Investissement immobilier étranger et expatriation attirent chaque année des milliers de Français installés hors de France. Selon les chiffres du Quai d’Orsay, 39 % des expatriés détiennent un bien immobilier en France (source : Ministère de l’Europe et des Affaires étrangères, 2023). 52 % investissent à distance pour le louer immédiatement, via la location meublée ou nue. Pourquoi ? Parce qu’un bien à Paris, Lyon ou Bordeaux offre jusqu’à 4 à 6 % de rendement brut par an.
Mais tout se complique quand on habite à l’étranger. Une banque française peut décoter vos revenus de 30 à 50 %. Vous restez soumis aux prélèvements sociaux, même en étant non-résident. Et la gestion locative devient un casse-tête. Pourtant, bien accompagné, un expatrié peut faire mieux qu’un résident.
Dans cet article, vous verrez : où et comment investir depuis l’étranger, quels dispositifs utiliser (LMNP, SCPI, nue-propriété), comment financer, déclarer, louer. Et surtout, comment éviter les erreurs fiscales.
Pourquoi les expatriés investissent dans l’immobilier en France ou à l’étranger ?
Aujourd’hui, un résident fiscal français peut tout à fait obtenir un prêt immobilier pour financer un projet à distance. Il doit toutefois convaincre avec un bon dossier et gérer efficacement ses revenus via une gestion adaptée.
Immobilier France vs immobilier étranger : deux stratégies complémentaires
L’expatrié en quête de stabilité patrimoniale cherche souvent à investir dans l’immobilier, que ce soit en France ou à l’étranger. Deux stratégies s’offrent à lui : acheter un pied-à-terre en résidence principale, ou miser sur un investissement locatif à distance.
Beaucoup d’expatriés choisissent l’immobilier France pour sa solidité juridique et la dynamique du marché immobilier dans des villes comme Paris, Bordeaux ou Lyon. D’autres préfèrent diversifier à l’étranger, comme ce Français installé au Portugal qui investit dans un T2 à Marseille, destiné à la location meublée.
Dans les deux cas, le bien peut générer des revenus fonciers intéressants et constituer un actif pérenne.
Préparer son retour, loger sa famille, transmettre un bien
Un expatrié résident envisage souvent l’investissement immobilier France pour anticiper un retour. Ce placement permet de loger sa famille ou de disposer d’un bien à transmettre à ses enfants.
Beaucoup visent une stratégie long terme en nue-propriété. Ce montage offre une optimisation de la fiscalité, tout en préservant la valeur du patrimoine immobilier.
Les expatriés fortunés doivent aussi intégrer l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) dans leur stratégie. La fiscalité immobilière des expatriés impose de déclarer tout actif détenu, en France ou hors de France, même sans revenu locatif.
Réduire son exposition au risque (géopolitique, devise, fiscalité locale)
Investir dans plusieurs pays permet de répartir les risques. En cas de tension politique, chute de la devise ou réforme fiscale locale, le patrimoine reste sécurisé.
Beaucoup arbitrent entre France et étranger, ou choisissent des SCPI internationales. Acheter des parts SCPI leur permet d’accéder à un scpi rendement stable, sans les contraintes de la gestion locative.
Les stratégies varient selon le TMI, le régime BIC, ou encore les prélèvements comme la TVA ou la CSG. Le statut de loueur meublé professionnel ou location meublée LMNP reste apprécié pour alléger la fiscalité.
Investir dans l’immobilier locatif en tant qu’expatrié : ce qu’il faut savoir
Qu’il s’agisse de nue propriété, de location meublée, ou d’un investissement immobilier France, chaque expatrié investissement locatif doit anticiper la fiscalité, la gestion et la rentabilité de son investissement immobilier expatrie.
Accès au crédit immobilier pour les non-résidents
Un expatrié qui souhaite investir dans l’immobilier locatif se heurte souvent à des conditions strictes imposées par les banques. Les revenus perçus à l’étranger sont fréquemment décotés de 30 à 50 %. Le taux d’endettement doit rester inférieur à 35 % pour obtenir un prêt immobilier. Même avec un bon projet, les exigences varient selon le pays de résidence.
Pour renforcer son dossier, mieux vaut justifier la stabilité de ses revenus, disposer d’un contrat en CDI, et travailler avec un courtier spécialisé. Un bon montage peut permettre à un expatrié résident de financer un achat en France avec un crédit immobilier à taux compétitif.
Quelle fiscalité pour les expatriés ?
La fiscalité immobilière des expatriés dépend du statut de résident fiscal français ou non. Un expatrié qui conserve son foyer en France reste soumis à l’impôt sur la fortune immobilière s’il dépasse le seuil de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier.
Les revenus issus d’une location meublée LMNP relèvent du régime BIC, avec possibilité d’amortir le bien. En revanche, la location nue génère des revenus fonciers, soumis à 20 % minimum d’imposition, plus les prélèvements sociaux (17,2 % en l’absence de convention). La fiscalité varie également selon les accords entre France et étranger, notamment dans des pays comme le Portugal.
Quels revenus locatifs sont taxés ?
Un expatrié peut louer son bien vide ou meublé. La location meublée professionnelle permet d’optimiser la fiscalité si les recettes dépassent certains seuils. Un statut de loueur meublé professionnel ouvre droit à davantage de déductions.
La gestion locative à distance simplifie les démarches, surtout depuis l’Europe ou en cas de résidence hors UE. Les biens situés à Paris, Lyon, Lille, Marseille ou Bordeaux offrent un bon rendement brut annuel, tout comme certaines SCPI. Acheter des parts SCPI avec un bon scpi rendement reste une alternative passive intéressante.
Quels types d’investissements immobiliers sont adaptés aux expatriés ?
Un projet locatif réussi à l’international repose sur des choix cohérents avec le statut et le pays de résidence. Que vous viviez au Portugal, en France, ou ailleurs, chaque stratégie mérite d’être adaptée. Société civile, meublé, ou nue-propriété : à chacun sa solution de placement immobilier rentable.
SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)
Pour un investisseur non-résident vivant à l’international, placer son capital dans une société de placement collectif reste une solution simple et abordable. Acheter des parts de SCPI dès 200 € permet de générer des rentrées d’argent régulières sans se soucier de l’exploitation quotidienne. La diversification géographique, notamment entre l’Hexagone et le reste de l’Europe, limite les risques liés à une seule zone d’activité.
Une SCPI spécialisée dans les actifs professionnels situés à Paris, Lyon ou Lille peut viser un rendement brut de 4 à 6 % par an. Ces flux locatifs sont imposés selon les conventions bilatérales en vigueur entre la France et le pays de résidence, et soumis à certaines contributions (comme la CSG), en fonction du statut de contribuable domicilié en France.
Location meublée : LMNP ou LMP à distance
La mise en location avec mobilier en statut LMNP séduit toujours autant les Français de l’étranger. Ce régime permet d’amortir le bien et d’optimiser la charge fiscale. En passant à la version professionnelle, l’investisseur change de cadre et bénéficie d’une couverture sociale, avec une administration locative plus structurée.
Dans tous les cas, déléguer à un professionnel de la gestion locative reste essentiel pour réussir un placement résidentiel à distance. De nombreux contribuables expatriés mettent en location un studio à Bordeaux, un T2 à Marseille ou un bien familial à Lyon, et profitent ainsi d’un bon rendement brut.
Nue-propriété : stratégie patrimoniale à long terme
Pour ceux qui envisagent un retour sur le sol français, acquérir un bien en démembrement de propriété s’avère judicieux. Vous achetez avec une décote, sans vous occuper de la location, tout en évitant l’imposition sur les actifs immobiliers (IFI) pendant toute la période de démembrement.
Cette forme d’investissement patrimonial ne génère aucun revenu immédiat et évite donc toute charge fiscale locale pour les expatriés. C’est une méthode efficace pour bâtir un capital immobilier depuis l’étranger, en anticipant la future résidence principale.
Faut-il investir en France ou à l’étranger quand on est expatrié ?
Choisir entre un placement en France ou à l’étranger dépend de vos objectifs patrimoniaux, de votre situation fiscale et du niveau de sécurité recherché.
Investir en France : sécurité et stabilité du marché immobilier
Pour un non-résident, placer son capital dans la pierre en Hexagone offre une sécurité juridique et une stabilité du secteur. Selon les notaires de France, au troisième trimestre 2024, les prix des logements anciens en province ont reculé de 3,4 %, tandis qu’à Paris, le prix moyen au mètre carré atteignait 9 420 € en février 2025, avec une baisse annuelle de 1,4 %. Malgré ces ajustements, le marché demeure attractif pour les acquéreurs étrangers.
Les conditions d’emprunt ont connu une baisse notable, passant de 4,17 % en janvier à 3,64 % en juillet 2024, selon la Banque de France. Cette diminution des taux d’intérêt, combinée à la correction des prix, renforce le pouvoir d’achat des porteurs de projets.
Les métropoles comme Lyon, Bordeaux, Lille, Marseille ou Paris bénéficient d’une forte pression sur le parc locatif, ce qui ouvre des perspectives intéressantes pour ceux qui envisagent un placement résidentiel.
Investir dans son pays d’expatriation : opportunités et risques
Acquérir un bien dans sa zone de résidence peut offrir des bénéfices fiscaux non négligeables. Cependant, les risques sont concrets : instabilité réglementaire, variations de devise, et cadre fiscal local différent de celui appliqué en France. D’après l’OCDE, les politiques du logement varient largement selon les nations, ce qui influence la performance globale et la sécurité du placement.
Par ailleurs, un citoyen imposable en France qui perçoit des revenus locatifs à l’étranger doit les intégrer dans sa déclaration, même en cas d’exonération prévue par un accord bilatéral. Une compréhension précise des conventions internationales est donc incontournable avant tout engagement.
Investir à distance : les solutions pour sécuriser son projet
Pour les expatriés français souhaitant construire un capital durable depuis l’international, des solutions éprouvées existent. Des sociétés expertes comme MyExpat proposent un accompagnement complet : recherche d’opportunités, pilotage locatif, supervision de chantier. Ces services permettent de conduire un projet d’acquisition sans être présent physiquement.
Les fonds immobiliers collectifs, tels que les SCPI, sont également très prisés. D’après l’ASPIM, leur capitalisation dépassait les 90 milliards d’euros fin 2023, avec une performance moyenne de 5,12 %. Ces véhicules génèrent des rentrées financières régulières sans les obligations d’une gestion opérationnelle.
Enfin, acheter en nue-propriété constitue une stratégie patrimoniale pertinente sur le long terme. Cette approche permet de devenir propriétaire à prix décoté, sans percevoir de loyers pendant le démembrement, un choix judicieux pour les expatriés fiscaux qui anticipent un retour en France.
Comment réussir son investissement immobilier quand on est expatrié ?
Réussir un investissement immobilier en tant qu’expatrié demande une stratégie claire, un montage adapté et un accompagnement sur-mesure à chaque étape.
Étapes clés d’un projet immobilier
Un expatrié souhaitant investir doit commencer par définir son projet. Souhaite-t-il générer des revenus ? Préparer une résidence principale ? Ou simplement diversifier son patrimoine en vue d’un retour ?
Ensuite, il faut choisir le bon actif : immobilier locatif meublé ou non, nue-propriété, ou encore parts SCPI. Chaque option implique une fiscalité différente. En France, un bien à Paris, Lyon ou Bordeaux peut offrir un bon rendement, à condition d’ajuster le mode de détention au statut fiscal de l’expatrié résident.
Enfin, anticiper le bon taux de crédit immobilier est stratégique. Depuis 2024, les prêts immobiliers en France sont à nouveau plus accessibles selon la Banque de France, avec une baisse moyenne des taux de 0,5 % (banque-france.fr).
Optimiser la gestion locative à distance
La gestion locative est un point critique. Un expatrié qui ne délègue pas prend le risque d’allonger la vacance et d’augmenter les impayés. Passer par une société de gestion permet de sécuriser les revenus, surtout en cas de location meublée professionnelle.
Le choix du loueur meublé professionnel ou non influe sur le régime d’imposition. En location meublée LMNP, le statut BIC autorise des amortissements, réduisant la base taxable des revenus fonciers. Ce montage est parfaitement adapté à un expatrié investissement immobilier à long terme.
Bien choisir son statut fiscal et son régime d’imposition
Le statut de résident fiscal français ou non a des conséquences majeures. Un expatrié reste souvent imposé en France sur ses biens situés dans le pays, notamment au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Le calcul dépend du patrimoine immobilier France, du TMI, de la localisation du bien, et du régime choisi (micro-BIC ou réel). Sans convention entre France et étranger, les prélèvements sociaux (17,2 %) s’appliquent.
Enfin, les investissements immobiliers expatries peuvent aussi passer par des SCPI rendement, évitant la gestion directe. Cela simplifie la déclaration, notamment quand on réside hors d’Europe, comme au Portugal, à Dubaï ou ailleurs.
Foire aux questions (FAQ)
Quelle fiscalité pour un expatrié qui loue un bien en France ?
Un expatrié qui perçoit des revenus fonciers en France est imposé au taux minimum de 20 % si son domicile fiscal est situé à l’étranger (source : impots.gouv.fr). Les prélèvements sociaux s’ajoutent s’il ne réside pas dans un pays de l’Europe disposant d’une convention d’exonération.
Peut-on souscrire un prêt immobilier en étant non-résident ?
Oui, un expatrié résident hors de France peut obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque française. Il doit présenter un dossier solide, souvent avec un apport de 20 à 30 %, un contrat de travail stable et une devise reconnue. L’accès au crédit immobilier est plus exigeant, mais possible.
Faut-il déclarer ses revenus locatifs en France ou dans le pays d’expatriation ?
Un résident fiscal français doit déclarer l’ensemble de ses revenus, y compris ceux provenant d’un bien immobilier situé à l’étranger. Un non-résident déclare uniquement ses revenus de source française. Cela dépend des conventions fiscales signées entre la France et le pays de résidence.
Quelle est la meilleure solution entre SCPI, LMNP et nue-propriété pour un expatrié ?
Tout dépend du projet. Les SCPI conviennent à ceux qui recherchent un investissement immobilier passif, avec un bon scpi rendement. La location meublée LMNP permet d’amortir le bien, réduisant l’impôt sur les revenus. La nue-propriété offre une stratégie patrimoniale sans imposition pendant la durée du démembrement.
Peut-on éviter les prélèvements sociaux ?
Oui, si l’on réside dans un pays de l’Union européenne couvert par un accord. Sinon, les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers s’appliquent. La fiscalité immobilière des expatriés doit être analysée avec soin.
Le statut de loueur meublé professionnel est-il possible à l’étranger ?
Un expatrié investissement immobilier peut obtenir le statut de loueur meublé professionnel, à condition de répondre aux critères de recettes et d’inscription au RCS. Cela reste compatible avec une location meublée professionnelle gérée depuis l’étranger via une gestion locative déléguée.
Est-on imposé sur le bien au titre de l’IFI si on est non-résident ?
Oui, au-delà de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier France, l’impôt sur la fortune immobilière s’applique, même pour un immobilier expatrie. Seuls les biens immobiliers situés en France sont pris en compte.
Investir en tant qu’expatrié : choisissez la stratégie adaptée et sécurisez votre projet
Investir quand on est expatrié offre plusieurs options solides : bien en France ou à l’étranger, location meublée, SCPI, ou nue-propriété. Chaque stratégie présente des avantages selon son objectif : revenus, optimisation fiscale, ou constitution de patrimoine. Le choix du bon statut, du bon régime et d’un montage adapté fait toute la différence.
Mieux vaut être accompagné par des experts pour sécuriser son projet : fiscalité, financement, gestion locative, tout doit être anticipé.
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