L’obtention d’un emprunt immobilier et les conditions de celui-ci jouent un rôle central dans le projet d’investissement immobilier. Et ce quelque soit le projet, pour un bien locatif ou pour une résidence principale. Toutefois, dans certains cas, l’établissement financier peut refuser la demande de prêt immobilier. Des éléments comme le taux d’endettement ou l’apport peuvent encourager cette décision. En plus, de nouvelles conditions, plus strictes, ont été mises en place plus tôt dans l’année afin de ralentir la ruée vers les prêts immobiliers. Comment anticiper cette décision et que se passe t-il si vous n’arrivez pas à obtenir d’offre de prêt ?
Les raisons pour lesquelles vous pourriez ne pas obtenir d’offre de prêt
Lorsqu’un investisseur tente d’obtenir un crédit immobilier auprès de sa banque, plusieurs éléments liés à sa situation entrent en jeu.
L’importance de l’apport personnel
Un des premiers éléments que l’on prend en compte lors de l’obtention d’une offre de prêt est l’apport. Entre 2012 et 2019, le taux d’apport personnel est passée de 25,8% à 14%. On parlait même de l’apport à zéro. Toutefois, avec les nouvelles conditions d’emprunt de 2021, le montant de l’apport devra être plus important. En cas d’apport insuffisant, l’offre de prêt immobilier pourrait être compromise.
Ainsi en règle générale pour les expatriés les banques exigeront un apport personnel entre 20 % et 30 % du montant du projet total.
Votre situation personnelle entre en jeux
Ensuite, la situation professionnelle, qui reflète la source de revenu du futur acquéreur, est également étudiée. Il est évident que la stabilité rassure l’établissement bancaire dans le cadre d’une démarche d’offre de prêt immobilier. Et, au contraire, une situation instable comme un CDD ou une période d’essai par exemple peuvent être plus risquées. Pour les entrepreneurs et les chefs d’entreprise, la situation pourrait se compliquer dans le cas où leur activité n’est pas toujours très stable. Après c’est vraiment au cas par cas, et le relationnel que vous avez avec votre banquier peut aussi jouer en votre faveur.
Le taux d’endettement
Une fois la source de revenu et la situation professionnelle étudiées, il faut calculer le taux d’endettement. Ainsi, le taux d’endettement c’est la part du revenu de l’emprunteur qui est reversée en tant que mensualités à la banque. En général, celui-ci ne dépasse pas les 33%. Or, comme ce seuil n’était pas une réelle obligation, un grand nombre d’investisseurs le dépassait. Mentionnons qu’aujourd’hui les banques sont plus strictes sur ce dernier point.
Enfin, la situation de l’emprunteur au sein de la banque a aussi un impact, qui peut aussi bien être en sa faveur ou, à l’inverse. Il est toujours préférable de ne pas avoir eu des découverts bancaires importants dans le passé, ni d’interdit bancaire. Ces deux éléments peuvent être de véritables freins à l’offre de prêt immobilier.
Que ce passe t-il si vous ne parvenez pas à obtenir d’offre de prêt ?
Dès lors qu’un investisseur trouve le bien qu’il souhaite acheter et signe le compromis de vente, il peut alors déposer sa demande de crédit immobilier à la banque. En général, la banque donne sa réponse à l’acheteur sous un délai de 30 à 70 jours. Pendant le confinement de l’année dernière, ce délai a été prolongé à 90 jours.
Dans le cas où la réponse de la banque est négative, l’investisseur peut renoncer à l’achat du logement, même si le compromis a été signé. Dans le cas d’un refus, l’acheteur peut alors récupérer les sommes déjà versées au vendeur. Mais, pour justifier l’annulation de la vente, il faut présenter deux lettres de refus de banques différentes. En revanche, ces documents sont à envoyer par l’acheteur sous un délai de 5 à 8 jours. Ce, comme mentionné dans la promesse de vente. Quant au vendeur, lui, dispose d’un délai de 21 jours. Ce délai s’enclenche à compter de la date de réception des justificatifs, pour rendre l’acompte.
Dans le cas où la banque donne un accord de principe à l’investisseur, mais refuse de lui prêter le montant, c’est au vendeur de rembourser le dépôt de garantie, selon la Justice. En fait, la Cour de Cassation estime que malgré son accord de principe, la banque n’a pas fait de réel offre de prêt immobilier à l’acheteur.
Les alternatives et solutions
La décision négative d’une banque concernant l’offre de prêt immobilier n’annule pas forcément tout le projet de l’investisseur. Ce dernier peut se tourner vers d’autres alternatives qui peuvent lui permettre de réaliser son acquisition.
Première option : augmenter son apport personnel
L’acheteur peut proposer à la banque un apport personnel plus important, cela pourrait faire basculer la réponse de l’établissement en sa faveur.
2e option : se tourner vers des courtiers spécialisés
Sinon, il peut également choisir de se faire accompagner par un courtier spécialisé, qui pourra lui trouver une banque qui sera plus susceptible d’accepter sa demande d’emprunt.
3e option : acheter cash
Si tous ces cas de figures ne fonctionnent pas, et si l’acquéreur est dans la capacité, il peut toujours payer le bien sans avoir recours à un financement.