Taux imposition revenus fonciers non-résidents : calcul et fiscalité 2026

Les revenus fonciers des non-résidents sont soumis en France à un taux minimum d'imposition de 20 %, auquel s'ajoutent des prélèvements sociaux pouvant atteindre 17,2 %. Selon votre pays de résidence, vos revenus mondiaux et votre régime fiscal, votre taux réel peut toutefois être significativement inférieur à ce plafond.

En 2026, l'impôt des non-résidents reste flou. Pourtant, plus d'un million d'expatriés perçoivent des revenus locatifs en France depuis l'étranger, et la grande majorité sous-estime leur imposition réelle ou, à l'inverse, paie plus que nécessaire faute d'optimisation fiscale. Comprendre les règles qui s'appliquent à votre statut de non-résident est la première étape pour gérer intelligemment votre patrimoine immobilier.

Quel est le taux d'imposition des revenus fonciers pour un non-résident ?

Le point de départ de toute analyse fiscale pour un expatrié propriétaire en France est la compréhension du régime dérogatoire qui lui est appliqué. En tant que non-résident, vous n'êtes pas soumis au barème progressif de droit commun de la même manière qu'un résident fiscal.

Le taux minimum de 20 % prévu par l'article 197 A du CGI

L'article 197 A du Code général des impôts (CGI) établit le principe fondateur : tout non-résident fiscal est soumis à un taux minimum d'imposition de 20 % sur ses revenus de source française, dont les revenus fonciers. Ce taux s'applique à la tranche de revenus imposables jusqu'à un certain seuil, au-delà duquel un taux supérieur entre en jeu.

Ce mécanisme existe pour éviter qu'un expatrié dont les revenus français sont modestes ne bénéficie d'une imposition quasi nulle, comme cela pourrait arriver avec le barème progressif standard appliqué à un faible revenu isolé.

Quand le taux de 30 % s'applique-t-il ?

Au-delà d'un certain niveau de revenus imposables en France, le taux minimum passe à 30 %. Ce seuil est révisé chaque année par la loi de finances. Pour l'imposition des revenus 2025 (déclaration 2026), ce palier s'établit à 28 797 € de revenu net imposable.

Il est important de noter qu'il s'agit d'un taux plancher, et non d'un taux unique : si votre taux effectif calculé selon le barème progressif de droit commun est supérieur à ce minimum, c'est ce taux effectif qui s'applique. L'erreur fréquente des expatriés est de confondre le taux minimum légal et le montant réellement dû une fois les charges déduites et les options fiscales activées.

Les prélèvements sociaux augmentent-ils l'imposition des non-résidents ?

L'impôt sur le revenu n'est pas le seul prélèvement à prendre en compte dans le calcul de la fiscalité immobilière d'un expatrié. Les prélèvements sociaux constituent une charge supplémentaire souvent sous-estimée qui peut alourdir significativement la facture fiscale globale.

CSG, CRDS et prélèvement de solidarité : quelles différences ?

Les prélèvements sociaux regroupent deux contributions distinctes appliquées aux revenus fonciers. La CSG (Contribution sociale généralisée) représente la part la plus importante à 9,2 %, la CRDS (Contribution au remboursement de la dette sociale) s'élève à 0,5 %, et le prélèvement de solidarité complète l'ensemble à 7,5 %. L'addition de ces contributions porte le taux global à 17,2 % pour les personnes ne relevant pas d'un régime de sécurité sociale d'un État membre de l'UE ou de l'EEE.

Qui paie 17,2 % et qui paie 7,5 % ?

La résidence dans un État de l'Union européenne, en Suisse ou au Royaume-Uni (sous certaines conditions post-Brexit) ouvre le droit à une réduction des prélèvements sociaux, qui se limitent alors au prélèvement de solidarité de 7,5 %. Cette différence peut représenter plusieurs centaines d'euros d'économie annuelle sur un patrimoine locatif de taille modeste.

Exemple concret sur 15 000 € de loyers

Pour un expatrié résidant hors UE percevant 15 000 € de revenus fonciers bruts avec 3 000 € de charges déductibles, le revenu net imposable s'établit à 12 000 €. L'impôt sur le revenu au taux minimum de 20 % représente 2 400 €, auxquels s'ajoutent 2 058 € de prélèvements sociaux à 17,2 %, soit une charge fiscale totale de 4 458 €, représentant environ 37 % du revenu net.

Comment est calculé l'impôt sur les revenus fonciers des non-résidents ?

Avant d'appliquer le taux d'imposition, il est indispensable de déterminer la base imposable. Le calcul du revenu foncier net suit des règles précises qui permettent, en les maîtrisant, de réduire légalement le montant soumis à l'impôt.

Les revenus fonciers bruts

Les revenus fonciers bruts correspondent à l'ensemble des loyers encaissés au cours de l'année civile, qu'il s'agisse d'une location nue classique ou d'une location via une SCI à l'impôt sur le revenu. Les loyers impayés ne sont pas imposables tant qu'ils n'ont pas été perçus, ce qui constitue une règle favorable pour les propriétaires confrontés à des impayés.

Les charges déductibles au régime réel

Le régime réel d'imposition permet de déduire les charges réellement supportées de vos revenus fonciers bruts. Cette déduction s'applique notamment aux éléments suivants :

• Les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition ou aux travaux du bien
• Les primes d'assurance (propriétaire non occupant, garantie loyers impayés)
• Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration
• La taxe foncière (déductible l'année du paiement)
• Les frais de gestion locative et honoraires d'agence
• Les provisions pour charges de copropriété

Ces déductions permettent dans de nombreux cas de ramener le revenu foncier net imposable à un niveau bien inférieur aux loyers bruts encaissés.

Le revenu foncier net imposable : cas pratique complet

Prenons le cas d'un expatrié résidant à Singapour qui perçoit 18 000 € de loyers annuels sur un appartement à Bordeaux.

La bonne maîtrise des charges déductibles réduit ici la base imposable de 30 % par rapport aux loyers bruts, avec un impact direct et proportionnel sur l'impôt dû.

Taux moyen ou taux minimum : quelle option est la plus avantageuse ?

Lorsqu'il perçoit des loyers issus d'un bien situé en France, un non-résident peut, sous certaines conditions, bénéficier d'une imposition calculée selon son taux effectif plutôt que d'être soumis au prélèvement forfaitaire de 20 %. Prévue par l'article 197 A du CGI, cette possibilité permet souvent de réduire la charge fiscale des contribuables installés à l'étranger.

Comment fonctionne le taux effectif ?

Le principe consiste à déterminer le pourcentage d'imposition qui résulterait de l'application du barème progressif à l'ensemble des ressources du foyer, y compris celles perçues hors de France. Ce pourcentage est ensuite appliqué uniquement aux revenus imposables en France. Lorsque ce calcul aboutit à un résultat inférieur au seuil de 20 %, il devient plus favorable.

Quelles sont les conditions à remplir ?

Pour profiter de ce mécanisme, le contribuable doit communiquer à l'administration fiscale l'ensemble de ses ressources perçues dans le monde. Cela inclut notamment les salaires, bénéfices professionnels, pensions ou autres revenus encaissés dans le pays de résidence. Des justificatifs peuvent être demandés afin de valider le calcul.

Exemple d'économie réalisée

Un Français installé à l'étranger perçoit 12 000 € de loyers nets en France. Après prise en compte de l'ensemble de ses ressources, son taux effectif ressort à 12 %.

Cette solution s'avère souvent intéressante pour les contribuables dont les revenus globaux restent modérés, notamment durant les premières années d'expatriation ou dans les pays où les rémunérations demeurent inférieures aux niveaux observés en France.

Comment réduire légalement l'imposition de ses revenus fonciers ?

Au-delà du choix du taux et de la déduction des charges courantes, plusieurs stratégies permettent à un expatrié de réduire substantiellement son imposition sur les revenus locatifs. Ces options s'appuient sur des dispositifs fiscaux pérennes, accessibles aux non-résidents sous conditions.

Déduire les travaux grâce au déficit foncier

Le déficit foncier est l'un des leviers les plus efficaces pour les propriétaires qui engagent des travaux. Lorsque les charges déductibles (hors intérêts d'emprunt) dépassent les revenus fonciers, le déficit généré peut être imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Le plafond ordinaire est de 10 700 € par an, porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique répondant aux critères de performance. Un appartement à Lille nécessitant une réfection complète peut ainsi générer plusieurs années d'imposition réduite à zéro sur les revenus fonciers.

Déduire les intérêts d'emprunt

Les intérêts d'un prêt immobilier contracté pour l'acquisition ou l'amélioration d'un bien donné en location nue sont intégralement déductibles des revenus fonciers au régime réel. Sur un investissement locatif financé à crédit, cette déduction représente souvent la charge la plus significative, particulièrement dans les premières années du remboursement. Une simulation réaliste doit toujours intégrer le montant des intérêts pour estimer l'imposition effective.

Choisir le régime réel plutôt que le micro-foncier

Le régime micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, sans justificatif de charges. Il est accessible aux propriétaires dont les revenus fonciers bruts annuels n'excèdent pas 15 000 €. Pour les propriétaires supportant des charges réelles supérieures à 30 % de leurs loyers, ce qui est fréquent dès lors qu'un crédit immobilier est en cours,  le régime réel est systématiquement plus avantageux.

Quand le LMNP peut devenir plus avantageux

La location meublée non professionnelle (LMNP) relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Ce changement de catégorie fiscale ouvre l'accès à l'amortissement comptable du bien et du mobilier, permettant dans 80 % des cas de ramener l'imposition à zéro pendant plusieurs années.

Pour un expatrié propriétaire d'un bien meublé, le passage au statut LMNP au régime réel BIC peut être une option décisive. Sur un bien à 220 000 €, l'amortissement annuel est d'environ 5 500 € sur 40 ans, déductible des loyers perçus.

Dans quel pays payez-vous réellement l'impôt ?

La France a conclu des conventions fiscales bilatérales avec plus de 130 pays. Ces conventions définissent lequel des deux États a le droit d'imposer les revenus fonciers. Pour les revenus issus de biens immobiliers situés en France, la règle quasi universelle dans ces conventions attribue le droit d'imposition à la France, l'État de la source. Votre pays de résidence peut cependant prendre ces revenus en compte pour le calcul de votre taux d'imposition sur vos revenus mondiaux, ce qui peut augmenter marginalement votre impôt local.

Comment déclarer ses revenus locatifs lorsque l'on vit à l'étranger ?

Tout propriétaire non-résident qui perçoit des loyers en France doit déclarer ces revenus à l'administration fiscale française. Selon sa situation et son régime d'imposition, plusieurs formulaires peuvent être nécessaires. Le tableau ci-dessous résume leur rôle.

Les erreurs les plus fréquentes à éviter

Certaines omissions peuvent entraîner un redressement fiscal ou une imposition plus élevée que nécessaire :

• supposer que les loyers seront automatiquement déclarés par l'agence immobilière ;
• oublier d'intégrer les prélèvements sociaux dans l'estimation de la fiscalité ;
• ne pas demander l'application du taux effectif lorsque celui-ci est plus avantageux ;
• omettre certaines charges déductibles au régime réel ;
• négliger les obligations spécifiques liées au statut de non-résident.

Enfin, dans certaines situations, notamment lorsque les recettes locatives dépassent certains seuils ou selon le pays de résidence, des formalités complémentaires peuvent être requises auprès de l'administration fiscale française. Il est donc recommandé de vérifier sa situation avant chaque déclaration.

Simulations : combien d'impôts paie réellement un expatrié ?

Pour illustrer concrètement l'impact combiné de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, voici trois simulations représentatives pour un expatrié hors UE au régime réel, avec 20 % de charges déductibles.

Ces simulations montrent qu'en l'absence d'optimisation fiscale (déficit foncier, taux moyen, passage au LMNP), la charge fiscale totale d'un expatrié hors UE représente environ 30 % de ses revenus locatifs nets. Une gestion fiscale active peut ramener ce ratio à 10-15 % dans de nombreuses situations.

Taux imposition revenus fonciers non résidents : anticipez pour payer le juste montant !

Comprendre le taux imposition revenus fonciers non résidents est essentiel pour éviter les erreurs déclaratives et limiter une fiscalité inutilement élevée.

Entre le taux minimum de 20 %, le passage à 30 % au-delà de certains seuils, les prélèvements sociaux, l'option pour le taux moyen ou encore les mécanismes liés au déficit foncier, plusieurs dispositifs peuvent avoir un impact direct sur la rentabilité de votre investissement immobilier en France. Pour les expatriés, la maîtrise des conventions fiscales internationales et des obligations déclaratives est également indispensable afin de sécuriser leur situation fiscale.

Vous êtes expatrié et propriétaire en France ? La fiscalité des non-résidents peut rapidement devenir complexe, notamment lorsque plusieurs pays sont concernés ou que votre patrimoine immobilier évolue. Depuis 2012, MyExpat accompagne les Français de l'étranger dans leurs projets immobiliers, leurs démarches fiscales et l'optimisation de leurs investissements locatifs en France.