Faut-il investir au Portugal ? En 2024, plus de 11 000 biens ont été achetés par des étrangers, dont 25 % par des Français. Les investisseurs affluent, attirés par un climat doux, une fiscalité avantageuse et une stabilité politique rare en Europe. Lisbonne et Porto affichent un rendement locatif net de 4 à 6 %, ce qui reste très compétitif. Les prix suivent, sans pour autant décourager : autour de 3 600 €/m² dans la capitale, contre près de 10 000 € à Paris.
Autant dire que le pays reste accessible. Pourtant, l’euphorie ne suffit pas. Le marché évolue, les règles changent, et les pièges fiscaux guettent. Faut-il investir au Portugal ? Oui, mais pas à l’aveugle. Ce guide aide à comprendre, comparer, et viser juste, pour investir avec lucidité.
Pourquoi le Portugal séduit-il les investisseurs ?
Le Portugal est un véritable terrain d’investissements en Europe. Son cadre de vie, son climat et son patrimoine historique en font une destination très touristique. Ce dynamisme soutient la demande locative, avec des loyers en hausse dans les zones clés comme Lisbonne ou Porto.
Les investisseurs voient aussi dans le pays un bon moyen de diversifier leur patrimoine. Ils misent sur un marché stable, en plein essor, porté par l’attractivité du littoral, des grandes villes et des régions rurales en développement.
Un contexte économique porteur
Avec une croissance prévue à 2,1% en 2025 selon le FMI, le Portugal affiche une santé économique qui rassure les acquéreurs. Son marché immobilier a rebondi de 6,4% début 2023, effaçant les séquelles de la crise des subprimes.
Malgré une flambée des prix (+80% en 10 ans), l’équilibre offre/demande reste favorable aux investisseurs. Les non-résidents représentent 40% des transactions à Lisbonne, tirant profit d’un euro historiquement attractif face aux devises hors zone euro.
27 millions de touristes annuels alimentent une demande locative vorace. À Porto, un appartement rénové près du Double génère jusqu’à 15 €/m² de loyer, de quoi faire rêver les portefeuilles français.
Avantages comparatifs clés
| Région | Prix moyen au m² | Tendance des prix |
| Lisbonne | 5 401 € | +80% sur 5 ans (centre-ville) |
| Porto | 2 753 € | +14,3% vs 2022 |
| Algarve | 2 500 – 5 000 € | +17,7% annuel (2021-2022) |
| Villes secondaires | 500 – 1 800 € | Prix 2x inférieurs à l’Algarve |
Un pouvoir d’achat boosté par des coûts 20% inférieurs à la France : le cocktail parfait pour retraités et nomades digitaux. Le régime NHR 2.0 parachève l’argumentaire fiscal, avec un impôt sur le revenu plafonné à 20% pour dix ans.
Marché immobilier portugais : que faut-il savoir avant d’acheter ?
Le marché immobilier portugais reste accessible, mais il faut bien connaître les démarches, les prix locaux et la fiscalité avant de se lancer.
Prix et dynamique du marché immobilier au Portugal
Le marché immobilier au Portugal attire toujours plus d’investisseurs. Ce pays séduit par ses prix encore raisonnables, sa stabilité et son climat. En 2024, le prix immobilier moyen tourne autour de 1 550 euros/m², mais grimpe à plus de 3 500 dans les grandes villes.
À Lisbonne, les écarts se creusent entre le centre et les quartiers périphériques. Le centre ville lisbonne reste le plus prisé malgré la flambée des prix. En comparaison, certaines régions du sud ou de l’intérieur offrent encore de bonnes opportunités à moindre coût. Le marché immobilier portugais continue d’évoluer, sous l’impulsion des investisseurs étrangers et de la demande croissante en immobilier locatif.
Lisbonne ou Porto : quelle ville choisir pour investir ?
Le match Lisbonne Porto se joue selon les objectifs. Pour viser la rentabilité, Porto reste plus accessible et dynamique. À Lisbonne, les biens anciens ou rénovés permettent une belle plus-value sur le long terme. Dans les deux cas, la demande locative reste forte.
Beaucoup choisissent d’investir immobilier Portugal pour y vivre ou louer. Les profils varient, mais le secteur immobilier attire autant les expatriés que les retraités. L’achat d’un bien peut aussi ouvrir la voie au golden visa Portugal, qui facilite la résidence via un investissement immobilier.
Quel bien et à quel prix ?
L’achat immobilier Portugal commence souvent par un appartement T1 ou T2. Le prix moyen appartement oscille entre 150 000 et 300 000 euros, selon les quartiers. Les revenus locatifs sont plus élevés en courte durée. La location saisonnière booste le rendement locatif, surtout dans les zones touristiques.
De plus, le statut résident habituel RNH séduit pour ses avantages fiscaux. Il réduit la pression fiscale sur les loyers. Pour investir Portugal, mieux vaut cibler une ville porteuse, un bon taux de rendement, et un projet clair. Oui, faut investir Portugal, mais pas sans réflexion.
Évolution des prix et tendances
Les prix ont grimpé de 6% annuels depuis 2014, avec des pointes à +18,7% en 2022. Malgré cette ascension, Lisbonne conserve des rendements locatifs de 5,6% contre 3,2% à Paris intra-muros.
- Attractivité internationale maintenue avec 40% d’acheteurs étrangers à Lisbonne en 2021
- Croissance annuelle soutenue de 6% en moyenne depuis 2014 malgré les crises
- Redressement rapide post-pandémie avec +12% de transactions en 2022
- Demande locative dynamique alimentée par 27 millions de touristes annuels
- Confiance des professionnels affichant +75 points de croissance depuis 2020
Un T2 à Chiado se négocie 6 000 €/m² contre 12 218 €/m² rue de Lisbonne à Paris. La différence ? Des charges trois fois moins élevées et un turnover locatif accéléré.
Opportunités par typologie de biens
Les appartements en centre-ville trustent les meilleurs ROI avec 5-10% de rendement brut. Les maisons individuelles séduisent les familles mais nécessitent plus d’entretien – comptez 2% du budget en frais annuels.
Les résidences services seniors et espaces de coliving captent 30% des investissements 2024. Domitys mise sur l’Algarve avec 120 unités dédiées aux retraités actifs, quand les nomades digitaux privilégient Porto pour ses tiers-lieux hybrides.
Certains quartiers périphériques offrent encore des perles rares, à condition de jongler entre réglementations urbaines et attentes des locataires. Un conseil : visez les biens sous les 100 m² pour maximiser la liquidité.
Quel rendement attendre d’un investissement locatif au Portugal ?
Le marché immobilier portugais reste une valeur sûre pour ceux qui cherchent à investir au Portugal. Cependant, il faut bien étudier les taux de rentabilité, les charges et les avantages fiscaux avant de se lancer.
Revenus et rentabilité locative : que rapporte un investissement au Portugal ?
Investir au Portugal attire de plus en plus grâce à un marché immobilier dynamique. Le pays offre un bon rendement locatif. Les prix restent compétitifs, notamment par rapport à d’autres pays européens. Selon les régions, les opportunités varient, mais elles restent intéressantes.
À Lisbonne, les prix sont élevés, surtout dans le centre. Cependant, la demande y est forte. Le prix moyen appartement y est d’environ 3 500 €/m². À Porto, les prix sont plus bas, mais les rendements sont souvent meilleurs. Le marché immobilier portugais reste donc attractif, avec de bonnes perspectives pour un investissement immobilier.
Location saisonnière ou longue durée : quel modèle choisir ?
La location saisonnière est idéale dans les villes touristiques comme Lisbonne et Porto. Elle permet de maximiser les revenus locatifs en haute saison. Toutefois, elle demande plus de gestion.
En revanche, la location longue durée offre plus de stabilité. Les loyers sont réguliers, mais le rendement locatif est plus faible. Cela reste une option fiable, surtout dans les régions moins touristiques.
Rentabilité nette : prendre en compte les charges
Avant d’investir immobilier Portugal, il faut calculer la rentabilité nette. Les frais de gestion, les charges et la fiscalité impactent les revenus locatifs. Heureusement, le statut de résident habituel (RNH) permet de profiter des avantages fiscaux. Cela peut améliorer la rentabilité de l’investissement locatif.
Si vous souhaitez bénéficier d’un golden visa Portugal, un achat immobilier de 500 000 euros ou plus permet d’y accéder. Ce programme attire de nombreux investisseurs étrangers, en quête de rentabilité et d’avantages fiscaux.
Comment acheter un bien immobilier au Portugal ?
Acheter un bien immobilier au Portugal demande de suivre plusieurs étapes simples.
Les étapes du processus d’achat
Acheter un bien au Portugal ? C’est plus simple qu’on ne le pense, et bien plus excitant ! Voici les étapes à suivre :
- Trouvez votre bien : Que vous rêviez d’un appartement moderne à Lisbonne ou d’une maison tranquille à Porto, il y en a pour tous les goûts. Le marché est vaste, avec des options adaptées à tous les budgets.
- Obtenez votre NIF : Avant de signer quoi que ce soit, il vous faudra un numéro d’identification fiscale (NIF). C’est la clé pour toute transaction au Portugal.
- Signez le compromis de vente : Une fois votre choix fait, engagez-vous en signant un compromis avec le vendeur. Vous êtes sur la bonne voie !
- Choisissez un notaire ou avocat : Ne prenez aucun risque ! Entourez-vous de professionnels pour vérifier que tout est en ordre. Un notaire ou un avocat vous accompagnera dans la dernière ligne droite.
- Signez le contrat de vente : Le grand moment est arrivé ! Vous signez le contrat final, confirmant votre achat.
- Enregistrez le contrat : Le contrat de vente doit être officiellement enregistré auprès des autorités portugaises. Rien de plus simple, mais c’est une étape cruciale.
- Anticipez les frais d’enregistrement : Attention, des frais d’enregistrement sont à prévoir. Comptez entre 6 et 10 % du prix d’achat. Cela fait partie du jeu, mais c’est un petit prix à payer pour un investissement au potentiel énorme.
Ces étapes sont simples. En suivant ce chemin, vous réaliserez votre rêve d’investissement immobilier au Portugal.
Spécificités pour les non-résidents
Bonne nouvelle : les étrangers peuvent acheter sans aucune difficulté. Le Portugal garantit à chacun le droit de propriété. Donc, même si vous n’êtes pas résident, vous pouvez acheter un bien sans souci. Ce droit d’accès fait du pays une destination idéale pour les investisseurs étrangers.
Pour financer votre achat, les banques portugaises sont ouvertes aux non-résidents. Elles offrent des prêts, bien que l’apport personnel reste nécessaire. Les taux d’intérêt sont compétitifs et les conditions relativement souples. Cela fait du Portugal un endroit parfait pour réaliser un investissement immobilier rentable.
La fiscalité est également un atout majeur. Si vous optez pour un investissement locatif Portugal, sachez que des avantages fiscaux existent, notamment pour les résidents habituels (RNH). Ces avantages peuvent vous faire économiser des impôts pendant plusieurs années, boostant ainsi la rentabilité de votre projet immobilier. Un excellent moyen de maximiser vos revenus locatifs.
Portugal vs autres destinations : comparaison et perspectives
Le Portugal offre un marché immobilier compétitif et en croissance, avec des perspectives d’investissement attractives pour les investisseurs nationaux et internationaux.
Le Portugal face à l’Espagne ou l’Italie
À Lisbonne, le prix moyen au mètre carré est d’environ 5 922 € en 2025. À Porto, il est d’environ 3 628 €. En comparaison, des villes espagnoles comme Neda en Galice proposent des maisons de 100 m² pour environ 46 000 €, soit 458 € le m². Ces chiffres illustrent la compétitivité du marché immobilier portugais.
Évolution du marché immobilier au Portugal
Le marché immobilier portugais connaît une croissance soutenue. Entre janvier 2024 et janvier 2025, les prix immobiliers ont augmenté de 4,3 % en moyenne . Cette tendance est particulièrement marquée à Lisbonne et Porto, où la demande reste élevée, notamment pour les appartements en location courte durée.
Où investir au Portugal aujourd’hui ?
En 2025, plusieurs villes portugaises offrent des opportunités d’investissement immobilier intéressantes. Lisbonne et Porto continuent d’attirer les investisseurs grâce à leur dynamisme économique et leur attrait touristique. Des régions comme l’Algarve et le nord du pays présentent également un potentiel de rentabilité locative, notamment pour la location saisonnière. Le Golden Visa Portugal demeure un atout pour les investisseurs étrangers souhaitant bénéficier d’avantages fiscaux tout en accédant à la résidence.
Stratégies d’investissement gagnantes au Portugal
Pour réussir son investissement au Portugal, mieux vaut viser les grandes villes, miser sur la location saisonnière ou opter pour un bien avec un bon potentiel de valorisation.
Choisir sa zone géographique
Lisbonne capte 65% des flux d’investissement avec des rendements moyens de 4,1%, contre 4,76% à Porto. L’astuce ? Cibler les quartiers en mutation près des futures stations de métro Violette.
- Aveiro : Silicon Valley portugaise avec +18% de croissance immobilière en 2024
- Guarda : Prix moyen à 900€/m² et projets de réhabilitation urbaine
- Bragança : Frontière espagnole dynamique et rendements locatifs à 7%
- Viseu : Hub technologique naissant avec parc immobilier neuf
- Castelo Branco : Corridor logistique vers Madrid et coûts d’acquisition bas
- Portalegre : Réhabilitation du patrimoine et incitations fiscales locales
- Beja : Aéroport international et terres agricoles convertibles
La ligne Porto-Vigo réduira les temps de trajet à 1h15 dès 2026. Une aubaine pour les biens situés dans un rayon de 10 km autour des nouvelles gares.
Optimisation fiscale et juridique
Le NHR 2.0 cible désormais les professions STEM (Science, Technologie, Ingénierie, Mathématiques) avec un taux forfaitaire à 20%. Les SCI portugaises limitent la responsabilité à l’apport initial, contrairement aux holdings offshore soumises à l’impôt sur la fortune.
Un montage en société réduit l’IMI (impôt municipal) de 30% pour les biens rénovés. Pensez-y avant de signer chez le notaire : chaque euro économisé aujourd’hui rapporte demain.
Gestion et rentabilisation
Confier sa gestion locative à des pros locaux réduit les vacances de 40% en moyenne. Cela garantit un taux d’occupation de 85% pour les résidences touristiques premium.
Le coliving génère 620€/mois par chambre contre 450€ pour un T1 classique. Un calcul rapide : 4 chambres bien agencées = 2 480€ de revenus mensuels avec des charges mutualisées.
Les résidences services seniors combinent stabilité (baux 3 ans) et marge opérationnelle (+15% vs location nue). Un créneau porteur avec 10 000 français installés au Portugal chaque année.
Risques et comment les anticiper
Le marché reste attractif, mais certains risques existent : instabilité des loyers, frais imprévus ou baisse de la demande touristique. Pour les limiter, mieux vaut bien étudier le quartier, vérifier les règles locales et se faire accompagner par un professionnel.
Pièges à éviter pour mieux investir au Portugal
Les prix ont bondi de 50% dans les centres-villes en 5 ans, avec des transactions cash atteignant 35% à Lisbonne. Un signal : quand les délais de vente tombent sous 3 mois, méfiez-vous des surfacturations déguisées.
- Flambée des loyers dépassant +50% en 5 ans dans les centres-villes
- Multiplication des transactions cash (35% à Lisbonne) sans recours au crédit
- Avertissement de la BCE sur le ratio prix/revenus (15.3 contre 11 en zone euro)
- Écart croissant entre prix neufs et anciens (+22% à Porto depuis 2020)
- Rotation accélérée des biens (délai moyen de vente tombé à 2.7 mois)
Les travaux de rénovation traînent souvent 6 à 18 mois. Prévoyez 20% de budget supplémentaire pour les aléas administratifs – une vérité que peu d’agences vous avoueront.
Solutions de sécurisation
Un audit juridique complet coûte 1 500€ en moyenne, mais évite 85% des litiges post-acquisition. Vérifiez systématiquement : droits de superficie, servitudes et diagnostics énergétiques.
L’assurance loyers impayés couvre jusqu’à 60 000€ de pertes. Combinez-la avec un dépôt de garantie de 2 mois pour dormir sur vos deux oreilles, même à 2 000 km de ton bien.
Perspectives à moyen terme
Lisbonne restreint les permis de construire en centre-ville : privilégiez les biens classés avec aides à la rénovation. Le programme Casa Eficiente 2020 offre 7 500€ pour isoler un appartement ancien.
Les nouvelles ZES (zones économiques spéciales) prévues cette année dynamiseront l’immobilier tertiaire. Une piste pour les investisseurs institutionnels, avec des rendements locatifs commerciaux à 8%.
Le gouvernement mise sur 200 000 logements rénovés d’ici 2030. Un créneau porteur pour qui maîtrise les subventions locales et les normes patrimoniales.
Faut-il investir au Portugal aujourd’hui ?
Oui, investir au Portugal reste une excellente option. Le marché immobilier est dynamique, les prix sont encore abordables, et la demande locative reste forte, notamment à Lisbonne et Porto. Le pays séduit aussi par ses avantages fiscaux, sa qualité de vie et la stabilité de son secteur immobilier. Les dispositifs comme le Golden Visa ou le statut de résident habituel attirent de nombreux investisseurs étrangers.
Avant de se lancer, mieux vaut se faire accompagner, étudier la rentabilité du bien et vérifier les aspects juridiques.En bref : le Portugal offre de vraies opportunités, à condition d’investir avec méthode et prudence.