Investir en France depuis l’étranger, c’est bien, mais comment éviter de se noyer dans les méandres de la fiscalité des non résidents de l’UE ? Avant de signer un compromis, comprendre les règles d’imposition, les taux applicables et les droits spécifiques est crucial pour sécuriser son projet. Cet article décortique les clés de la gestion fiscale transfrontalière, des revenus source française aux conventions bilatérales, en passant par les prélèvements sociaux et les stratégies d’optimisation. Parce que personne ne rêve de payer deux fois pour un seul bien à Paris, on vous guide afin que vous avancez sans crainte.
Qui est concerné par le statut de non-résident fiscal ?
Un non-résident fiscal est domicilié hors de l’Hexagone. Le statut de non-résident fiscal dépend de votre lieu de résidence principale et de vos liens professionnels ou économiques. Seuls vos revenus français sont imposables en France.
La résidence fiscale détermine votre régime d’imposition. Les non-résidents UE bénéficient de quelques avantages par rapport aux résidents de pays tiers. En revanche, les résidents fiscaux français sont imposables sur l’intégralité de leurs revenus.
| Type de revenu | Taux d’imposition | Précisions importantes |
| Loyers (régime micro-foncier) | 20 % au-delà de 29 315 €14,4 % DOM jusqu’à 28 797 €20 % DOM au-delà | Abattement de 30 % non déductible pour les non-résidents |
| Loyers (régime réel) | Barème progressif avec option pour taux moyen | Possibilité de déduire les charges réelles liées au bien |
| Dividendes | 30 % minimum | Retenue à la source libératoire de 30 % sauf convention fiscale |
| Salaire dû par une entreprise française | 20 % minimum | Exonération possible selon conventions fiscales internationales |
| Pensions et rentes viagères | 20 % minimum | Exonération possible si versées par un organisme français |
| Plus-values immobilières | 19 % impôt + 17,2 % prélèvements sociaux | Obligation de désigner un représentant fiscal hors UE |
| Assurance-vie étrangère (produits de placement) | 12 % ou 7,5 % selon les cas | Taux spécifique indépendant du barème général |
Revenus perçus en France : comment sont-ils imposés ?
Les revenus perçus en France par les non-résidents de l’UE sont soumis à un régime fiscal spécifique. Ce dernier dépend du type de revenus et de la législation applicable entre la France et le pays de résidence.
Types de revenus et leur traitement fiscal
Les non-résidents fiscaux français perçoivent divers revenus de source française soumis à un régime particulier. Lorsqu’un expatrié touche des loyers, dividendes, salaires ou pensions en provenance de la France, ces revenus entrent dans le champ de l’impôt français. Les conventions fiscales bilatérales influencent parfois le taux d’imposition.
Le prélèvement à la source s’applique aux revenus français versés à des expatriés. L’employeur ou l’organisme payeur retient automatiquement l’impôt avant versement. Ce mécanisme concerne les loyers, salaires, pensions et plus-values. Les taux varient selon la nature du revenu et le pays de résidence.
Taux minimum et option pour le taux moyen
Les non-résidents paient un taux minimum de 20 % jusqu’à 29 315 € de revenus annuels (30 % au-delà) pour les revenus imposables en France. Ce mécanisme garantit un prélèvement minimal, indépendamment du barème progressif. Les résidents de certains DOM bénéficient de taux réduits.
L’option pour le taux moyen peut réduire l’impôt dû par les expatriés. En déclarant l’ensemble de leurs revenus (français et étrangers), les non-résidents obtiennent un taux d’imposition global appliqué uniquement aux revenus français. Les conventions fiscales influencent souvent le taux définitif.
Obligations déclaratives des non-résidents
Les non-résidents doivent respecter des formalités précises pour déclarer leurs revenus de source française. Le formulaire 2041-E (Cerfa 50318) reste le principal outil de déclaration. Les échéances annuelles figurent sur le site impots.gouv.fr, avec des dates variables selon le pays de résidence.
Voici les erreurs les plus fréquentes à éviter lors de la déclaration des revenus source française :
- Vérifier soigneusement les données automatiquement insérées (salaires, pensions, prélèvements)
- Valider avec précision l’exonération de la redevance télévision
- Déclarer intégralement les comptes bancaires détenus à l’étranger (amende de 750 à 1 500€ par omission)
- Intégrer toutes les opérations crypto dans le calcul des plus-values (y compris les wallets non identifiés)
- Choisir le régime fiscal adapté pour les revenus locatifs (micro-foncier vs réel)
Le Service des Impôts des Particuliers Non Résidents (SIPNR) centralise les démarches fiscales des expatriés. Ce service, rattaché à la Direction des Impôts des Non-Résidents (DINR), centralise les démarches fiscales des expatriés. Ce service dédié répond aux questions sur le prélèvement à la source, les conventions fiscales ou les déclarations spécifiques. Les ressources en ligne incluent des fiches pays et des simulateurs d’impôt adaptés aux non-résidents.
Revenus immobiliers : le régime des revenus fonciers
Les revenus issus de la location de biens immobiliers situés en France sont soumis à une fiscalité particulière, avec des options déclaratives adaptées aux non-résidents pour optimiser leur imposition.
Imposition des revenus locatifs
Les loyers perçus par les non-résidents sont imposables en France sous deux régimes. Le micro-foncier s’applique jusqu’à 15 000 € de revenus annuels avec un abattement automatique de 30 %. Au-delà, le régime réel permet de déduire les charges réelles.
Contrairement aux résidents, les non-résidents ne bénéficient pas de la déduction de la CSG/CRDS s’ils sont affiliés à un régime étranger. Cependant, les expatriés européens exonérés de prélèvements sociaux grâce aux conventions fiscales profitent d’un avantage. Réduire son imposition sur les loyers passe par le choix stratégique du régime fiscal.
Options de déclaration et optimisation
Le régime micro-foncier convient aux revenus inférieurs à 15 000 €, évitant les démarches lourdes. Le réel est plus avantageux si les charges dépassent 30 % des loyers. Un non-résident louant un bien à Nice avec des frais de gestion élevés optimisera via le réel.
Les charges déductibles incluent les travaux de rénovation, les intérêts d’emprunt et la taxe foncière. Les non-résidents affranchis de CSG/CRDS via leur régime étranger peuvent cumuler ces économies avec des déficits fonciers. Une SCI permet parfois de répartir les avantages entre associés selon leur situation fiscale respective.
Plus-values immobilières : ce que vous devez au fisc
Les plus-values réalisées lors de la vente d’un bien immobilier en France par un non-résident sont soumises à une imposition spécifique, qui combine impôt sur le revenu et prélèvements sociaux.
Calcul et imposition des plus-values
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien situé en France. Ce bénéfice est imposable pour les non-résidents, avec un calcul spécifique intégrant les frais de transaction.
L’imposition s’élève à 19 % sur la plus-value nette imposable, à laquelle s’ajoutent des prélèvements sociaux de 17,2 %. Les résidents de l’UE ou de l’EEE peuvent être exonérés de ces prélèvements s’ils relèvent d’un autre régime de protection sociale. Des surtaxes s’appliquent au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Exonérations et abattements possibles
Vous pouvez bénéficier d’une exonération totale si vous vendez votre ancienne résidence principale dans les deux ans suivant votre départ de France. Cette dispense s’applique sous réserve de ne pas avoir loué le bien pendant ce délai. Les ressortissants de l’UE peuvent aussi profiter d’une franchise de 150 000 € sous certaines conditions.
L’abattement pour durée de détention débute à partir de la 6e année de propriété, avec 6 % par an jusqu’à la 21e année, puis 4 % la 22e année. Passé 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu. Pour les prélèvements sociaux, l’exonération intervient après 30 ans de détention.
Représentant fiscal et formalités
Les non-résidents hors UE doivent désigner un représentant fiscal pour la vente d’un bien immobilier. Cette personne basée en France garantit le paiement de l’impôt et des prélèvements sociaux. Il peut s’agir d’un établissement bancaire, d’un organisme accrédité ou de l’acquéreur lui-même.
Les démarches débutent par le calcul de la plus-value, suivi de la déclaration en ligne sur le site des impôts. Le représentant fiscal accomplit les formalités si vous résidez hors UE. Il est crucial de conserver tous les justificatifs de frais liés à l’acquisition et aux travaux pour réduire l’assiette imposable.
Les prélèvements sociaux : pouvez-vous obtenir un remboursement ?
Dans certains cas, les non-résidents peuvent prétendre au remboursement partiel ou total des prélèvements sociaux prélevés sur leurs revenus immobiliers en France. Sous des conditions strictes liées à leur régime de sécurité sociale.
Application des prélèvements sociaux aux non-résidents
Les prélèvements sociaux comprennent la CSG, la CRDS et le prélèvement de solidarité. Ils s’appliquent aux revenus immobiliers et plus-values de source française pour les non-résidents. Un non-résident affilié à un régime étranger bénéficie d’une exonération partielle.
La jurisprudence de la CJUE a changé la donne pour les expatriés européens. Depuis 2019, les non-résidents relevant d’un régime social dans un pays de l’EEE ou en Suisse sont exonérés de CSG et CRDS. Le prélèvement de solidarité reste dû à hauteur de 7,5%.
Procédure de remboursement des prélèvements sociaux
L’éligibilité au remboursement dépend de votre affiliation à un régime de sécurité sociale hors France. Les résidents britanniques continuent de bénéficier de cette exonération malgré le Brexit. La demande s’effectue via des cases spécifiques sur la déclaration fiscale.
La procédure nécessite de cocher les cases 8SH et 8SI sur la déclaration 2042 C. Les justificatifs comprennent une attestation d’affiliation au régime étranger. Le délai de traitement varie selon la complexité du dossier. Une vérification anticipée évite les erreurs coûteuses.
Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : êtes-vous concerné ?
L’Impôt sur la Fortune Immobilière s’applique aux non-résidents possédant un patrimoine immobilier en France. Il s’adresse à ceux dont le patrimoine dépasse un certain seuil, avec des règles spécifiques pour le calcul et la déclaration.
Champ d’application pour les non-résidents
L’IFI frappe les non-résidents possédant des biens immobiliers en France dont la valeur nette dépasse 1,3 million d’euros. Les résidences secondaires à Biarritz ou les appartements de rendement à Lyon entrent dans ce cadre. Les résidents fiscaux étrangers ne paient pas d’IFI sur leur patrimoine hors Hexagone.
Le calcul part de la valeur vénale des actifs au 1er janvier. Déductions possibles : emprunts en cours, travaux d’isolation, biens professionnels. Un non-résident avec un duplex à Bordeaux de 1,5 million d’euros et un prêt de 400 000 € paie l’IFI sur 1,1 million €.
Stratégies d’optimisation légales
Les non-résidents réduisent leur assiette imposable via des dettes garanties sur leurs biens. Un prêt immobilier à 4% sur un appartement à Marseille divise par deux l’IFI dû. La SCI permet aussi de fractionner les droits entre associés selon leur situation.
L’investissement en nue-propriété avec un usufruitier-bailleur social exonère totalement de l’IFI. Les résidences principales louées depuis l’étranger bénéficient d’un abattement de 30%. Optimiser son IFI passe par une structuration juridique adaptée.
Obligations déclaratives
Les non-résidents utilisent le formulaire 2042 IFI COV s’ils n’ont pas de revenus français. La déclaration s’envoie au Service des Impôts des Non-Résidents (SINR) avant le 15 mai. Les retards entraînent des pénalités de 10%.
Une omission de déclaration expose à des majorations de 40 %, voire 80 % en cas de fraude. Les contrôles croisent les données des notaires et registres fonciers. En cas de doute, la case 9GN sur la déclaration 2042 reste le bon réflexe.
Conventions fiscales internationales : éviter la double imposition
Les conventions fiscales internationales signées entre la France et d’autres pays permettent aux non-résidents d’éviter de payer deux fois des impôts sur un même revenu, en clarifiant les droits d’imposition de chaque État.
Rôle des conventions fiscales bilatérales
Les conventions fiscales bilatérales évitent la double imposition des revenus de source française. Ces accords entre la France et plus de 140 pays fixent les règles de partage fiscal. Un non-résident en Suisse bénéficie ainsi d’un taux réduit sur ses loyers à Bordeaux.
Les conventions internationales s’adaptent régulièrement aux évolutions légales. La réforme de 2023 a étendu l’exonération de CSG aux résidents luxembourgeois. Vérifiez toujours la convention en vigueur avec votre pays de résidence fiscale.
Coordination entre États pour éviter double taxation
La France coordonne avec et plus de 120 États pour clarifier les droits d’imposition. Les règles d’attribution des revenus sont clairement définies, évitant les redondances. Un investisseur québécois louant un appartement à Lyon bénéficie ainsi d’un taux unique.
L’Union européenne facilite cette coordination via la directive DAC6. Depuis 2019, les échanges d’informations entre États membres ont réduit de 10% les litiges fiscaux. Les non-résidents UE bénéficient de délais accélérés pour résoudre les doublons d’imposition.
Accords signés avec l’UE et pays tiers
La France a signé plus de 90 conventions fiscales avec des États membres de l’UE. Pour les pays tiers, plus de 50 accords encadrent l’imposition des investissements. Un Britannique expatrié en Espagne relève ainsi du protocole franco-espagnol.
Ces accords varient selon les partenaires. Le récent traité avec le Canada simplifie l’imposition des plus-values immobilières. Consultez l’article sur la double imposition pour vérifier si votre pays bénéficie d’un accord spécifique avec la France.
La TVA, les entreprises et les revenus d’activité
Les non-résidents exerçant une activité professionnelle ou commerciale en France doivent se conformer à la réglementation fiscale locale. Cela concerne notamment la TVA et l’imposition des entreprises.
Fiscalité des entreprises des non-résidents
Les entreprises détenues par des non-résidents s’imposent selon leur forme juridique. Une SAS avec siège en Belgique louant des bureaux à Paris paie l’IFI sur les murs, mais l’impôt sur les sociétés s’applique au bénéfice. Un représentant fiscal est obligatoire pour les sociétés non-UE.
Les non-résidents fiscaux français déclarant une activité commerciale en France subissent un régime particulier. Une SCI détenue par des résidents luxembourgeois louant à Marseille doit justifier d’un siège fiscal à l’étranger pour échapper à l’impôt sur les sociétés.
TVA et activités commerciales en France
Les non-résidents exerçant une activité en France collectent la TVA sur leurs ventes. Un consultant indépendant résidant à Bruxelles facturant à Lyon applique le taux 20% standard, avec obligation de reversement à l’administration française.
Les règles de territorialité déterminent si la TVA s’applique. Les prestations digitales d’un auto-entrepreneur à Berlin pour des clients français tombent sous le régime MOSS. Les biens physiques vendus à distance vers l’Hexagone suivent les règles de seuil de 100 000 €.
Résidence fiscale personnelle vs fiscalité d’entreprise
La résidence fiscale de l’entrepreneur influence l’imposition. Un dirigeant résidant au Canada mais exploitant une société parisienne paie l’impôt sur le revenu français sur les dividendes, sous réserve de la convention franco-canadienne.
Les structures juridiques dissocient fiscalité personnelle et d’entreprise. Un non-résident détenant 100% d’une SAS française paie l’impôt sur les sociétés au taux de 25%, mais peut bénéficier d’un crédit d’impôt pour dividendes versés à l’étranger.
Que dit la loi ? Points législatifs et jurisprudence
La législation française encadre strictement la fiscalité des non-résidents. Cela est appuyée par des décisions de jurisprudence qui précisent l’application des règles et protègent les droits des contribuables.
Textes de référence et évolutions récentes
L’article 244 bis A du Code Général des Impôts encadre la fiscalité des non-résidents. La loi de finances rectificative 2023 a modifié les règles d’exonération des prélèvements sociaux pour les résidents de certains États tiers.
Depuis 2024, les non-résidents de l’UE doivent justifier d’une affiliation permanente à leur régime de retraite pour éviter la CSG. Les conventions fiscales actualisées avec le Canada et Singapour influencent désormais le calcul des plus-values immobilières.
Jurisprudence CJUE et Conseil d’État
Le Conseil d’État a confirmé en 2022 l’obligation de désigner un représentant fiscal pour les cessions hors UE. La CJUE a précisé en 2021 le droit à l’exonération des prélèvements sociaux pour les résidents EEE.
La jurisprudence évolue sur les assurances-vie étrangères. Un arrêt de la CJUE de 2023 a annulé le prélèvement de solidarité pour certains contrats souscrits avant 2018 par des résidents allemands.
Contrôle et vérification par l’administration fiscale
Le fisc utilise les données du registre des propriétés foncières pour croiser les déclarations d’IFI. Un décret de 2021 a renforcé les contrôles sur les déclarations de valeurs immobilières des non-résidents. Les vérifications portent sur 12% des déclarations d’IFI des expatriés. Les erreurs volontaires exposent à des pénalités de 40% du montant réclamé. Les vérifications croisées avec les banques étrangères ont augmenté de 18% depuis 2022.
Les non-résidents de l’UE investissant en France doivent maîtriser trois volets : l’imposition des revenus locatifs, les plus-values immobilières et l’IFI. Une expertise locale permet de sécuriser son patrimoine tout en optimisant son régime fiscal. Comprendre ces mécanismes, c’est transformer une contrainte en opportunité pérenne dans l’Hexagone.
Pour éviter les pièges fiscaux, un accompagnement sur mesure s’impose. Nos articles sur la fiscalité immobilière offrent des clés de compréhension, mais chaque situation mérite une analyse personnalisée. Entre conventions fiscales et abattements spécifiques, un conseiller expert saura dénouer les complexités face aux subtilités du Code Général des Impôts.