Location saisonnière : vers une régulation du phénomène Airbnb

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Investir dans un bien immobilier pour le mettre ensuite en location saisonnière (Airbnb, Abritel, Homelidays pour ne parler que des plus connus), est facile et tentant. Mais la rentabilité ne sera pas forcément au rendez-vous sur le long terme et, les contraintes juridiques s’alourdissant, cela représente un pari risqué.

Où en est la législation ?

En vertu d’un décret paru le 30 avril 2017 au Journal officiel, les communes de plus de 200 000 habitants (ainsi que celles de la petite couronne parisienne) peuvent obliger les personnes qui louent des meublés via une des plateformes numériques à s’enregistrer en mairie afin de faciliter la chasse aux fraudeurs. Il s’agit d’identifier les propriétaires qui louent leur résidence principale plus que les 120 jours par an autorisés par la loi et qui échappent à la taxe de séjour (source legifrance).

Depuis la parution de ce “décret Airbnb”, Paris s’est prononcée la première en faveur de son application. Ainsi, chaque loueur de meublé touristique doit donc obtenir un numéro d’enregistrement en mairie, une procédure qui peut aussi se faire en ligne.

Même position à Bordeaux, où le nombre de logements entiers en location sur Airbnb a explosé depuis un an (12 500, +146% en 18 mois, d’octobre 2016 à mars 2018 – source l’Observatoire Airbnb). Estimant que le phénomène est en réalité “une offre hôtelière qui ne dit pas son nom”, son conseil municipal a voté la mise en application du décret (source France Bleu et Le Monde). Toute location dépassant cent vingt jours annuels pourrait être requalifiée en entreprise commerciale et son propriétaire aura l’obligation d’acquérir un logement d’une surface équivalente dans le secteur hôtelier.

A Lyon, les autorités ont également choisi de réguler le marché en adoptant le décret, et en y appliquant un petite modification : le numéro d’enregistrement, qui devra figurer sur les annonces de location, sera donné à l’issue de l’enregistrement par le propriétaire des données de son meublé dans un portail prévu à cet effet (source Lyon.fr ). La ville souhaite, de cette manière, rééquilibrer les différentes offres de location, et mettre en place une concurrence « plus juste ».

Les inconvénients de la location saisonnière

La location saisonnière via Airbnb est-elle vraiment plus rentable que la location classique ? Nombreux sont les propriétaires à céder aux sirènes de la location sur Airbnb…et les investisseurs à se tourner vers ce type de location. Plusieurs études montrent en effet que la location Airbnb rapporte plus que la location de longue durée classique (source Meilleurs agents pour le journal du net).

C’est le cas pour les biens de petite surface situés dans des quartiers ciblés par le tourisme international qui peuvent rapporter jusqu’à trois fois plus. Mais sur le long terme, un appartement parisien plus grand qui ne se trouve pas au cœur d’un quartier très touristique peut se révéler plus difficile à rentabiliser par ce biais.

Une concurrence qui tire les prix vers le bas

La forte rentabilité immédiate d’un bien pourrait devenir à terme un vieux souvenir, car la multiplication de ce type de logements accroît la concurrence. Cela a pour effet de tirer les prix à la baisse et de faire chuter le taux d’occupation des biens Airbnb. Or, pour atteindre une bonne rentabilité, le taux d’occupation doit être très élevé (ce qui signifie par ailleurs dépasser le seuil de 120 jours ou 4 mois de location et donc s’acquitter de taxes ad hoc). Il faut donc effectuer des calculs minutieux pour chaque bien pour évaluer sa rentabilité par la location saisonnière.

Une législation stricte

Nous avons pointé les contraintes juridiques de plus en plus fortes qui pèsent sur les loueurs et sur l’environnement juridique instable. Il faut anticiper de nouveaux durcissements de la législation sous l’effet de la pression des hôteliers et des pouvoirs publics qui craignent un effet de « muséification » et veulent maintenir leur population dans les centres-villes.

Un investissement de temps et d’argent important

De plus, la location de courte durée implique un investissement important du loueur en temps et en argent, les locataires restant en moyenne 4 jours. Cela demande une grande disponibilité ou – dans le cas d’expatriés louant leur bien en France – de s’attacher les services (coûteux) de personnes tierces. De même, les allées et venues fréquentes de locataires, parfois peu scrupuleux, causent une dégradation beaucoup plus rapide du bien que la location classique. Autant de coûts qui pèsent in fine sur la rentabilité finale de la location saisonnière. Enfin, il ne faut pas omettre que, parfois, le règlement de la copropriété interdit purement et simplement le meublé touristique.

Enfin, la vacance locative peut grandement influencer la rentabilité de la location. Même dans une ville attractive, à certaines périodes de l’année, les touristes sont bien moins nombreux et la location sera bien moins prisée.

La location longue durée pour plus de sécurité

La location longue durée serait donc une option plus intéressante et plus rentable à long terme. Dans les villes à la forte attractivité touristique, telles que Paris, Lyon et Bordeaux, la demande est très forte tout au long de l’année, et il y a très peu de risques de vacance locative. De plus, ce type de location garantit des rentes régulières, et vous permet ainsi d’investir de manière plus sécurisée.

La location longue durée demande, par ailleurs, bien moins de gestion, et d’investissement de temps et d’argent, car le turn-over de locataires est très faible. Vous économisez notamment sur les frais de ménage.

Enfin, la location longue durée, contrairement à la location saisonnière, n’impose pas de réglementation ou de limitation trop grande pour les propriétaires. Les impôts sont également moins élevés, notamment s’il s’agit d’une location en meublée.