Compromis de vente et promesse de vente : quelle différence ?

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Avant de passer chez le notaire, vous pouvez au préalable sécuriser votre opération d’achat grâce aux avant-contrats : la promesse et le compromis de vente. Mais comment les distinguer l’un de l’autre ? Quels sont leurs avantages et inconvénients ? Réponse.

Qu’est-ce-que la promesse de vente ?

La promesse de vente oblige uniquement le propriétaire du bien. Celui-ci s’engage auprès de l’acheteur à lui vendre son bien et cela à un prix déterminé. Il lui donne en quelque sorte une exclusivité. Mais uniquement pour un temps limité, généralement de deux à trois mois. L’acheteur est libre de “lever” ou non cette option durant le délai déterminé dans le contrat.

Cet avant-contrat est donc avantageux pour un acquéreur intéressé par l’achat du bien mais n’étant pas encore certain de conclure la vente. En contrepartie, il doit quand même verser au vendeur une indemnité d’immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente. S’il se décide à acquérir, cette indemnité s’imputera directement sur la somme finale à régler.

Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent la signature si elle n’a pas été rédigée par un notaire.

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Qu’est-ce-que le compromis de vente ?

Comme la promesse de vente, le compromis prévoit les conditions de conclusion du contrat définitif et le prix de vente du bien. Toutefois, ses conditions sont plus fermes car il oblige cette fois le vendeur et l’acquéreur, qui s’engagent mutuellement à conclure la vente définitive, sous peine de de poursuites judiciaires si ce n’est pas le cas.

Le compromis de vente est donc utilisé lorsque les deux parties sont certaines de vouloir réaliser la vente. Il peut être rédigé par un notaire ou par acte sous seing privé. Contrairement à la promesse de vente il n’a pas à être enregistré auprès des services fiscaux.

La signature du compromis de vente s’accompagne généralement du paiement d’un dépôt de garantie, représentant 5 à 10% du prix de vente, qui s’imputera sur le prix au moment de la vente définitive.

Et si je change d’avis ?

  • Dans le cas d’une promesse de vente : si vous ne “levez” pas l’option dans le délai prévu le vendeur se retrouve libéré de tout engagement à votre égard et il conserve l’indemnité d’immobilisation versée.
  • Dans le cas d’un compromis de vente : si vous changez d’avis, le vendeur pourra vous attaquer en justice pour vous obliger à exécuter la vente et éventuellement à verser des dommages et intérêts.

Ces deux contrats peuvent toutefois être assouplis avec des conditions suspensives. Vendeur et acheteur peuvent subordonner la vente à la réalisation de certaines conditions. Par exemple, si l’acheteur n’obtient pas de prêt, les contrats peuvent être annulés. La vente ne sera pas conclue, aucune compensation financière ne sera due et l’indemnité versée par l’acheteur sera restituée.

Dans tous les cas, acheteur et propriétaire bénéficient d’un droit de rétractation de 10 jours pour revenir sur leur engagement contractuel. Une décision à notifier par lettre recommandée avec accusé de réception, et cela sans avoir besoin de motiver votre choix.

Et si le vendeur change d’avis ?

  • Dans le cas d’une promesse de vente, cela peut lui coûter cher ! En plus de perdre l’indemnité d’immobilisation, il risque d’être condamné à payer des dommages et intérêts pouvant s’élever à 20 % du prix du bien !
  • Dans le cas d’un compromis de vente, le vendeur est soumis aux même obligations que l’acheteur. Vous pourrez donc l’attaquer en justice pour le contraindre à exécuter la vente et à vous verser des dommages et intérêts.