , le mètre carré coûte en moyenne 2 548€ à Libourne pour un appartement. Pour acquérir une maison, il faut compter un budget de 213 000€ en moyenne.
Les propriétaires et les locataires occupent, quasiment à parts égales, les logements de Libourne. Les surfaces moyennes et plus grandes sont les types de biens les plus fréquents que l’on retrouve dans la ville. Les investisseurs y investissent car les prix immobiliers sont assez bas alors que l’attrait pour cette ville ne fait que se confirmer.
Investir à Bègles
Et enfin, direction Bègles. Investir dans la pierre à Bègles peut également être très intéressant. Auparavant reconnue pour ses vignobles, Bègles attire aujourd’hui investisseurs et habitants, grâce à ses espaces verts. Mais aussi, sa qualité de vie, sa proximité stratégique de Bordeaux, son essor économique, ses entreprises et ses étudiants.
Ici, l’évolution du prix au mètre carré sur un an est de 7% pour les appartements dans l’ancien. Cette hausse amène le prix du mètre carré à 3 433€ en moyenne. Et, pour une maison dans cette ville, il faut compter un prix médian de 370 900€.
A Bègles, la quasi-totalité des logements sont des résidences principales. Ici aussi, comme pour Libourne par exemple, on retrouve une proportion similaire de locataires et de propriétaires. Dans cette ville, les T3 sont les types d’appartements les plus habités. Ensuite, ce sont les T4 et des surfaces plus importantes, notamment des T5 ou plus.
Alors, faut-il investir à Bordeaux en 2023 ?
Cette année, comme le confirmaient les notaires de la Gironde dans leur conférence du 24 février 2023, nous devrions avoir un marché linéaire au début de l’année et une hausse au second semestre de l’année. Les perspectives pour le marché immobilier bordelais seront assez favorables selon les prévisions. N’oublions pas que le marché a doublé en 10 ans et le paradigme écologique devrait influencer sur les investissements locatifs. Justement, si l’on regarde les notes énergétiques attribuées aux bien sur le marché bordelais, les catégories G sont très peu représentées donc cela ne devrait pas affecter l’évolution des prix à Bordeaux, et plus globalement en Gironde. Le parc immobilier a en fait fait l’objet de beaucoup de travaux d’où le fait que les logements soient en bon état aujourd’hui.