Investir dans l’immobilier avant de s’expatrier n’est pas une option, c’est un levier puissant. Chaque année, plus de 160 000 Français partent vivre à l’étranger (Insee), souvent sans avoir sécurisé leur avenir financier. Grave erreur. Tant que vous êtes résident fiscal, les banques vous financent mieux, les taux sont plus bas, les montages fiscaux plus souples.
Après, c’est un parcours du combattant : vos revenus sont décotés, les prêts sont limités, la fiscalité se durcit. Pourquoi partir les mains vides alors que vous pouvez partir avec un bien rentable et un crédit optimisé ? Ce guide vous dévoile les vraies raisons d’agir maintenant. Vous voulez investir intelligemment ? Commencez avant de quitter la France.
Pourquoi investir dans l’immobilier en France avant de partir vivre à l’étranger ?
Investir dans l’immobilier en France avant de s’expatrier permet de sécuriser son financement. En même temps, cela permet d’optimiser sa fiscalité et de structurer son patrimoine en toute sérénité.
Créer un ancrage patrimonial stable en France
Chaque année, plus de 160 000 Français s’expatrient (source : Insee). Pourtant, 7 sur 10 quittent le territoire sans avoir structuré de patrimoine immobilier France. Or, posséder un bien avant le départ permet de préserver un accès au marché immobilier national. Dans certaines villes comme Bordeaux, le prix moyen au m² a grimpé de 72 % entre 2010 et 2023 (source : Notaires de France). Attendre le retour, c’est souvent payer bien plus cher.
Détenir une résidence principale ou secondaire offre aussi une solution de repli en cas de mutation annulée ou de projet avorté. C’est un actif qui ne dépend ni du pays d’accueil, ni des aléas administratifs étrangers.
Un bien en location meublée génère par ailleurs des revenus locatifs stables, exonérés d’IFI sous certaines conditions (BOFiP-RFPI-IFI-20-30). La location reste dynamique : à Paris, le taux de vacance locative est inférieur à 4 %, selon l’Observatoire Clameur. La stratégie peut aussi inclure la nue propriété démembrement, pour ceux qui cherchent à transmettre sans alourdir leur fiscalité.
Profiter de conditions de financement bien plus favorables
Tant que vous êtes résident fiscal français, vous bénéficiez d’un traitement bancaire plus souple. Les banques françaises prennent en compte 100 % des revenus nets d’un salarié français, contre 60 à 70 % en moyenne pour les expatriés, selon les données de Meilleurtaux. Les taux de crédit immobilier sont également plus accessibles : en avril 2025, le taux moyen pour un prêt sur 20 ans est de 3,70 % pour un résident, contre plus de 4,30 % pour un non-résident. Cette différence impacte fortement la rentabilité d’un investissement immobilier locatif.
Une fois à l’étranger, accéder à un financement devient un défi. L’apport exigé grimpe souvent à 30 % du montant du bien. Certaines banques refusent même les dossiers non résidents si les revenus sont perçus hors zone euro. De plus, l’accès à certains dispositifs (LMNP, BIC, SCPI, société civile de placement) est restreint ou fiscalement moins optimisé après expatriation.
Anticiper, c’est donc garantir un investissement immobilier France plus rentable, mieux financé, et fiscalement maîtrisé.
Les avantages fiscaux à investir avant de devenir non-résident
Investir avant de perdre son statut de résident fiscal permet de bénéficier de dispositifs fiscaux plus avantageux. Cela permet aussi d’éviter certaines restrictions imposées aux non-résidents.
Résident fiscal vs non-résident : quelles différences ?
Un résident fiscal français est une personne qui remplit l’un des critères énoncés à l’article 4 B du CGI : foyer en France, activité principale exercée sur le territoire, ou centre de ses intérêts économiques. Dès que l’on s’installe durablement dans un autre pays, ce statut change, et avec lui, toute la fiscalité immobilière des expatriés.
Ce basculement fiscal a des conséquences concrètes. Un résident fiscal peut déduire certains frais, amortir des biens en location, ou encore bénéficier de niches fiscales réservées aux contribuables domiciliés en France. Une fois devenu non-résident, ces dispositifs deviennent inaccessibles, ou bien moins intéressants.
Anticiper l’expatriation permet donc d’investir dans l’immobilier tout en sécurisant un cadre fiscal plus avantageux.
Préserver les régimes fiscaux avantageux (LMNP, déficit foncier, nue propriété)
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s’adresse uniquement aux personnes domiciliées fiscalement en France. Il permet d’amortir le bien, le mobilier, et certains frais d’acquisition. Grâce au régime réel simplifié BIC, il devient possible de réduire fortement les revenus fonciers imposables, parfois à zéro pendant plusieurs années. Une fois expatrié, l’accès à ce régime se complexifie. Les critères d’éligibilité se resserrent et la gestion comptable devient plus technique. Si le bien bascule en location meublée professionnelle, les obligations fiscales sont alourdies et les cotisations sociales peuvent s’appliquer.
Avant un départ à l’étranger, les investisseurs peuvent aussi se positionner sur des biens éligibles au déficit foncier ou à la nue propriété démembrement. Ces dispositifs permettent soit de déduire les travaux des revenus imposables, soit d’anticiper une reconstitution patrimoniale sans impact immédiat sur la fiscalité. Sous réserve d’avoir finalisé l’opération en tant que résident fiscal, les avantages sont conservés même après l’expatriation.
Éviter les prélèvements sociaux (CSG-CRDS) dans certains cas
Depuis l’arrêt du Conseil d’État du 1er juillet 2019, les prélèvements sociaux (CSG, CRDS) sur les revenus du patrimoine ne s’appliquent plus aux non-résidents affiliés à un régime de Sécurité sociale au sein de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen. Cela signifie qu’un Français établi au Portugal, en Belgique ou en Allemagne, peut, sous conditions, être exonéré de ces prélèvements sur ses revenus locatifs perçus en France.
Cependant, la situation change dans pays expatriation hors UE. Hors Europe, les conventions fiscales bilatérales ne couvrent pas toujours la double imposition. Résultat : certains revenus peuvent être taxés deux fois. D’où l’intérêt de structurer son investissement immobilier avant le départ, afin de bénéficier des exonérations en tant que résident fiscal français.
Un achat immobilier plus simple avant l’expatriation
Investir dans l’immobilier locatif avant de partir vous fait gagner en sérénité, en rentabilité, et en maîtrise fiscale.
Accès facilité au crédit immobilier en tant que résident français
Les banques françaises accordent plus facilement un crédit immobilier à un résident fiscal français. Votre profil est lisible, vos documents sont locaux, et votre statut rassure les prêteurs. Cela vous donne accès à de meilleurs taux, souvent inférieurs à ceux proposés aux non-résidents. En avril 2025, les taux moyens sur 20 ans sont de 3,7 % pour un résident fiscal et 4,3 % pour un expatrié (source : Crédit Logement)
Les différences ne sont pas anecdotiques. En moyenne, un Français expatrié doit aussi :
- Présenter un apport supérieur à 30 %
- Justifier des revenus étrangers stables
- Subir une décote de 30 % à 40 % sur ses revenus nets
- Faire appel à un courtier spécialisé dans l’immobilier expatrie
En finalisant votre projet dans l’immobilier France avant votre départ, vous contournez ces freins et profitez de conditions optimales pour votre investissement immobilier France.
Constitution plus rapide d’un patrimoine locatif
Réaliser un investissement locatif avant l’expatriation accélère la construction de votre patrimoine immobilier. Vous bénéficiez d’un effet de levier plus puissant grâce au financement bancaire.
Voici ce que vous permet une acquisition anticipée :
- Gagner du temps en activant plus tôt la location meublée
- Générer des revenus locatifs tout en vivant à l’étranger
- Accéder à des dispositifs comme la nue propriété, la résidence principale ou le loueur meuble professionnel
- Déléguer l’exploitation du bien via une gestion locative complète
- Diversifier vos actifs à travers une SCPI, une société civile de placement, ou une civile placement immobilier
À Lille, Bordeaux, ou Marseille, la demande reste forte. Louer dans ces villes assure une rentabilité soutenue, même dans pays d’expatriation. En outre, anticiper vous protège contre des freins fiscaux liés au statut non résident, à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ou aux prélèvements sociaux comme la CSG.
Gestion locative à distance : comment gérer son bien depuis l’étranger ?
Gérer un bien depuis l’étranger demande anticipation, organisation et accompagnement pour garantir des revenus stables sans contraintes.
Anticiper la mise en location avant de partir
Avant de s’installer à l’étranger, tout expatrié doit anticiper la location de son bien. Le choix entre une location meublée ou vide dépend du type de logement et du profil du locataire visé. En zone tendue comme Paris ou Lille, la demande locative reste forte et justifie souvent un meublé, plus rentable à court terme.
Ces étapes sont stratégiques pour assurer une mise en gestion locative fluide.
- Préparer la signature du bail,
- Organiser l’état des lieux,
- Sélectionner un locataire solide.
Une fois hors de France, gérer un incident ou une vacance devient bien plus compliqué, surtout dans un immobilier locatif urbain à forte rotation. Prévoir ces éléments avant le départ permet de cadrer son investissement locatif et de gagner en efficacité.
Faire appel à un service de gestion locative dédié aux expatriés
Les expatriés peuvent s’appuyer sur des experts comme MyExpat pour piloter la gestion de leur bien depuis un autre pays. Ce type de service assure le suivi des loyers, l’entretien du logement, la coordination des travaux et la relation avec les locataires. Pour un résident fiscal français, déléguer la gestion locative garantit la continuité des revenus sans dépendre d’intermédiaires non spécialisés. Cela évite aussi certaines erreurs liées à la fiscalité immobilière des expatriés, aux prélèvements sociaux, ou encore à l’impôt sur la fortune immobilière.
Investir via une SCPI, une société civile de placement ou structurer une nue propriété démembrement permet d’adapter sa stratégie à son futur statut. Ces dispositifs peuvent compléter un achat en direct, que ce soit pour une résidence principale, une location meublée professionnelle, ou un bien en immobilier expatrie. Le cadre idéal reste un projet mené en amont, avec un bon taux, un prêt immobilier sécurisé et une structure claire. Cela facilite la gestion à distance tout en consolidant un patrimoine immobilier France.
MyExpat vous aide à investir dans l’immobilier et à piloter votre projet locatif depuis l’étranger en toute confiance.
Quels dispositifs choisir avant de s’expatrier ?
Avant de s’expatrier, certains dispositifs comme le LMNP, la nue-propriété ou les SCPI permettent d’optimiser fiscalement son investissement tout en facilitant la gestion à distance.
LMNP réel ou micro-BIC : quelle stratégie ?
Pour un expatrié, anticiper la fiscalité de son bien loué en France reste fondamental. Le statut LMNP, très utilisé par les investisseurs français, permet de générer des revenus locatifs faiblement fiscalisés grâce au régime réel BIC, sous conditions. Ce dispositif est particulièrement adapté à la location meublée classique ou touristique.
Prenons un studio loué à Paris ou Bordeaux. Avec un bon taux de remplissage et une gestion locative efficace, l’investisseur peut amortir la valeur du bien, des meubles et des charges. Résultat : une base imposable réduite, parfois nulle pendant plusieurs années. Mais cette option fiscale n’est ouverte qu’au résident fiscal au moment de l’achat.
Avant un départ à l’étranger, mieux vaut donc structurer son investissement immobilier locatif en LMNP si l’on vise une rentabilité rapide, avec des charges maîtrisées.
Nue-propriété : une stratégie patrimoniale à long terme
La nue propriété démembrement offre une autre voie, axée sur le long terme. Le principe est simple : acheter un bien sans l’usufruit, pendant une durée de 15 à 20 ans. L’usufruitier perçoit les loyers, mais l’investisseur redevient pleinement propriétaire à l’échéance.
Cette stratégie n’engendre aucun revenu imposable pendant la période de démembrement, donc aucun revenu foncier ni impôt fortune immobilière à déclarer. C’est un levier de patrimoine immobilier idéal avant une expatriation, surtout pour un retour en France prévu à moyen terme.
La fortune immobilière IFI ne s’applique pas à l’investisseur tant que l’usufruit n’est pas récupéré. Dans certains pays, comme le Portugal, cet avantage peut se cumuler avec d’autres exonérations selon les conventions fiscales.
SCPI et sociétés de placement : faut-il y penser avant de partir ?
La SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, séduit les expatriés souhaitant investir sans gestion directe. Elle permet d’acheter des parts d’immobilier locatif, mutualisé et professionnel, avec une fiscalité encore avantageuse si l’on reste résident fiscal français au moment de la souscription.
En comparaison, un placement civil immobilier traditionnel exige une implication plus forte, mais offre un contrôle patrimonial plus précis. Avant un départ dans pays expatriation, ce type de placement peut sécuriser une part du patrimoine immobilier France, tout en générant des revenus réguliers.
Faut-il investir avant ou après l’expatriation ? Le comparatif complet
Vous hésitez à investir dans l’immobilier avant de quitter la France ? Ce choix a un impact direct sur le taux, la fiscalité, la gestion, et même sur la constitution de votre patrimoine immobilier. Une fois expatrié, certaines portes se ferment, d’autres deviennent plus complexes à ouvrir. Voici un tableau clair pour vous aider à trancher :
| Critère | Avant expatriation | Après expatriation |
| Crédit immobilier | Dossier simplifié, meilleurs taux, accès facilité | Décote sur les revenus, conditions durcies |
| Fiscalité immobilière | Accès aux dispositifs français (LMNP, déficit foncier…) | Restrictions, gestion plus technique |
| Préparation du bien | Mise en location meublée bien cadrée | Moins de contrôle depuis l’étranger |
| Transmission du patrimoine | Accès à la nue propriété démembrement, SCI | Nécessite plus d’anticipation |
| Typologies d’actifs | Large choix : résidence principale, SCPI… | Sélection plus limitée selon le pays |
Pourquoi investir avant de devenir non-résident fiscal ?
Un résident fiscal français conserve des avantages bancaires et fiscaux qu’un expatrié perd partiellement après son départ. Tant que vous êtes résident, les revenus fonciers, les placements via société civile de placement ou civile placement immobilier, et la fiscalité immobilière sont plus lisibles et optimisables.
Une fois installé dans pays d’expatriation, certaines contraintes apparaissent : délais, exigences bancaires, risque de double imposition. La fiscalité immobilière des expatriés varie selon la convention bilatérale en vigueur. Un prêt immobilier devient aussi plus difficile à obtenir, même avec des revenus élevés.
Pour un Français vivant à Lisbonne ou à Dubaï, acheter depuis l’étranger demande un effort supplémentaire. Le statut de loueur meuble professionnel, la souscription à une SCPI, ou la déclaration à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) deviennent plus complexes à gérer à distance.
Anticiper, investir, sécuriser son avenir
Investir dans l’immobilier avant de s’expatrier offre des avantages décisifs : meilleurs taux, fiscalité optimisée, accès au crédit facilité, et structuration sereine d’un patrimoine locatif durable. En restant résident fiscal, vous conservez l’accès aux régimes avantageux comme le LMNP, la nue-propriété ou la résidence principale France.
Avec MyExpat, votre projet devient simple à piloter : sourcing de biens rentables, accompagnement personnalisé, montage optimisé, et gestion locative sans friction.
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