Régime matrimonial et investissement immobilier : quel impact ?

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Qu’un mariage intervienne au cours de la procédure d’acquisition d’un bien par un couple, cela peut arriver. My expat en a récemment fait l’expérience et nous avons choisi de saisir cette occasion pour mettre en lumière le rôle du statut et du régime matrimonial dans l’investissement immobilier. Un point particulièrement sensible pour les expatriés…

Les différents régimes matrimoniaux

Marié, pas marié ? Sous quel régime ? Cela a une incidence directe sur les acquisitions et les possessions immobilières. Commençons par les bases, il existe deux régimes matrimoniaux :

Le régime de la communauté : On parle officiellement de « Communauté réduite aux acquêts ». Il s’agit du régime légal en France, c’est-à-dire celui qui s’applique automatiquement en l’absence de contrat de mariage. Les biens immobiliers déjà possédés par chacun des époux avant leur mariage sont considérés comme des « biens propres » et restent leur propriété personnelle. En revanche – et c’est ce qui nous intéresse dans le cas d’un investissement immobilier locatif – les biens acquis par le couple marié et les revenus qu’ils en tirent (les loyers) sont des « biens communs ». Ils seront partagés à part égale en cas de séparation, quelles qu’aient été leurs modalités de financement. Toutefois, si l’un des époux mariés et sous le régime de la « Communauté réduite aux acquêts » fait l’acquisition d’un bien immobilier qu’il veut laisser hors du patrimoine commun du couple, il a la possibilité de faire ajouter par un notaire une « déclaration d’emploi » ou de « remploi » dans l’acte d’achat qui lui garantira qu’il s’agira de son bien propre.

Le régime de la séparation de biens : Chacun des époux conserve son patrimoine antérieur au mariage et celui acquis pendant le mariage. Si le couple achète un appartement pour le mettre en location, par exemple, il appartient à chacun des deux époux dans la proportion stipulée dans l’acte du notaire. C’est le régime qui est privilégié par les couples expatriés qui souhaitent investir car celui qui paraît souvent le plus « juste » dans une logique de création et de développement de patrimoine. Attention toutefois à formaliser chaque apport/contribution par un acte notarié.

Le casse-tête de la « mutabilité automatique »

Nous avons donc vu que le régime matrimonial a de lourdes incidences sur toute possession et transaction immobilières. Il faut aussi savoir que ce statut matrimonial est régi par des législations propres à chaque pays et qui diffèrent d’un Etat à l’autre, ce qui n’est pas une surprise. Mais ce que les mariés ignorent souvent, c’est que leur régime matrimonial peut changer du simple fait de s’établir dans un autre pays. C’est ce que l’on appelle la « mutabilité automatique », laquelle prévoit que les époux qui s’établissent dans un nouveau pays subissent un changement de régime matrimonial après dix ans, de façon automatique. Cela ne va pas sans poser de grosses difficultés aux couples expatriés qui souhaitent investir : quelle législation s’applique désormais sur le patrimoine du couple ? Qui possède quoi ? Cela dépend du lieu et de l’année où le mariage a été contracté, et du lieu où est et a été établi le couple. La situation peut vite tourner au casse-tête…

Prenons l’exemple d’un couple marié en France sans contrat de mariage et expatrié plus dix années en Australie : le bien immobilier qu’ils avaient acheté en France alors qu’ils y résidaient est un bien commun selon le régime légal français qui est celui de la communauté de biens réduite aux acquêts, tandis que le bien dont ils ont fait l’acquisition (où que ce soit) pendant leur décennie d’expatriation est soumis au régime de la séparation des biens, le régime légal australien.

Les statuts légaux selon quelques pays d’expatriation : 

Etats-Unis – Dans la majorité des Etats c’est le régime de la séparation des biens qui s’applique. La communauté d’acquêts concerne toutefois les Etats suivants : Arizona, Californie, Idaho, Louisiane, Nevada, Nouveau Mexique, Porto Rico, Texas, Washington et Wisconsin.

Angleterre – Il n’existe pas de régime matrimonial et le mariage n’a donc pas d’incidence légale sur le patrimoine de chaque époux qui est régi par les lois relatives à la propriété privée. En pratique, on signe un “prenuptial agreement“, sans lequel ce sont les tribunaux qui sépareront les biens.

Suisse – trois types de régimes matrimoniaux existent (la participation aux acquêts, la communauté des biens, la séparation des biens), mais c’est le régime de la participation aux acquêts qui s’applique d’ordinaire.

Chine – le régime légal chinois repose sur la communauté des biens réduite aux acquêts (mais il existe des différences entre la France et la Chine entre ce qui relève ou non des biens personnels). Cf. le site de l’Ambassade de France en Chine.

Hong Kong, Australie – séparation de biens.

Consulter ici un tableau comparatif des régimes matrimoniaux légaux des différents pays

L’importance du contrat de mariage

Tout cela est régi par une législation internationale, l’article 7 de la Convention de la Haye du 14 mars 1978 sur les régimes matrimoniaux. Les couples mariés avant son entrée en vigueur, le 1er septembre 1992, ne sont pas concernés par la mutabilité automatique. Quant aux autres, ils peuvent s’en prémunir au moyen d’un contrat de mariage stipulant le régime matrimonial et quelle loi doit s’y appliquer.

On n’insistera jamais assez auprès des couples mariés dans un contexte international : un contrat de mariage robuste qui stipule la loi et le régime matrimonial applicables est le meilleur moyen de se prémunir contre les aléas des législations étrangères. Face aux changements de pays de résidence (et de nationalité éventuellement), il garantit la permanence du régime. Bonne nouvelle, il est tout à fait possible d’établir un contrat de mariage (ou de modifier le contrat existant) après coup, pour faire appliquer la loi française de façon rétroactive sur le patrimoine des époux.

Maintenant qu’il est clair que le statut et le régime matrimonial sont des critères déterminants d’un achat immobilier en couple, nous ne pouvons que recommander aux couples de bien réfléchir à ces questions, en amont du mariage ou même après coup. C’est important notamment dans les pays d’expatriation où c’est le régime de la communauté qui prévaut.