Investir dans l’immobilier en 2022 : quelles perspectives ?

Malgré la crise sanitaire, l’immobilier a su résister en 2020 et en 2021, des volumes de ventes ont même été dépassé. Si le secteur n’a pas échappé à l’impact de la pandémie, il reste une valeur refuge très rassurante que l’année 2021 a pu confirmer. Quelles sont les perspectives pour investir dans l’immobilier en 2022 ?

2021 : une année surprenante pour l’investissement locatif

Une stabilisation en début d’année

Les tendances de fin 2020 (hausse des prix, taux bas et stables…), ont marqué le début d’un nouveau cycle immobilier. En 2021, les taux d’intérêt ont continué à se stabiliser, mais aussi affichaient des niveaux très bas. En janvier 2021, le taux moyen s’élevait à 1,15% tandis qu’en novembre, il est passé à 1,06% selon les données de l’Observatoire Crédit Logement. Ces chiffres jamais vus ont fortement encouragé les emprunteurs à acheter.

En dépit d’une année 2020 difficile due au contexte sanitaire et économique, l’investissement immobilier locatif dans l’ancien reste le placement le plus intéressant pour les résidents comme pour les expatriés en 2021 et en 2022.

L’immobilier reprend de plus belle à la mi-année

En Juin 2021, on constate que le volume de transactions à repris avec même un dépassement des niveaux de 2019 prévu. Ce sont surtout les taux d’emprunt bas qui stimulent l’acquisition de biens. À la mi-année 2021 malgré les spectres inflationnistes le taux d’emprunt moyen pour un crédit sur 20 ans est de 1,20%. En revanche, l’immobilier ancien résiste mieux que l’immobilier neuf où les délais de construction se sont accrus du fait des confinements et des difficultés à s’approvisionner en bois notamment (les prix ont aussi augmenté pour cette matière première).

Reprise économique

Avec les résultats encourageants en terme de contaminations, on peut s’attendre à une relative reprise économique. En France, l’INSEE table sur une croissance à 6% pour l’année 2021. Cet optimisme économique combiné à un niveau d’épargne élevé en France devrait se répercuter sur le marché immobilier. Déjà à la fin du 1er trimestre le niveau de vente était supérieur à celui de 2019 (1 080 000 transactions).

Un marché immobilier favorable pour les espaces plus grands

Fait notable pour 2021, la hausse du prix des maisons est supérieure à celle du prix des appartements. Précisément, 6,5% de hausse pour les prix des maisons versus 5,1% de hausse des prix pour les appartements au 1er trimestre 2021. Similairement les banlieues des grandes métropoles ont connu une croissance plus importante que les années précédentes. Cette croissance particulière traduit un engouement des ménages pour des surfaces plus grandes et plus d’espace extérieur.

Législation

• Encadrement des loyers : de nouvelles villes se portent candidates à l’encadrement des loyers (voir notre article sur le sujet ). Lyon, Bordeaux, Montpellier et de nombreuses villes de banlieue parisienne se sont portées candidates.
• MaPrimeRénov’ est accessible aux propriétaires bailleurs depuis le 1er juillet 2021 (lire l’article)
• Nouveau diagnostique DPE – changements dans les méthodes de calcul de la performance énergétique des logements (lire l’article) depuis le 1er juillet 2021.

Investir dans l’immobilier en 2022, à quoi s’attendre ?

L’inflation fait un grand retour

Selon le rapport de l’INSEE publié au 25 février, l’inflation atteint +3,6% en un an. C’est surtout l’augmentation des prix de l’énergie qui est responsable de cette forte hausse.

Dans ce graphique on remarque bien l’augmentation des derniers mois en comparaison aux années précédentes.

 

En immobilier, cela pourrait se traduire par une augmentation des taux d’emprunt au courant de l’année.

En février 2022, selon Empruntis, le taux d’emprunt pour une durée de 20 ans oscille autour de 1,10 %. Les taux restent donc encore très bas en ce début d’année. Cependant dans le contexte actuel il est difficile de prévoir qu’ils le resteront.

Il est plus difficile de financer des projets en 2022

Depuis le 1er janvier 2022, les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière sont contraignantes pour les banques. Ce qui leur donne moins de flexibilité quant à la gestion de leur volume de prêts immobiliers accordés.

Pour la quasi majorité des emprunteurs cela signifie que leur taux maximal d’endettement autorisé est de 35% assurance emprunteur incluse. Pour les expatriés, les banques sont plus prudentes aussi. Par ailleurs pour cette clientèle, les emprunts ne peuvent dorénavant dépasser 20 ans.

Enfin avec la forte accessibilité des emprunts, les banques sont souvent plus exigeantes envers leurs clients (pour balancer avec la faible rentabilité des projets immobiliers), et demandent de plus grandes contreparties : apport personnel plus élevés, souscription à d’autres produits bancaires, nantissement, etc.

Les présidentielles, quel impact pour l’investissement immobilier en 2022 ?

Les mesures ci-dessous sont portées par les candidats actuels dans leurs programmes :

• La nécessité de poursuivre des législations qui favorisent l’amélioration de la performance énergétique des logements. C’est une nécessité sur laquelle s’accorde la majorité des candidats.
• Des mesures pour freiner l’augmentation des loyers
• Des relances pour stimuler la construction immobilière. En effet celle-ci est à un niveau bas en rapport avec les annonces de début de mandats du président Emmanuel Macron.
• L’augmentation du pouvoir d’achat pour stimuler l’acquisition immobilière (selon les partis politiques cela se traduit par des prêts à taux 0, une défiscalisation supplémentaire des donations, l’augmentation de la durée des emprunts bancaires, etc)
• la sécurité de l’investissement immobilier mentionnée par quelques candidats. Ici nous faisons référence au squatteurs ou loyers impayés. Pour le parti écologiste par exemple il faudrait créer une assurance universelle obligatoire pour s’en défendre, pour les partis plus à droite il faudrait les rendre impossible.

Un contexte géopolitique et économique encore flou dû à la situation en Ukraine

À ce jour, il est encore complexe d’évaluer les retombées de la crise ukrainienne sur le marché immobilier. On peut imaginer que l’inflation va être revue à la hausse pour commencer.

Conclusion