Prélèvement à la source : quelles conséquences sur l’immobilier ?

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Le prélèvement à la source, appliqué à partir du 1er janvier 2019, engendre des changements pour les contribuables. Cette nouvelle réforme aura des conséquences sur le secteur de l’immobilier, notamment sur les crédits, les investissements ou encore les revenus fonciers. Quels sont ces changements ? Et comment verrons-nous ces derniers s’échelonner dans le temps ?

Cette vaste réforme administrative aura une incidence sur trois niveaux distincts : le paiement de l’impôt sur les revenus fonciers, l’intérêt ou non de mener de gros travaux de rénovation pour les propriétaires, et enfin l’accès au crédit immobilier pour les futurs acheteurs.

Le prélèvement à la source : que deviendront les impôts de 2018 et de 2019 ?

Jusqu’à présent, un contribuable payait son impôt sur l’année précédente. Mais, à partir du 1er janvier 2019, l’impôt sera prélevé à la source, c’est à dire qu’un contribuable paiera l’impôt de l’année en cours. Pour éviter une double charge fiscale, les impôts seront supprimés pour l’année 2018 qui représente une phase de transition.

Toutefois, quelques types de revenus, appelés revenus exceptionnels, n’échapperont pas à cette exonération. Ces revenus comprennent les indemnités de licenciement ou de rupture conventionnelle par exemple, les primes, les prestations de retraite perçues en capital ou encore certains revenus de placements.

Comment déclarer ses revenus fonciers ?

L’impôt sur le revenu a été prélevé en 2018 sur les revenus de 2017, et en 2019 il le sera sur les revenus de…2019. Pour gérer la transition, cette année « blanche » qu’est 2018, les contribuables qui touchent des revenus fonciers vont désormais devoir s’acquitter de l’impôt sur le revenu par le biais d’acomptes calculés par l’administration fiscale, sur la base de la déclaration de revenus. Ces acomptes seront prélevés de façon mensuelle (par défaut) ou trimestrielle (si le propriétaire fait ce choix).

Si les revenus fonciers venaient à changer significativement en cours d’année, le contribuable a la possibilité d’actualiser les acomptes. Dans le cas extrême, mais relativement fréquent, où les revenus fonciers cesseraient brutalement – en raison par exemple d’une vacance du logement – il est également possible de stopper le paiement des acomptes correspondants.

Voici le calendrier établi par le ministère de l’Economie :

  • Janvier 2019 : Le prélèvement à la source entre en application et les acomptes sont prélevés mensuellement à compter du 15 janvier et trimestriellement à compter du 15 février ;
  • Au printemps 2019 : Ce sera le moment de déclarer les revenus fonciers 2018.

Déductibilité des travaux : qu’est ce qui change ?

Actuellement, les travaux effectués par un propriétaire sont déduits des impôts fonciers. Toutefois, avec la nouvelle réforme, les choses pourront changer pour l’année 2018. Cette dernière étant une année blanche, les charges liées au bien immobilier ne pourront pas déduites, puisqu’aucun revenu ne sera déclaré.

Dans le but de protéger le secteur du bâtiment, et pour éviter que les contribuables repoussent leurs dépenses immobilières en 2019, des règles spécifiques ont été pensées, comme la règle d’anti-optimisation. Les travaux réalisés en 2018 ne seront pas déductibles, si le contribuable ne perçoit que des revenus courants qui seront exonérés. En revanche, une moyenne des dépenses immobilières de 2018 et 2019 sera calculée, afin d’être soustraite des impôts fonciers de 2019.

Quel impact pour les investisseurs et futurs acheteurs ?

L’année blanche présente des avantages pour les investisseurs du secteur de l’immobilier, mais uniquement dans certaines situations.

Comme la règle d’anti-optimisation l’indique, il est intéressant pour un propriétaire d’un bien immobilier de faire des travaux importants en 2018. Pour l’équipe d’ingénierie d’Edmond de Rothschild, lorsque le montant des dépenses est supérieur au double du déficit foncier et du montant des revenus fonciers annuels, le contribuable pourra déduire de ses revenu un montant plus élevé que celui dépensé pour les travaux. En d’autres termes, en tant qu’investisseur, vous pourrez déduire jusqu’à la moitié de vos travaux réalisés et payés en 2018, de vos revenus de 2019.

Les futurs acheteurs sont eux aussi concernés, car l’introduction du prélèvement à la source pourrait impacter les conditions d’accès au crédit immobilier. Voici pourquoi : puisque les impôts seront directement déduits du salaire et que les banques ne prennent pas en compte ces impôts, le taux d’endettement de l’emprunteur apparaîtra plus élevé. Or c’est cet indicateur qui détermine la capacité d’emprunt du client. Mais la panique n’est pas à l’ordre du jour : beaucoup d’analystes s’attendent à ce que les banques revoient à la hausse le sacro-saint taux d’endettement de 33% (seuil généralement retenu pour accorder ou non un crédit). Elles y ont tout intérêt afin de continuer à engranger des clients.20