Comparaison du TRI de différents placements depuis 1981

Quant on s’intéresse à l’investissement au sens global, on se retrouve initialement un peu perdu dans le choix : les possibilités sont multiples. Que choisir ?

Entre l’or, l’assurance-vie, les actions, les obligations, l’immobilier papier (SCPI), l’immobilier résidentiel ou de bureaux, les livrets, les cryptos, etc.  Deux notions principales s’affrontent souvent : celle du rendement et celle du risque. Il n’est pas toujours évident de comparer le risque d’un placement particulier, ou sa fiscalité. En revanche, on peut se faire une idée du TRI, taux de rendement interne qui permet de comparer la performance de plusieurs types d’actifs.

On parle beaucoup retraite dans l’actualité française aujourd’hui. Et en tant qu’expatrié(e) vous allez devoir investir pour mieux la financer. Typiquement c’est un projet de long terme – comme les études des enfants par exemple. La notion de long terme est particulièrement intéressante. Car souvent, plus on investit sur le long terme, plus on limite le risque du placement car on se place sur différentes périodes.

L’étude de l’IEIF : comparaison de la performance du TRI de plusieurs actifs (1983–2024)

L’IEIF (Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière) publie chaque année une étude de référence sur la performance comparée des principaux placements en France, en utilisant le Taux de Rendement Interne (TRI).

La dernière édition disponible (2025, données mises à jour jusqu’à 2024) couvre désormais plus de 40 ans de performance (1983–2024) et permet d’analyser l’évolution des grandes classes d’actifs dans différents contextes économiques : désinflation, baisse des taux, puis retour de l’inflation depuis 2022.

Cette mise à jour est essentielle car elle confirme un changement de régime depuis la crise post-Covid et la remontée des taux d’intérêt.

Comparaison des performances sur 40 ans (1983–2024)

Sur très longue période, les résultats restent globalement stables, avec une hiérarchie claire :

• Actions (France + Europe) : ~10,5 % à 12 % de TRI annuel moyen
• Immobilier résidentiel (logement France) : ~10 % à 10,5 %
• Foncières cotées (SIIC) : ~9 % à 10 %
• SCPI / immobilier indirect : ~7,5 % à 8,5 %
• Assurance-vie fonds euros : ~6 % à 6,5 %
• Obligations long terme : ~4 % à 5 %
• Or : ~3 % à 4 %

Sur le long terme, les actions et l’immobilier résidentiel restent les deux classes d’actifs les plus performantes, avec un écart relativement faible entre les deux.

Comparaison sur 30 ans (1994–2024) : le vrai signal important

Sur 30 ans, la hiérarchie devient plus lisible et surtout plus pertinente pour un investisseur :

• Logement en France : ~9,5 % à 10 % de TRI
• Foncières cotées : ~9 % à 9,5 %
• Actions : ~7,5 % à 8,5 %
• SCPI : ~6 % à 7 %
• Obligations / produits de taux : ~2 % à 4 %
• Livret A : ~2 % à 3 %

Le logement ressort comme l’un des actifs les plus performants sur 30 ans, avec un niveau de rendement proche des actions mais une volatilité historiquement plus faible.

Comparaison sur 15 ans (2009–2024) : changement de régime

Sur la période la plus récente, on observe une rupture importante liée aux cycles de taux :

• Actions : ~9 % à 10 % de TRI
• Immobilier résidentiel : ~5 % à 6 %
• SCPI : ~5 % à 6 %
• Obligations / monétaire : parfois proches de 0 % à 2 %
• Or : ~7 % (forte variation selon cycles)

Sur 15 ans, les actions dominent nettement, tandis que l’immobilier physique ralentit, notamment après 2020.

Ce que montre réellement l’étude IEIF 

L’IEIF insiste sur un point fondamental : les performances passées dépendent fortement du cycle macroéconomique.

L’étude couvre trois grands régimes économiques :

• 1980–2000 : désinflation + baisse des taux
• 2000–2020 : mondialisation + taux bas
• 2022–2024 : retour de l’inflation + hausse des taux

Les performances historiques ne sont pas linéaires et chaque classe d’actifs réagit différemment aux cycles économiques.

Qu’est-ce que le TRI  (Taux de rendement interne) ?

Le TRI : Taux de rendement interne aussi appelé la rentabilité des fonds propres, prend en compte le temps, l’évolution des flux ainsi que la modalité d’investissement. C’est pour cette raison que cette méthode de calcul peut être considérée comme complexe. En fait, elle prend en compte l’inflation et autres fluctuations possibles du marché. Cette méthode permet de donner une vision plus globale du projet et évolutive sur le long terme.

C’est pour cela que l’on peut utiliser cet outil pour comparer des placements à travers le temps. Et cela pour tous types de placements, comme ceux cités : l’or, les livrets, l’assurance-vie, les obligations, les différentes formes d’investissements immobiliers. Cet article pourrait vous intéresser : L’importance de la rentabilité des fonds propre

Ce que change le statut d’expatrié dans le choix des investissements

Un investisseur expatrié ne raisonne pas exactement comme un résident fiscal français. La distance, la fiscalité internationale et la gestion à distance transforment complètement la logique de sélection des actifs.

Par exemple, un expatrié basé à Dubaï ou à Singapour privilégiera souvent des placements pilotables à distance comme les SCPI ou l’assurance-vie, plutôt que l’immobilier locatif direct qui nécessite une gestion opérationnelle en France. À l’inverse, un expatrié en Europe, avec un accès bancaire et fiscal plus fluide, peut conserver une stratégie plus diversifiée incluant de l’immobilier résidentiel classique.

Le facteur clé devient donc moins le rendement brut que la capacité à piloter l’investissement sans présence physique, tout en optimisant la fiscalité applicable en France et dans le pays de résidence.

Comparaison concrète des principaux placements sur 15 ans

Pour mieux comprendre les écarts de performance évoqués par l’IEIF, il est utile de raisonner sur un exemple simple.

Un capital initial de 100 000 € investi sur 15 ans donne approximativement les résultats suivants selon les classes d’actifs :

• Immobilier résidentiel : ~6 % de TRI → environ 240 000 €
• SCPI diversifiées : ~5 % de TRI → environ 207 000 €
• Assurance-vie fonds euros : ~2,5 % → environ 145 000 €
• Actions mondiales (ETF) : ~7 % → environ 275 000 € (avec forte volatilité)

Ce type de projection permet de visualiser une réalité essentielle : le rendement seul ne suffit pas à arbitrer un placement. Le niveau de risque et les variations de performance dans le temps sont tout aussi déterminants. 

Les limites du TRI dans la comparaison des investissements

Le TRI est un indicateur puissant pour choisir le bon placement, mais il doit être interprété avec prudence.

Dans la réalité, il présente plusieurs limites importantes :

• Il dépend fortement des hypothèses de revente du bien ou de l’actif
• Il ne reflète pas la liquidité réelle de l’investissement
• Il peut lisser artificiellement la perception du risque
• Il reste difficilement comparable entre des actifs très différents (immobilier vs actions par exemple)

Deux investissements peuvent ainsi afficher un TRI similaire, tout en présentant des niveaux de risque et de volatilité totalement différents. C’est pour cette raison qu’il doit toujours être complété par une analyse du risque et de la durée de détention.

Comment structurer un portefeuille quand on est expatrié ?

Plutôt que de comparer les placements un par un, un investisseur expatrié a souvent intérêt à raisonner en allocation globale de patrimoine.

Une approche équilibrée repose généralement sur trois piliers :

• Sécurité : livrets, fonds euros en assurance-vie, liquidités disponibles
• Rendement : immobilier locatif et SCPI pour générer des revenus réguliers
• Croissance : actions ou ETF pour la performance long terme

Par exemple, un portefeuille type pour expatrié peut ressembler à :

• 40 % immobilier / SCPI
• 30 % actions internationales
• 20 % produits sécurisés
• 10 % liquidités

Cette répartition n’est pas figée, mais elle permet de limiter le risque global tout en captant les performances des différentes classes d’actifs sur le long terme.

Un contexte 2026 qui modifie les hiérarchies de rendement

Les performances historiques doivent toujours être replacées dans leur contexte. En 2026, plusieurs facteurs influencent fortement les marchés :

• des taux d’intérêt durablement plus élevés qu’au cours de la décennie précédente
• une inflation structurellement plus instable
• un ralentissement de la croissance dans plusieurs zones économiques
• une pression accrue sur le marché immobilier européen

Ces éléments modifient la hiérarchie traditionnelle des placements. L’immobilier, longtemps perçu comme un actif sans concurrence, doit désormais être comparé à des produits financiers plus rémunérateurs à court terme, mais souvent plus volatils.

Conclusion de l’analyse de ces performances de rendements

Selon l’analyse de Stéphanie Galiègue, Directrice Générale déléguée de l’IEIF, “Les prochaines décennies risquent d’être marquées par la déglobalisation, les échéances climatiques et le vieillissement de la population, dans un contexte de faible croissance économique et d’inflation élevée. Cela modifiera nécessairement la structure de l’économie, de l’épargne et donc le comportement des différents placements. ” 

L’IEIF précise bien que cette étude historique ne présage en aucun cas l’avenir. Ce qui est sûr c’est que la performance des investissements continuera d’évoluer en fonctions des différentes tendances et évènements politiques, historiques et économiques.

À méditer

L’immobilier résidentiel, résilient aux crises et peu volatil, sera donc un choix d’investissement clé pour des projets longs termes comme la préparation de sa retraite ou les études de ses enfants. On dit d’ailleurs que l’immobilier est une valeur ‘refuge’ car moins dépendante des marchés. Ce qui n’est vrai qu’en partie.

D’une part, oui la demande en immobilier est généralement plus forte pour de la location par exemple en période d’inflation. Dans ces moments, les ménages ont tendance à reporter leur projet d’achat car leur épargne est mise à mal par l’inflation. De ce fait le marché de la location est plus tendue en période inflationniste. D’autre part, le contexte inflationniste peut aussi mener à l’augmentation des taux d’intérêt pour les crédit immobilier. Ici aussi ce phénomène participe à limiter l’accès à l’achat immobilier puisqu’en cas de hausse des taux d’intérêts, les budgets d’achat sont revus à la baisse.